很多中國(guó)人都說(shuō)房子一定會(huì)漲，我卻比較悲觀，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)跌到底

很多中國(guó)人都說(shuō)房子一定會(huì)漲，我卻比較悲觀，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)跌到底。

中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫，比當(dāng)年的日本還要大，今后15到20年，房?jī)r(jià)會(huì)漲漲跌跌、反復(fù)波動(dòng)，就是為了讓一部分人再進(jìn)去接盤(pán)，也讓一部分人趁機(jī)出逃。遠(yuǎn)看走勢(shì)是慢慢向下，近看就是來(lái)回震蕩的曲線，這就是未來(lái)房地產(chǎn)的大趨勢(shì)。

房地產(chǎn)的問(wèn)題，歸根到底就是人口問(wèn)題。房子的需求從哪來(lái)？全是靠人口支撐，沒(méi)有人，誰(shuí)會(huì)需要房子呢？

去年我們的出生人口已經(jīng)跌到700多萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字比清朝時(shí)期都低。清朝那會(huì)兒全國(guó)才4億多人口，每年出生人口都有1000多萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字放到現(xiàn)在，都只是我們?nèi)缃袢丝诘囊粋€(gè)零頭，可去年出生人口直接跌破了800萬(wàn)，人口形勢(shì)已經(jīng)很?chē)?yán)峻了。

為什么東北的房?jī)r(jià)跌得最狠？就是因?yàn)闁|北每年人口流出量都達(dá)到上千萬(wàn)。我在深圳打滴滴，好幾次碰到司機(jī)一聽(tīng)口音就是哈爾濱人，一個(gè)最北邊的城市，人都跑到最南邊的深圳來(lái)了，人口流失到這種程度，房子怎么可能值錢(qián)？

就連海南島，房子建了一大堆，可沒(méi)有足夠的人口支撐，房子自然也就不值錢(qián)了，道理就這么簡(jiǎn)單，核心關(guān)鍵全在人口上。

當(dāng)然，也有個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域，因?yàn)槿丝诹魅耄骋粋€(gè)階段房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但不是整個(gè)城市都漲，只是小范圍區(qū)域。比如西安，前兩年整體房?jī)r(jià)就已經(jīng)開(kāi)始跌了，但西安有個(gè)高科技開(kāi)發(fā)區(qū)，三星、IBM這些企業(yè)都入駐了，形成了小范圍的產(chǎn)業(yè)人口聚集，那個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)就漲過(guò)一陣，可現(xiàn)在也還是跌下來(lái)了。

再?gòu)姆績(jī)r(jià)收入比、租售比來(lái)衡量，中國(guó)的房?jī)r(jià)也絕對(duì)是偏高的，就算最近兩年已經(jīng)跌了很多，依舊處于高位。

就說(shuō)租售比，正常來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不能超過(guò)房租的300倍，超過(guò)300倍就屬于有泡沫了。可現(xiàn)在上海的租售比普遍在800倍到1000倍，這還是當(dāng)下的情況，不是2022年房?jī)r(jià)頂峰的時(shí)候。

在上海，3萬(wàn)塊錢(qián)的月租金，就能住上5000萬(wàn)的頂級(jí)豪宅，房東負(fù)責(zé)裝修，直接拎包入住，這種情況在全世界都難找。

我那些海歸朋友到上海，問(wèn)他們?yōu)槭裁床毁I(mǎi)房，他們都說(shuō)，我為什么要買(mǎi)？3萬(wàn)塊錢(qián)月租，在上海換著地方住，什么豪宅都能體驗(yàn)到，3萬(wàn)塊換算成美金也就4000多，這點(diǎn)錢(qián)在曼哈頓，只能住一個(gè)18平米的小單間，對(duì)比太明顯了。

房地產(chǎn)說(shuō)白了，唯一能增值的只有土地，房子本身就是水泥、裝修這些東西，買(mǎi)下來(lái)就跟豪車(chē)一樣，一到手就開(kāi)始貶值。

那為什么前30年完全不是這樣？因?yàn)榍?0年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房?jī)r(jià)跟著同步漲了12倍。可現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入逆周期了，過(guò)去買(mǎi)房能少奮斗20年，現(xiàn)在買(mǎi)房子，反而要多奮斗至少10年，這話大家仔細(xì)品品就能懂。