廣深豪宅，增速跑贏京滬

來源：市場資訊

今年一季度臨近收官，北上廣深豪宅市場的成交格局正在發(fā)生微妙變化。

截至3月22日的數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市總價3000萬以上高端住宅網(wǎng)簽成交同比增長14%。

其中，廣州和深圳豪宅市場進入放量期，成交同比增速雙雙超過100%，增速反超北京和上海。

一線城市一季度豪宅成交格局已基本確立。

（需要說明的是，本文中豪宅統(tǒng)計口徑以商品住宅為主，不包括酒店式公寓，上海風貌住宅不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。）

一線城市前3月商品住宅成交分化特別明顯。以總價1000萬元以上商品住宅（不含酒店式公寓，下同）成交來看，截至3月22日，一線城市共成交了3044套，較2025年同期減少了37%左右。

考慮到一線城市房價較高，我們進一步將總價上移，結(jié)果顯示總價3000萬元以上高端住宅成交走勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，四大一線城市合計成交了548套，較2025年同期增長14%。

一個重要的變化是，今年廣州和深圳發(fā)力，進一步推升了總量。

深圳表現(xiàn)最為搶眼。截至3月22日累計成交168套，同比大增154.55%；日均成交2.07套，較去年四季度日均0.89套增長132.6%。對比去年全年，深圳總價3000萬元以上高端住宅成交套數(shù)已是去年全年的三成。

廣州同樣不俗，截至3月20日累計成交73套，同比上漲128.13%，日均成交0.90套，較去年四季度日均同樣翻倍。

相比之下，上海成交總量仍是“壓艙石”般的存在，截至3月22日累計成交229套居首位，但由于供應(yīng)明顯收縮，加之去年高基數(shù)影響，同比下滑27.99%，日均成交2.83套，較去年四季度日均3.98套下降28.9%。

北京成交78套，同比增長20%，但日均成交不足1套。

值得注意的是，截至3月22日，總價1億元以上豪宅成交中，廣州和深圳同樣趕超北京和上海。

深圳億元以上豪宅成交最多，有12套。而去年全年，深圳億元以上豪宅成交套數(shù)是13套。

深圳前3月成交的12套億元豪宅，有10套出自中信城開信悅灣，2套來自深圳灣沄璽。這兩個項目均為2025年四季度首開，其中中信城開信悅灣成交均價達到23.6萬元/平方米，是近年來成交均價最高的項目。

再來看廣州，截至3月20日，廣州億元以上豪宅網(wǎng)簽成交了7套，其中5套來自保利玥璽灣。值得注意的是，3月初保利玥璽灣官宣成交了一套單價28萬元/㎡、總價1.87億的房源，目前在網(wǎng)簽成交中尚未體現(xiàn)。

為什么是廣州和深圳？

供應(yīng)放量疊加需求釋放共同推動本輪廣深豪宅成交熱度。

以深圳為例，2025年底，深圳豪宅市場這波集中供應(yīng)潮可謂是“歷史性”的，深圳灣澐璽、中信信悅灣、后海招商璽、聯(lián)泰超總灣，這四大標桿項目共計668套房源集中入市，總貨值高達數(shù)百億。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年四季度深圳總價3000萬元以上豪宅供應(yīng)面積同比增長1.3倍。進入2026年供應(yīng)仍在釋放，截至3月22日該總價段豪宅供應(yīng)接近5萬平方米，而去年同期為零供應(yīng)。這些項目網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)在前3月逐步釋放。

另外，從土地供應(yīng)端來看，2026年深圳拿出了南山科技園這類“壓箱底”的地塊，片區(qū)純宅地斷供了9年，周邊近兩年入市的項目有深圳灣沄璽、中海深灣玖序，是高端購買力集中的區(qū)域。

預(yù)計接下來廣州和深圳豪宅成交規(guī)模大概率還將持續(xù)釋放。

以廣州為例，從項目推盤情況來看，根據(jù)普睿廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測，3月下旬以來廣州樓盤取證步伐明顯提速，預(yù)計3月全市將有大約28個在售熱門紅盤加推，其中高端市場方面，“保利三兄弟”、越秀國貿(mào)·觀樾都有動作。

其中保利玥璽灣在首開破百億之后，近期將會加推610㎡的六房產(chǎn)品，預(yù)計售價將是廣州頂豪的天花板級別。另外，珠江新城板塊的保利冼村項目近期，吹風價18-20萬元/㎡，入市后還將攪動核心區(qū)高端豪宅的競爭格局。

在當前的政策寬松期，廣州和深圳高端市場的爆發(fā)，本質(zhì)上是供應(yīng)放量和高端改善需求加速釋放的雙重驅(qū)動。無論是廣深，還是京滬，回歸城市核心資產(chǎn)仍然是高凈值人群跨越周期的重要選擇。

高端改善需求的集中釋放，不僅推動了豪宅成交放量，也是樓市回暖的又一個積極信號，對鞏固市場預(yù)期、改善市場信心也起到了積極作用。

從市場表現(xiàn)來看，重點城市二手房回暖信號已較為明顯，疊加高端改善需求逐步進入新房市場，樓市“小陽春”值得期待。