樓市中喜歡碰瓷的區域，都沒好下場

上海樓市出現過很多“碰瓷營銷”，對于賣房子來講，他們獲得了巨大成功。

對于買房人而言，被坑得很慘。

什么叫碰瓷營銷？

就是一個樓盤或者區域，刻意去關聯、模仿已經成功的IP。

比如2016年嘉定北熱盤首創旭輝城，瘋狂碰瓷張江。

嘉定高新產業園區對標張江，張江有百度，我這也有百度；張江有阿里巴巴，我們也有阿里巴巴。

張江曾經五年翻了3倍，我們也會翻3倍。

最后這句話沒明說，其實暗示的足夠了。

2016年開盤時新房賣27500元，現在過去10年了，按張江的漲幅應該翻6倍，要賣165000元。

實際上目前只能賣1.77萬，反倒跌了35%。

上海房價整體都降了，大部分還是沒跌穿2016年。

比2016年還跌了35%的，絕對是大坑。

很多人肯定會抬杠，這是因為經濟換擋，發展慢了，大餅沒落地。

經濟發展快，預期能落地，就不會被坑了。

2010年經濟發展快吧？那個時候買碰瓷區域也虧錢。

新江灣開發始于2005年，選擇碰瓷國際社區。

那個年代老外還是高高在上，古北國際社區光環還在。

沾上“國際”這些字眼就顯得高大上。

其實新江灣跟國際一點關系沒有。

新江灣幾乎沒有外國人，少數民族都很少，買家主要是楊浦本地人、大學老師、寶山鋼材貿易商土老板。

但是還是義無反顧的碰瓷“國際社區”，通過概念拉高溢價。

2010年新江灣火遍上海，價格也看齊市區。

仁恒怡庭別墅2010年高達6.29萬/平；華潤新江灣九里2011年單價5.5萬/平。

同屬中外環的桃浦，圣都匯只要2.2萬/平。

中環內的閘北慧芝湖3.1萬/平，浦東張江湯臣三期2.5萬/平。

內環內黃浦區明日星城二期3.6萬/平，匯龍新城3.5萬/平。

靜安楓景苑4.7萬/平。

接近新江灣或者更貴的，只有豪宅。

徐匯濱江百匯園5萬/平，翠湖天地二期7.2萬/平。

一個還全是工地的新江灣，直接對標翠湖、徐匯濱江。

這要不套牢就沒天理，2011年后新江灣進入了長達5年的橫盤期。

2015年，仁恒怡庭已經降到5萬/平，比最高峰時期跌了22%。

2010-2015年我們經濟發展快吧？碰瓷區域照樣虧錢。

那段時間網上不能說新江灣，一提新江灣就有業主破防。

直到2015年下半年上海樓市迎來“遠古巨牛”，新江灣這才解套。

2020年新江灣借助學區、品質暴漲，業主終于揚眉吐氣。

其實拉通這十幾年看，新江灣還是跑輸。

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為什么碰瓷區域會虧錢？

因為房地產本來就是一個玄學，房子該賣多少錢沒人知道。

一個樓盤定價很重要，開發商會花幾十萬、上百萬去研究定價。

你知道他們怎么研究的嗎？

找一個對標的新房，看看他們賣多少錢。

找幾個對標的二手房，看看他們賣多少錢。

然后對比一下容積率、品質、裝修等等，用個公式算算自己該賣多少錢。

再結合一下成本、預期回報，綜合定個價。

最最最重要的是第一個環節，對標。

對標錯了，價格大概率定錯。

開發商都不知道房子該賣多少錢，他們的價格來自別人賣多少錢。

那消費者就知道房子該賣多少錢嗎？

沒人懂的。

我現在問問你，通勤一小時的小區，房齡10年左右，小三房要200萬。

另外一個小三房品質差不多，上班只要半小時，那該賣多少錢？

400萬夠了吧？

上班就快一小時，我可以多加班一小時，但是加多久的班才能賺回來200萬？

還不如買個200萬的，留200萬在卡里。

現實中怎么定價呢？

現實中房價能差四五倍。

臨港到張江就一小時，200多萬的小三房滿地都是。

御橋到張江半小時，小三房就得1000萬。

能差這么多，核心就是對標不一樣。

能買1000萬房子的人，根本不會去看臨港，完全不去對標。

他們會對標聯洋、前灘，拉高了心里價格。

這個秘訣開發商早搞明白了。

嘉定北那鬼地方，地鐵都沒有，未來幾十年都沒規劃。

賣2萬都沒人來。

現在要賣27500元，怎么辦？對標張江啊。

嘉定北荒涼吧？荒涼。

跟十年前的張江比，突然發現荒涼不是個問題了。

張江當時更荒涼。

對標張江，能級一下子拉高了，有一些企業來房價就能賣6、7萬。

瞬間27500元大家就覺得不貴了。

新江灣在中環外，楊浦人過去都嫌遠，4萬都不好賣。

現在要賣6萬，怎么辦？

那一定不能按照普通小區定價，按照楊浦人購買力定價，那肯定賣不掉。

我們是國際社區，按國際社區定價。

古北、碧云，哪個國際社區不是貴上天。

你們不要看楊浦，楊浦購買力不行，但是我們是國際社區，國際買家有的是錢。

大家看看古北的價格，突然就覺得新江灣還好。

其實很多人也知道新江灣位置不如古北，但是我房齡比你新，品質比你高，價格看齊古北是應該的。

畢竟都是國際社區。

其實碰瓷營銷在各行業都有，很多車型說自己吊打庫里南，吊打保時捷911。

很多人竟然深信不疑，這是因為只看數據，確實能做到八九不離十。

數據相似其實很容易，要證明豬不比人差，你也能舉出來很多數據。

人與豬的基因相似度高達97.7%，

當然碰瓷不是你虧錢的關鍵，關鍵是讓你相信了。

新江灣一看就不是國際社區，但是為什么那么多人信？

嘉定北肯定不是下一個張江，為什么有很多人相信了？

因為他們花了很多錢。

發明一個概念很簡單，讓成百上千的人相信，就需要真金白銀的砸進去。

我現在說吳涇就是下一個徐匯濱江，你肯定不信。

你給我一個億預算，我能讓很多人相信了。

新江灣最火爆時有近十個樓盤在售，每個都拿出來千萬級營銷費用，鋪天蓋地的宣傳之下就有人信了。

到現在上海樓市投入媒體的營銷費用也高達兩三個億，這些錢養活了整個媒體圈。

這些錢誰出的？不還是買房人。

哪里花的營銷費用最高，哪里就得賣出來更多溢價。

對于賣方來說無可厚非，大家宣傳自己產品，是非常正常的商業行為。

對于我們買房人，就需要認清這些概念，需要知道房價里多少是理性定價、多少是概念溢價。

據環二初步匯總，碰瓷樓盤大概有這么幾個類型。

第一，碰瓷最火的區域。

東有陸家嘴、西有***，東有張江，西有**。

****就是下一個徐匯濱江。

***的面積是前灘的30倍。

這是最常見的類型，通過案例讓我們相信很荒謬的事情。

你要說他現在很差，他立即舉例出來，徐匯濱江之前也很差，也是碼頭工廠，現在你還買得起嗎？

所以趕緊抄底吧，建好了你就買不起了。

這種手法跟傳銷差不多，傳銷都會現身說法，說自己原來如何如何可憐，如何自卑，如何沒背景，但是我做了什么事情，現在提了勞斯萊斯。

所以你也趕緊干吧，馬上就跟我一樣開大勞。

第二，碰瓷最火的概念。

有些樓盤找不到對標區域，或者連自己都不相信，那就碰瓷概念。

之前的國際社區就是典型，碧云之后就沒國際社區了，外國人都散落在上海各個角落，不集中居住了。

但是國際社區還是出了好幾代，甚至唐鎮曾經都定位國際社區。

喊了一兩年自己都不信了，唐鎮就換了賽道。

現在最火的是科技概念，到處都在碰瓷機器人、生物醫藥、人工智能等等。

其實核心承載區沒幾個，大部分最后都是一泡污。

甚至還有區域憑空發明一些概念，聽起來高大上但是99%的人都云里霧里，有些人稀里糊涂就花了冤枉錢。

第三，碰瓷環線。

這種圖大家都見過吧，要么是繞著環線一圈我最低，要么是畫個同心圓我最低。

都是中環，大家都8萬多，就我6萬多，所以我是洼地，值得買。

這個邏輯好多人信，經常遇到客戶說哪里才6萬多，閔行都8萬多了，所以閔行有泡沫。

這是什么鬼邏輯？

就你最便宜，你不該反思一下自己為什么那么差嗎？

難道你不想賣貴一些？就你善良送大家福利？

上海的環線只是快速路，并不是城市能級等高線。

中環外的居住水平，不一定比中環內差。

洼地也說明不了什么，洼地發展潛力不一定更大。

很多洼地本來就有硬傷，硬傷不解決他只會更差。

都是10歲的小朋友，考90分的沒潛力，考20分的潛力很大？

你不如先帶他去做個智商檢測。

其實很多人也不完全相信洼地能崛起，但是環線的概念一帶入，始終會扭曲價值判斷。

不被他們帶偏的最好的辦法就是，直接忽視環線，就看影響居住體驗、影響保值性的基本要素。

有了理性的房價分析體系，才不會被感性營銷帶偏。

環二這幾年幫大家買對房，靠的也是理性的八重收益率模型。

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