上海中介吞26萬差價，“托底協議”暗藏3大吃差價套路

一套房，兩種價，買賣雙方見面才發現被“兩頭坑”

近日，上海閔行區一起房產交易糾紛引發廣泛關注。市民俞女士委托中介出售一套近80平方米的房產，最終成交價150萬元，直到交易中心網簽時才發現，買家實際支付了176萬元——26萬元差價被中介悄然吞沒。

“托底協議”暗藏貓膩：溢價全歸中介

這起案件的套路相當“精妙”。中介負責人胡某與賣家俞女士簽訂了一份“托底協議”，約定房屋保底成交價149萬元（扣除1萬中介費后），協議中明確寫道：“若實際成交價格高于保底成交價，溢價部分作為乙方獨家委托服務報酬”。

這意味著，房子賣得越高，中介賺得越多。而在買家那邊，中介卻堅稱賣家底價176萬元，并阻撓雙方見面，理由是“上家出國了”。

業內人士指出，這種“托底協議”看似對賣家有利——保證最低到手價，實則隱藏巨大風險。中介為了賺取更多溢價，會刻意壓低賣家心理預期，同時抬高買家出價，利用信息差制造兩份合同。

三大“吃差價”套路，買賣雙方防不勝防

套路一：低價鎖房，自掏定金演“雙簧”

中介胡某在與賣家簽約當天，自掏10萬元作為“買家定金”。事后復盤發現，當時買家根本尚未確定購買。這招“自掏腰包”的目的，是為了快速鎖定房源，防止賣家反悔或接觸其他中介。

套路二：分飾兩角，制造信息壁壘

對賣家：不斷用“6樓沒電梯不好賣”“周邊行情你看過了嗎”等話術PUA，迫使賣家從200萬一路降至150萬。

對買家：堅稱賣家底價176萬，“我幫你談了好久才談下來”，堅決不讓雙方見面。

套路三：陰陽合同，規避監管

中介用兩個不同公司操作——與賣家簽“托底協議”用的是“芳蘊”中介，與買家簽“居間協議”用的是“好年華”中介。紙面上是兩家公司，實際是一家，目的是將差價包裝成“中介之間的交易”。

法律紅線：吃差價明確違法

《房地產經紀管理辦法》第二十五條明確規定，房地產經紀機構和從業人員不得“對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價”。

《民法典》第九百六十二條也規定：“中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。”

2023年上海二中院審理的一起案件中，法院明確認定：即使中介通過“訂購協議”形式約定溢價歸中介，這種行為仍屬于“吃差價”，違背了中介人的如實報告義務，最終判令中介賠償買家7萬元。

房探提醒：買賣雙方記住這4條防坑法則

1. 堅持三方面簽，不見不簽

不管中介說什么“賣家出國了”“買家沒空”，買賣雙方必須見面談價格。一句話就能對上賬，差價立馬暴露。

2. 警惕“托底協議”“獨家委托”等非常規合同

正規房產交易應使用標準居間協議。凡是約定“溢價歸中介”的條款，司法實踐中多被認定違反公序良俗而無效。

3. 網簽合同是唯一合法依據

所有交易價格必須明明白白寫在網簽合同上。不要相信任何“私下補差價”“做低房價避稅”的說辭，這不僅是坑，還可能涉嫌偷稅漏稅。

4. 發現被坑，立即舉報

遇到類似情況，可向當地房管部門投訴舉報。中介吃差價的違法事實一旦坐實，不僅要退還差價，還可能面臨罰款、取消網簽資格等處罰。

一句話防坑口訣：
“托底協議是陷阱，溢價歸我是坑人；
買賣雙方必見面，網簽價格要看清！”
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