觀點(diǎn)直擊 | 金茂服務(wù)打造“安全墊”

觀點(diǎn)網(wǎng) 在2025年成績(jī)單出爐后的第二天，金茂服務(wù)召開(kāi)了一場(chǎng)“復(fù)盤(pán)會(huì)”。

3月24日，金茂服務(wù)召開(kāi)2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，參會(huì)投資者向物聊社透露，董事會(huì)主席宋镠毅、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理李玉龍、執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)趙進(jìn)龍均出席了本次會(huì)議。

據(jù)了解，在本次會(huì)議之上，主席宋镠毅給出了自己對(duì)于行業(yè)形勢(shì)的判斷：當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型過(guò)程中仍面臨成本壓力、信任矛盾、治理協(xié)同等諸多問(wèn)題，亟待行業(yè)從業(yè)者深入研究破解。

同時(shí)他認(rèn)為，未來(lái)服務(wù)力、運(yùn)營(yíng)力、成本力將成為物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的核心能力，唯有提供質(zhì)價(jià)相符的高品質(zhì)服務(wù)及多元化增值服務(wù)，才能破解當(dāng)前行業(yè)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)虧損退場(chǎng)的痛點(diǎn)。

宋镠毅表示，兩會(huì)期間，公司關(guān)注到人大代表對(duì)物業(yè)行業(yè)的高度關(guān)注，物業(yè)服務(wù)首次被寫(xiě)入“十五五”規(guī)劃綱要，住建部也采納人大代表建言，將“物業(yè)管理”調(diào)整為“物業(yè)服務(wù)”。

“我們認(rèn)為，這一調(diào)整與金茂服務(wù)堅(jiān)持'客戶至上、產(chǎn)品引領(lǐng)'的理念高度契合，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)既是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也將為從業(yè)者帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。”

主動(dòng)調(diào)整

2025年4月30日，金茂服務(wù)以2.58億元的價(jià)格收購(gòu)了中國(guó)金茂旗下金茂綠建重慶的全部股權(quán)，成功切入能源運(yùn)維業(yè)務(wù)。資料顯示，金茂綠建重慶主要從事能源運(yùn)維業(yè)務(wù)，包括為地源熱泵、新風(fēng)機(jī)組、板式換熱器等技術(shù)系統(tǒng)提供設(shè)備運(yùn)維服務(wù)。

當(dāng)時(shí)金茂服務(wù)方面表示，能源運(yùn)維業(yè)務(wù)是科技住宅全周期管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于保障業(yè)主良好的使用體驗(yàn)、延長(zhǎng)建筑物及設(shè)備設(shè)施使用壽命、促進(jìn)物業(yè)的保值增值起到關(guān)鍵作用。

經(jīng)過(guò)大半年時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，金茂服務(wù)證明了自己是正確的。

根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，公司2025年物業(yè)管理服務(wù)收入約26.907億元，同比增長(zhǎng)23.0%，占總收入73.3%，該業(yè)務(wù)分部的營(yíng)收增長(zhǎng)的主要原因正是新增收購(gòu)能源運(yùn)維業(yè)務(wù)以及業(yè)務(wù)規(guī)模增加。

其他業(yè)務(wù)中，非業(yè)主增值服務(wù)收入約3.402億元，同比增長(zhǎng)4.8%，占比9.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入約6.038億元，同比增長(zhǎng)9.3%，占比17.4%，該業(yè)務(wù)分部的增長(zhǎng)主要因?yàn)樵诠苊娣e增加和戶數(shù)增加，小區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入不斷增加，同時(shí)因新增拓展裝配式咨詢?cè)O(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，美居服務(wù)收入大幅增加147%。

最終，2025年金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入約36.678億元，同比增加5.733億元，增幅達(dá)18.5%，是截止目前已披露年報(bào)的物企中，營(yíng)收同比增幅最高的一家公司。

同期，公司毛利約7.202億元，同比增長(zhǎng)0.3%，全年毛利率為19.6%；全年利潤(rùn)約為3.206億元，其中歸母凈利潤(rùn)為3.104億元。

經(jīng)過(guò)與往年數(shù)據(jù)對(duì)比，金茂服務(wù)今年的毛利率水平產(chǎn)生了一定程度的波動(dòng)，據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，公司管理層解釋毛利率水平的波動(dòng)主要源于毛利結(jié)構(gòu)的變化。

財(cái)務(wù)總監(jiān)趙進(jìn)龍指出，公司基礎(chǔ)物業(yè)板塊毛利率近年來(lái)基本穩(wěn)定在15%左右，毛利率波動(dòng)主要集中在非業(yè)主增值業(yè)務(wù)與社區(qū)增值業(yè)務(wù)。具體原因主要有兩方面：一是受地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)影響，高毛利資產(chǎn)型業(yè)務(wù)占比收縮，如車位代銷、二手經(jīng)濟(jì)租賃等業(yè)務(wù)；

二是公司主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，退出收支不平衡的資產(chǎn)類業(yè)務(wù)，重點(diǎn)提升與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度低的業(yè)務(wù)，比如今年成立專業(yè)軟裝平臺(tái)后，美居業(yè)務(wù)增速較快。此類業(yè)務(wù)雖毛利率低于增值業(yè)務(wù)平均水平，但業(yè)務(wù)基礎(chǔ)更扎實(shí)、抗周期性更強(qiáng)，且對(duì)優(yōu)化公司毛利結(jié)構(gòu)、保障現(xiàn)金流健康發(fā)展具有積極意義，符合公司長(zhǎng)期發(fā)展方向。

在市場(chǎng)拓展方面，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)年內(nèi)市場(chǎng)拓展簽約合同額約2.94億元，同比增長(zhǎng)25%，其中非住業(yè)態(tài)簽約占比64%。按城市能級(jí)劃分，一線、新一線城市簽約占比73%；一二線城市簽約占比97%，具體項(xiàng)目包括北京廣聯(lián)達(dá)總部、杭州春江彼岸、上海張江科學(xué)之門(mén)東塔、無(wú)錫建設(shè)銀行分行等。

關(guān)于2026年的外拓策略，公司總經(jīng)理李玉龍表示將于2025年保持一致，主要圍繞“四個(gè)聚焦”推進(jìn)。

一是城市聚焦，聚焦核心城市布局。李玉龍介紹到，金茂服務(wù)內(nèi)部將城市劃分為三檔：第一檔為北京、上海兩大核心戰(zhàn)略城市；第二檔為9個(gè)主力支撐城市；第三檔為10個(gè)潛力城市，公司將把主要拓展精力、核心拓展資源及銷售費(fèi)用，在這21個(gè)城市中分層次、分梯隊(duì)配置。

二是賽道聚焦，一方面持續(xù)深耕優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，包括高品質(zhì)住宅、超高層管理等PM業(yè)務(wù)；另一方面聚焦新興產(chǎn)業(yè)大客戶資源拓展。

三是經(jīng)營(yíng)聚焦，對(duì)于新增項(xiàng)目，將重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金回流及回款凈利潤(rùn)指標(biāo)，延續(xù)回款導(dǎo)向的立項(xiàng)原則。

四是品牌聚焦，在每個(gè)項(xiàng)目中注重品質(zhì)提升與客戶滿意度，關(guān)注對(duì)大客戶產(chǎn)業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)與正向支持，持續(xù)增厚公司在細(xì)分賽道及核心城市的品牌影響力。

截止期末，公司在管建筑面積約1.057億平方米，規(guī)模同比擴(kuò)大4.8%，覆蓋全國(guó)25個(gè)省、66個(gè)城市，430個(gè)住宅社區(qū)及206個(gè)非住宅物業(yè)，合計(jì)636個(gè)項(xiàng)目。按區(qū)域劃分，華東區(qū)域面積占比42%，是公司業(yè)務(wù)最集中的區(qū)域，華北區(qū)域面積占比27%、西南占比13%、華中11%、華南7%。

增厚“安全墊”

經(jīng)營(yíng)端以外，金茂服務(wù)也在積極打造現(xiàn)金流方面的“安全墊”。

2025年，金茂服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)達(dá)15.669億元，其中大部分來(lái)自第三方，規(guī)模約為13.38億元，占比85.4%；來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款規(guī)模約2.29億元，占比14.6%。期內(nèi)計(jì)提減值撥備1.29億元，計(jì)提比例為8.2%。

截止期末，公司貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)賬面凈值約14.38億元，賬齡在一年內(nèi)的規(guī)模占80%，一到兩年占比15%，兩年及以上占比5%；賬齡結(jié)構(gòu)得到明顯改善，公司回款方案成效已初步顯現(xiàn)。

趙進(jìn)龍表示，2026年公司將持續(xù)堅(jiān)定推行回款政策，通過(guò)回款目標(biāo)拆分、責(zé)任到人、政策支持配合、氛圍營(yíng)造、標(biāo)桿樹(shù)立及數(shù)字化工具推廣應(yīng)用升級(jí)等方式，落地小業(yè)主催收工作。針對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)的大業(yè)主，雖然回款仍存在一定壓力，但公司正統(tǒng)籌整體資源，堅(jiān)決推進(jìn)訴訟及資產(chǎn)追繳工作。

與此同時(shí)，公司也將在源頭上進(jìn)行管控，對(duì)外拓項(xiàng)目立項(xiàng)要求已從“全責(zé)利潤(rùn)”調(diào)整為“回款利潤(rùn)”，堅(jiān)決否決存在信用風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)、拖欠空置費(fèi)、小業(yè)主繳費(fèi)意愿低等回款存在隱患項(xiàng)目的準(zhǔn)入。運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，針對(duì)回款難度大的低效項(xiàng)目，建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)治理后回款無(wú)改善的項(xiàng)目堅(jiān)決退出。

據(jù)介紹，金茂服務(wù)2025年實(shí)現(xiàn)78個(gè)項(xiàng)目的收繳率增長(zhǎng)，并對(duì)44個(gè)項(xiàng)目采取退出決策。

趙進(jìn)龍表示，當(dāng)前行業(yè)面臨的回款壓力不代表長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)階段做優(yōu)增量是企業(yè)破局關(guān)鍵，具備精細(xì)化管理能力、現(xiàn)金流穩(wěn)健、客戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，將通過(guò)提質(zhì)增效搶占更多市場(chǎng)份額。

得益于回款工作的成果，金茂服務(wù)2025年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流量?jī)纛~實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)40.3%至7.48億元。期末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物規(guī)模達(dá)到16.29億元，同比增加2.294億元，增幅16.4%，為公司風(fēng)險(xiǎn)出清和長(zhǎng)期發(fā)展增厚了“安全墊”。

在股東回報(bào)方面，董事會(huì)建議派付末期股息每股8.3港仙，全年股息派發(fā)金額合計(jì)達(dá)2.13億港元，同比增長(zhǎng)31.1%。與此同時(shí)，公司批準(zhǔn)2026-2027財(cái)年股息計(jì)劃，每期派息不低于當(dāng)期歸母凈利潤(rùn)的50%，進(jìn)一步可以穩(wěn)定投資者預(yù)期收益，增厚股東的回報(bào)。

另一方面，金茂服務(wù)在行業(yè)數(shù)字化的熱潮中亦沒(méi)有落于人后。據(jù)介紹，該公司在終端垂直應(yīng)用領(lǐng)域部署的AI監(jiān)控及清潔類機(jī)器人，已取得一定應(yīng)用效果，2025年實(shí)現(xiàn)銷管費(fèi)率同比減少0.8個(gè)百分點(diǎn)至6.3%。

李玉龍指出，2026年公司數(shù)字化建設(shè)將延續(xù)兩年前制定的三年數(shù)字化提升方案，持續(xù)夯實(shí)數(shù)字化管理底座，賦能經(jīng)營(yíng)管理與運(yùn)營(yíng)管理，全面實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化，提升管理工具用戶體驗(yàn)，進(jìn)一步達(dá)成降本增效目標(biāo)。

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