福建省福州市房屋征收：被征收人如何確認(rèn)合法補償面積？

導(dǎo)讀：在房屋征收補償中，合法補償面積的認(rèn)定是計算補償金額的核心依據(jù)，也是被征收人最易產(chǎn)生爭議的環(huán)節(jié)。福州市晉安區(qū)新華文化城地塊征收項目啟動后，被征收人面臨的首要問題便是：自家房屋的面積如何確認(rèn)？哪些面積計入補償，哪些不計入？對于歷史遺留的無證房屋、公房租賃面積、閣樓陽臺等特殊部位，認(rèn)定規(guī)則又有何不同？

1、合法面積的認(rèn)定依據(jù)

根據(jù)《房屋征收補償實施細(xì)則》，被征收房屋的合法建筑面積以不動產(chǎn)權(quán)證書（含房屋所有權(quán)證）或建筑許可執(zhí)照（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）為認(rèn)定依據(jù)。這一規(guī)定確立了“權(quán)證優(yōu)先”的基本原則：

已登記房屋：以不動產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積為準(zhǔn)。對于權(quán)證記載面積與實際面積不符的，被征收人可申請重新測繪確認(rèn)。權(quán)證是面積認(rèn)定的最強證據(jù)，被征收人應(yīng)妥善保管。

未登記但有許可的房屋：持有建筑許可執(zhí)照但未辦理權(quán)證的，以執(zhí)照記載的建筑面積為準(zhǔn)；執(zhí)照未記載面積的，按實際測繪面積認(rèn)定。這里的建筑許可執(zhí)照應(yīng)是合法有效的規(guī)劃許可文件。

無證房屋的歷史遺留處理：對于因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，福州市采取“尊重歷史、分類處理”的原則。2004年10月26日《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》施行前建成的無證房屋，經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定后，可參照合法建筑給予補償；之后建成的，需提供建設(shè)許可、村（居）委會證明、歷史航拍圖等證據(jù)，經(jīng)認(rèn)定后給予適當(dāng)補償。

2、公房建筑面積的特殊計算規(guī)則

對于公有租賃房屋，建筑面積的計算有其特殊規(guī)則。征收實踐中，公房以租賃憑證為計戶依據(jù)，面積認(rèn)定分為兩種情況：

已記載建筑面積的：以公房租賃憑證（租折或租賃合同）記載的建筑面積為準(zhǔn)。

未記載建筑面積的：可按計租面積×1.3計算建筑面積，或按使用面積+計租面積×0.08計算建筑面積。這一換算規(guī)則考慮了公房的得房率因素，是對承租人權(quán)益的保障。

3、特殊部位的計面積規(guī)則

閣樓、陽臺、挑檐等特殊部位的建筑面積計算，遵循統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范：

閣樓：層高在2.2米以上的部分，按全面積計算；層高在1.2米至2.2米之間的部分，按1/2面積計算；層高低于1.2米的部分，不計入建筑面積。

陽臺：封閉陽臺按全面積計算，未封閉陽臺按1/2面積計算。

挑檐、雨棚：不計算建筑面積。

地下室：層高在2.2米以上的，按1/2面積計算；低于2.2米的不計入。

4、被征收人的舉證責(zé)任

對于無證房屋或面積有爭議的，被征收人負(fù)有提供歷史證據(jù)的責(zé)任。可收集的材料包括：歷史航拍圖、地形圖、戶籍證明、水電費繳費記錄、村（居）委會證明、鄰居證言、老照片等。證據(jù)越充分，面積認(rèn)定越有利。對認(rèn)定結(jié)果不服的，可在公示期內(nèi)提出書面異議，必要時申請復(fù)核或提起行政訴訟。

結(jié)語：房屋征收中，合法補償面積的認(rèn)定遵循“權(quán)證優(yōu)先、歷史尊重、分類處理”的原則。被征收人應(yīng)提前整理權(quán)屬證書、許可文件、歷史憑證等證據(jù)，積極參與調(diào)查確認(rèn)，對認(rèn)定結(jié)果及時提出異議。