價格回撤48.9%后，終于要下猛藥了！

3月21日，鄭州春季房展會暨青年人才購房節啟動儀式如期舉行。

鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人對外披露：

鄭州擬出臺八條房地產市場調控政策，將適時向社會發布施行。

所謂鄭八條，其實是一座普通中部省會城市在樓市持續調整數年后，甩出的一攬子自救方案。

有人說力度小，有人說還得加碼，不過筆者倒是看出了一些不一樣的東西。

比如精準施策、對癥下藥，從而帶動“人地錢房”聯動。

以下咱們不繞彎子，逐條進行解析——

第一條，直指35周歲以下的來鄭就業創業青年。

政策鼓勵金融機構為這批人推出“特色金融產品”，翻譯過來就是：

年輕人在鄭州買房，金融機構可以在首付比例、貸款利率上給予更靈活的安排。

這不典型的“搶人+救市”雙管齊下嘛？

第二條聚焦多子女家庭。

在鄭州已有一套住房的多子女家庭，再次購房申請公積金貸款時，最高額度上浮20%。

這是改善型需求中質地較好的一類客戶：

家庭結構變化帶來真實的置換需求，且還款能力相對穩定。

第三條明確商業用房（含商住兩用房）購房貸款最低首付比例不低于30%。

這一條其實沒太多好說的，非住宅類地產確實照之前相比政策出現顯著松動，但有多少人真的關注這類物業，相信大伙兒心里清楚。

第四條，在鄭州市范圍內新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在行政區范圍內的住房情況，無住房的，認定為首套房。

這一條是筆者看來最為勢大力沉的一招，它打破了此前“全市范圍查房”的剛性約束。

打個比方，你在金水區有一套房子，現在想去鄭東新區買一套，只要在鄭東新區無房，就可以按首套房算，享受相應的首付和利率政策。

你注意啊，這可不是取消限購，但是比取消限購更精準地切中了改善需求家庭的痛點！

第五條，2026年底前，家庭無公積金貸款余額的，購買改善型住房可按首套政策申請公積金貸款。

這既是給出了明確的時間窗口，也是對公積金資源的定向釋放，切實惠及那些“賣一買一”的置換群體。

對于真有打算買房換房的家庭來說，公積金這個外掛輔助，絕對是實打實的利好。

第六條，承諾2026年分配10000套人才公寓，通過收購、新建、轉化等多渠道增加供給。

這與第一條的青年購房政策形成“先租后買”的閉環——

用保障體系留住人，用商品房市場留住錢。

第七條，已購買商品住房并實際入住的家庭，憑網簽備案的商品房買賣合同，即可享受適齡子女劃片入學等基本公共服務。

這意味著，買房后不必等到房產證辦下來，孩子就能上學——

既縮短了購房到享受配套的時間差，也為期房去化銷售開了把助力，一舉兩得。

第八條推行二手房“一房一碼”制度。

通過官方交易平臺完成權屬核驗，生成唯一房源核驗碼——

既是為了整治二手房市場長期存在的虛假房源、一房多賣等亂象，更是在為地方政府建立存量房數據基礎設施。

仔細梳理一下，就不難發現：八條新政其實大致可以分為三大方向：

第一、二、四、五條，是針對需求端的精準松綁；

第六、第七條，本質上是供給端的人才安居配套；

第三、第八條，訴諸于市場秩序的規范化建設。

鄭八條，通過多維度的舉措指向同一個目標——

最大限度挖掘存量購房需求，打通新房與二手房的置換鏈條。

有一說一，鄭州是此輪房地產調整中受影響較深的大城市之一。

根據冰山數據統計顯示：

2025年10月鄭州二手房均約為8933元/㎡，較2017年7月的高點時比，已回撤約48.9%。

同志們，隨之而來的事兒不難想象吧？

庫存高企、保交樓壓力…幾乎經歷了房地產市場所有能遇到的挑戰！

在這種背景下，鄭州此番出牌的底層邏輯，筆者認為大致拆解為三個層次——

首先，化解存量壓力，打通置換鏈條。

截至2025年底，鄭州二手房掛牌量約14萬套，而全年的二手房成交規模約9.5萬套。

雖較2024年相比有了些微漲，但去化周期依然保持在20個月以上。

從交易結構上看，?成交活躍房源?集中在 ?80–100萬總價?、?80–110㎡?的兩居室和三居室。 ?

但注意，這只是成交相對活躍房源，現實中不可避免地要面臨以價換量、競品雷同、剛需客戶總價預算和月供承價能力有限等問題…

換個角度看，對于大量改善型需求而言，似乎被卡在這樣一個循環里：

想換房，但手里的舊房子賣不掉； 賣不掉，就沒有首付資金； 即便有資金，全市范圍的首套認定規則也讓置換成本居高不下。

因此，最近的一攬子新政就是要讓買方盡可能不差錢，要讓賣方在置換的過程中盡可能輕裝上陣。

給35歲以下來鄭創業青年量身定制成本更低的特色金融產品以及認定改善家庭“跨區首套”——

都是針對這一置換痛點的精準施策，其本質是一種“定向降首付、定向降利率”的務實操作。

即不觸動全局性的信貸政策，只在行政認定規則上進行小修小補，讓剛需客絲滑入場，讓改善客能以更低的門檻轉場…

如果執行到位，將直接激活跨區置換鏈條，從而帶動整個鄭州地二手房市場流動性回暖。

其次，穩住新房市場，為緩解地方財政壓力爭取時間。

2022-2024年之間，鄭州房地產市場的頭號任務是保交樓。

那個時候，鄭州甚至推出了“四種模式”：棚改統貸統還、項目并購、破產重組、保障房租賃。

到2024年底，保交房的交付率干到了92%以上，這個成績相當中！

而時間到了2026年，鄭州房地產市場那個不得不面對另一個主線任務——

在土地財政轉型的過程中，加裝緩沖墊。

2025 年全國土地出讓金收入為?41518 億?，比上年下降?14.7%。

這個數，都到不了2021年87051億歷史峰值的1/2。

大行情之下，鄭州的情況大伙兒可想而知，好奇的小伙伴可以自己去扒。

更何況，現在自然資源部出臺了新的土地供應辦法，疊加本就已經存在的“縮量提質”供地…

往后的土地出讓金收入其實是可以預期的。

另一方面，鄭州市近年來的土地財政依賴度雖已迅速下降，但總歸還是占有相當量級比重。

對于一座擁有1308萬人的大城市而言，日常運營管理、各項公共服務事業、推動招商引資、產業升級…哪一項不需要花錢？

從土地財政的角度上講，既然當前地方對“第二本賬”的依賴度已經降至歷史低位，那索性就此穩住，怎么說也是對地方財政的有力補充。?

因此，我們能從鄭八條當中看到不少旨在刺激新房去化的方案——

“跨區首套認定”、“公積金新政”、“網簽即入學”皆是如此。

最后，建立長效機制，為存量房時代做準備。

商品房市場由增量模式轉向存量模式，絕非鄭州一城面臨的課題，全國幾乎無一例外。

盡管鄭州在面臨去庫存、保交樓、穩預期等方方面面問題時需要花費更大精力；

但鄭八條中同樣有內容向大家展示了鄭州為存量房時代到來做準備的信心和決心——

即承諾2026年分配10000套人才公寓，通過收購、新建、轉化等多渠道增加供給。

統計顯示：近年來鄭州年均人口凈流入規模在7-10萬人左右；

承諾年內分配10000套人才公寓確實能在很大程度上緩解青年人才的住房矛盾。

聽著絕對數量可能不多，但結合當前房地產形勢及其階段性任務來看，這大概率只是個開始。

后面只要政策執行到位，滿足青年人口及城市新市民基本住房需求這個課題，假以時日鄭州一定能交上更亮眼的答卷。

在本次鄭八條當中不算搶鏡，這條所占篇幅也較為有限，但依然能看出文字背后的深謀遠慮。

再向深一步講，這也彰顯了人口整體進入負增長時代后，鄭州的“搶人”決心。

稿子寫到這兒，咱們來問句靈魂拷問吧！

“如果你現在在鄭州或者正準備來鄭州，鄭八條出臺后，你到底應該做什么？”

結合新政核心受眾人群與當前政策調整目標兩方面來看，我們可以把主力人群大致分為三類：

第一類，35歲以下的青年人，想在鄭州買房。

政策給你的紅利非常明顯，首付比例可能降低、貸款利率也可能更加優惠。

在這種情況下，你需要考慮以下這么兩件事：一個是評估現金流，一個是評估資格。

啥是評估現金流？具體來講，手里有多少現金？能湊多少首付？按現行利率，月供是多少？占月收入百分比是多少？

這里的標準當然因人而異，但我想萬變不離其宗的一點就是：

月供不超過家庭月收入的40%，如果說真的超了這個數，真心建議大伙兒三思。

另一方面就是評估自己夠不夠“來鄭就業創業青年”的認定資格，或者說這玩意兒如何認定，有必要搞清楚。

根據鄭八條內容來看，當你問出這個問題的時候，實際上問的是“如何拿到條件更加寬松、利率更加優惠的貸款”。

譬如說，社保要交多久？連續還是可累計？工作單位有什么要求？需要什么證明材料？

這個事兒既然是鄭八條白紙黑字寫在政策文件里的，那完全沒必要聽中介忽悠，自己去銀行柜臺問，這最靠譜。

第二類，就是標準的改善家庭，手里已經有房，但想換套更好的。

鄭八條給你的政策紅利主要有三點：跨區買算首套、公積金可以再用、孩子即住即入學。

這種情況下，咱們分門別類來說——

買房這一塊，該矜持矜持，現在二手房掛牌14萬套，去化周期20個月，妥妥買方市場。

所以，不管你多喜歡那套新房，都要等舊房拿到定金或者首付款之后再下手。

如果對價格沒底，那就去認認真真估個價，看看到底能賣多少錢。

這年頭兒，但凡想完成改善置換，總逃不了以價換量。

在此基礎之上，再去談跨區買房算首套、重復使用公積金以及孩子即住即入學才有現實意義。

如果前面那個事兒不明確，那就會一直卡在改善置換的前置動作，后面根本無從展開。

對于個人而言，跨區買房的實質是降低首付利率和貸款利率，重復使用公積金能夠顯著降低還款壓力…

大伙兒依照前面咱們說的那個40%上限來安排月供足矣。

關于孩子念書這一塊，咱們之前的稿子也講過不少次了——

人口出生率在這兒擺著，尤其是二零后小朋友，未來大概率不會感受到太明顯的中考分流壓力甚至高考壓力，區別更多在于讀怎樣的學校。

那么，在家庭置換的過程中，我們也應該適時換換腦回路：

優先保自住品質，順帶著有個好學區，這是對大多數人來講更加務實的選擇。

第三類，你確實也有買房的想法，但也確實不著急。

也就是社交媒體上經常說的“等等黨”，建議重點觀察兩件事：

其一，鄭八條一攬子新政后的真實市場表現；

其二，后續政策段會不會有更加重磅的動作。

當然，這里說的新政后的真實市場表現并非鄭八條出臺后的一兩個月或者兩三個月的市場反應，那玩意兒應激性大于持續性；

更重要的在于三個月后市場怎么走、半年后市場怎么走？

站在您個人的角度上講，反正都已經“等”了這么久了，不再乎多等一會兒嘛！

另外一個，就是后續的重磅政策，在鄭八條之后，很可能本市層面的政策段會處在一個相對的靜默期。

畢竟，存量政策需要時間來消化，增量政策需要財政去支撐，這個道理不難理解吧？

短時間內可以觀察一下國家層面年內的信貸政策走向；

中期可以觀察一下其它一二線城市政策端的后續動作。

文章最后，咱們跳開鄭州房地產市場來說幾句吧！

其實最近這一年多時間里，大家有個明顯的感覺，那就是——

中國樓市的調控邏輯，正在從“自上而下的雷霆手段”過渡到“自下而上的精準拆彈”。

今天發生這一攬子救市方案可以發生在鄭州，明天就可以發生在任何一座一二線城市。

對于普通購房者而言，看懂這個趨勢比糾結于“鄭八條力度夠不夠”更加重要。

畢竟，改善需求一直都在，城市化走到這個階段，即便不出政策，改善需求它也在。

只不過有可能被過往較高的政策壁壘和信貸門檻暫時制約，僅此而已。

未來兩三年，大概率還會有越來越多城市，通過政策端和信貸端推出越來越精細的“定向讓利”。

咱們老百姓這邊呢，觀望也好，下手也好，算清自家的賬，找到最合適的置業方案和置換操作最實惠。

反正一切的一切，主打一個既要改善得好，又得“買不了吃虧，買不了上當”。

這不人之常情嘛？