直擊丨中國金茂2025：穿越周期的生存法則

2025年的房地產行業，虧損已經不算新聞，盈利才是。

在這個幾乎所有房企都艱難度日的年份，中國金茂（00817.HK）發布的年度業績像是一股清流：營業收入593.71億元，同比增長1%；歸屬于母公司所有者溢利12.53億元，同比增長18%。

沒有大額虧損，沒有債務爆雷，沒有流動性危機。這份業績看似平淡，卻在行業寒冬里，成為最扎實的安全感。

金茂是怎么做到的？這個問題值得追問。

■ 守住營收：1%增長背后的艱難選擇

593.71億元——這是金茂2025年的營收數字。

1%——這是它的同比增長率。

這兩個數字看起來并不起眼，但如果把它們放進2025年的行業背景里，意義就完全不同了。

2025年全國新建商品房銷售額同比下降12.6%，頭部房企銷售額普遍下滑，大量項目以價換量。在這樣的環境下，金茂不僅沒有收縮營收，反而實現逆勢微增。

這不是偶然，而是主動取舍的結果。

年報顯示，金茂沒有盲目追求規模擴張，而是收縮非核心戰線、聚焦核心城市與現金流項目，加快存量盤活與增量周轉，把資源集中在能快速回款、穩健盈利的項目上。短期看似犧牲規模排名，卻牢牢守住了營收基本盤。

毛利數據印證了經營質量的提升：2025年金茂毛利92.21億元，同比增長7%，整體毛利率16%，較2024年提升1個百分點。在行業普遍“賠本賺吆喝”的階段，金茂守住毛利，意味著產品力、成本管控與項目結構均在持續優化。

■ 盈利邏輯：12.53億元從哪里來？

12.53億元——這是金茂2025年歸屬于母公司所有者溢利。

同比增長18%——這是它的盈利韌性。

地產盈利，往往在拿地時就已注定。金茂這12.53億元盈利，主要來自三大支撐：

第一，核心城市+高端產品的盈利底盤。金茂土儲與在售項目集中于一二線核心板塊，抗跌性更強；疊加 “金玉滿堂”高端產品體系，府、璞、滿、棠四大產品線在市場中保持溢價能力，為利潤提供基礎。全年公司簽約銷售額1135億元，同比增長16%，行業排名升至第8位，銷售質量領跑同行。

第二，投資物業公允值虧損大幅收窄。2025年投資物業公平值虧損1.095億元，較2024年的2.68億元大幅收窄59%，直接增厚凈利潤，成為盈利修復的重要變量。

第三，費用管控與減值壓力緩解。全年銷售及營銷開支同比下降4%，管理費用同比下降13%，精細化管控成效顯著；資產減值損失同比下降28%，減值壓力明顯緩解，進一步釋放利潤空間。

需要澄清的是，每股基本盈利從5.19分降至4.38分，同比下降16%，并非股份稀釋導致。公司2025年并未進行大規模配股或增發，下滑主要來自盈利結構與口徑影響，扣除投資物業公允值虧損后，核心盈利僅同比增長2%，增速放緩帶來每股收益回落。

分紅方面，金茂2025年全年派發每股3.0港仙（中期息3.0港仙、末期息0港仙），與2024年持平。在行業普遍取消分紅的背景下，持續派息本身就是現金流穩健、對未來有信心的信號。

■ 資產底色：4400億總資產意味著什么？

4417.34億元——這是金茂截至2025年末的總資產規模。

同比增長8%——這是它的資產增速。

在行業資產普遍縮水的背景下，金茂的總資產反而增長了。這不是盲目的擴張，而是“穩中求進”的結果。

從資產結構看，金茂的資產主要分為三部分：存貨（待售房產）、投資物業（自持商業）、現金及等價物。這樣的結構在行業困難時期具有重要意義——存貨可以變現，租金可以提供現金流，現金可以應對風險。

負債方面，金茂的凈債務與調整后資本比率為69%，較2024年上升2個百分點。69%的負債率在房地產行業屬于中等水平，既不算低得“安全”，也不至于高得“危險”。關鍵是，這一體量在金茂的業務規模下是可控的。

歸屬于母公司所有者權益為532.37億元，較2024年微降1%。這個變化幅度很小，說明股東權益基本保持穩定。

更重要的是，金茂沒有出現流動性危機。在行業資金鏈普遍緊張的環境下，能正常運營、不爆雷，本身就是一種能力。

■ 未來之戰：金茂還能走多遠？

2025年的金茂證明：即使在行業寒冬，穩健經營也能穿越周期。但它仍面臨現實挑戰：

市場復蘇仍需時間，銷售恢復存在不確定性；

凈負債率小幅上升，后續需持續優化杠桿水平；

行業深度調整尚未結束，外部環境依然復雜。

與此同時，金茂的核心優勢依然清晰：

央企背景帶來更穩定的融資與更低的融資成本；

聚焦一二線核心城市土儲結構，安全邊際顯著；

高端產品+持有運營+建筑科技的多元結構，逐步形成第二增長曲線；

以現金流為核心、不激進、不冒進的經營風格，避開行業最致命的風險。

金茂的生存法則很簡單：不追求規模最大，而是追求活得穩、活得久。

■ 尾聲：幸存者的智慧

2025年的中國房地產行業，活下去比什么都重要。

金茂的12.53億元盈利，規模不算驚人，但在行業低谷里足夠珍貴。它證明一件事：周期底部，戰略選擇比規模擴張更重要，穩健經營比激進冒險更可靠，聚焦核心比盲目布局更安全。

金茂未必是跑得最快的房企，但它正在成為最能穿越周期的那一批。

至于能否等到下一個春天，答案不在今天，而在每一步扎實的經營里。