“滬七條”新政落地滿月顯成效，單周成交量刷新近五年紀錄

2月25日，上海五部門聯合發布樓市優化新政“滬七條”，從放寬購房門檻、優化公積金貸款、完善房產稅政策等多維度釋放利好，精準激活剛需與改善型購房需求。新政落地一個月，多方數據顯示，上海樓市二手房市場量價企穩，新房市場開啟修復性上漲，成為全國樓市“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

二手房市場率先回暖 量價穩庫存降特征顯著

“滬七條”的核心紅利，在于大幅降低了購房準入門檻并減輕置業成本，為市場注入直接動力。在限購政策上，非滬籍居民購買外環內住房的社保/個稅繳納年限從3年縮短至1年，滿3年還可在外環內增購1套住房，持居住證滿5年的非滬籍群體購房無需社保/個稅證明，直接激活了外來從業者的剛需群體；公積金貸款政策的優化更是成為核心推手，首套住房公積金最高貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女家庭等政策后最高可達324萬元，且實施“認房不認貸”，多子女家庭二套購房也能享受額度上浮，大幅降低了剛需和改善群體的置業壓力。此外，滬籍成年子女首套住房暫免房產稅的政策，也為置換需求釋放提供了支持。據同策研究院監測，新政中“公積金貸款額度提升”對來訪的拉動貢獻達77%，政策定向精準性凸顯。

新政滿月之際，二手房市場成為新政最直接的受益者，呈現“量漲、價穩、庫存降”的積極走勢，剛需主導的市場特征尤為明顯。中指院數據顯示，新政實施后二手房成交環比連續三周回升，3月14日單日成交達1472套，創近兩年單日成交第二高；3月9日-15日單周成交7233套，刷新近五年周成交紀錄。

上海鏈家數據則顯示，3月1日-23日二手房已成交2.24萬套，同比2025年增長11%，日均帶看量、新增客戶量較新政前分別增長30%、51%，購房者入市信心顯著提升。

業內人士預測，3月上海二手房全月成交量有望突破3萬套，遠超月均2萬套的市場基準線。

成交結構上，低總價剛需房源成為絕對主力，300萬元以下二手房成交占比持續攀升，表明滬七條精準觸達外來剛需群體，夯實了樓市底部成交。同時，市場供需矛盾得到緩解，二手房掛牌量從此前常態的15萬套回落至13萬套，業主心態轉向樂觀，掛牌價理性調整，市場從買方主導逐步回歸供需平衡，價格實現止跌企穩。

新房市場修復提速 首改主導郊區發力特征凸顯

新房市場雖修復節奏滯后于二手房，但在政策帶動下已迎來明確的回暖信號，呈現“量升價調、首改主導、郊區發力”的特征，供應端也同步擴容。上海中原地產數據顯示，3月16日-22日上海新建商品住宅成交面積7.94萬平方米，環比大漲24.41%。郊區成為拉動成交的核心力量，嘉定區以12.46萬平方米的成交量居首，寶山區成交環比漲幅達52.62%，浦東板塊也環比增長34.62%，而中心區域恢復相對溫和。產品結構上，首次改善型項目成為市場主力，3萬元/平方米-6萬元/平方米的首改類產品在成交量前十排行榜中占據6席且躋身前六位；受成交結構向中低價位傾斜影響，新房成交均價73199元/平方米，環比下跌11.14%，量升價調成為顯著特點。

供應端方面，房企推盤節奏明顯加快，3月16日-22日新房入市面積4.52萬平方米，環比增加33.47%，4個全新入市樓盤中有3個為單價10萬元/平方米的高端改善項目，大寧板塊中建玖上瑯宸單盤投放1.76萬平方米，為市場提供了更多高端選擇。

中指院數據也顯示，3月第2周新房成交面積創2026年以來周度新高，大華星嶼、象嶼天辰雅頌等多個項目陸續開盤，3月下旬新房供應有望迎來階段性放量，為成交持續修復提供支撐。

此外，新房售樓處到訪量始終維持高位，二手房市場的火熱也為新房轉化出大量潛在消費群體，市場情緒持續向好。

土地市場平穩發展 堅定質量優先發展導向

土地市場作為樓市的“風向標”，在滬七條實施后也展現出平穩發展的態勢，延續質量優先的發展導向。房企拿地更趨理性，土地市場從規模擴張向質量提升的轉型趨勢愈發明確。

3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出讓平穩收官，3宗地塊分別位于嘉定新城、徐匯長橋和青浦西虹橋，成交總金額約68.09億元，僅青浦西虹橋地塊出現6.6%的溢價，其余兩宗均底價成交。在新政背景下，房企拿地更注重項目安全邊際，而非規模擴張，核心優質地塊仍具吸引力，整體溢價率保持平穩。

市規資局日前還公布了2026年度擬出讓住宅用地清單第三批次，繼續控制單批次供地規模，注重地塊質量與區域發展的匹配，土地市場從規模擴張向質量提升的轉型趨勢明確。

新政滿月，上海樓市的修復成效顯著。上海中原地產市場分析師盧文曦分析，中低價位產品成為市場穩定的“基石”，二手房的止跌上漲和新房的持續回暖形成正向循環，推動樓市整體向好。

原標題：《“滬七條”新政落地滿月顯成效，單周成交量刷新近五年紀錄》

欄目編輯：裘穎瓊

來源：作者：新民晚報 楊玉紅