龍湖：2025年收入973.1億，預計兩年后完成新模式筑基

3月27日，龍湖集團發布2025年度業績報告。報告顯示，龍湖集團2025年營業收入約為973.1億元。

其中，地產開發業務收入705.4億元；運營及服務業務收入為267.7億元，在集團營業收入中占比達到27.5%，創歷史新高；公司擁有人應占溢利為10.2億元；剔除投資物業及其他衍生金融工具公平值變動影響后，歸母核心虧損為17億元。

龍湖從2022年開始主動調整節奏、壓降負債，開發業務占比持續走低。到了2025年，開發業務首次出現盈利虧損，但運營及服務業務實現核心權益后利潤接近80億元，彌補了開發業務下降到來的負面影響。

龍湖董事會主席兼CEO陳序平表示，預計最晚到2028年，龍湖的運營及服務業務的收入就會超過地產開發的收入，成為公司最主要的收入來源。同時，因為地產企業的業務結構與公司的收入、負債結構、現金流來源與節奏、信用體系全部是深入融合的，業務結構與負債結構互為因果，調整后以運營服務收入為主的收入結構，也將意味著龍湖完成了新發展模式的“地基”建設。

龍湖業績發布會

01 安全度過償債高峰

債務安全是房地產行業緊縮期企業的第一生命線。期間，龍湖也一直以「不逾期、不展期、不違約」為公司信用底線。

根據龍湖年報數據，截至2025年底，其有息負債降低至人民幣1528億元，平均融資成本降低至3.51%，平均借貸年期拉長至12年以上。有息負債中，銀行融資占比近90%，相比2022年末提升約15個百分點，信用債總量和占比持續降低。

龍湖首席財務官趙軼表示，2025年集團層面兌付債務約220億元，包括135億人民幣的境內債券和92億港幣的境外貸款，今年年內剩余約60億左右到期債務，其中信用債約25億元，已經安全平穩地度過了債務高峰。

在降低負債總額的同時，龍湖還在持續調整負債結構。截至去年底，龍湖的境內貸款占比升至83%，境外信用貸款占比降低至6%，供應鏈融資基本清零，經營性物業貸當年新增約180億元，總量超過1000億元，占比提升到66%。

外，龍湖的有息負債中，外幣的負債余額也持續降低至150億元左右，在去年期末占比約為10%。

截止2025年年底，龍湖剔除預收款以后的資產負債率下降到55%，凈負債率基本穩定在52%上下，剔除預售監管資金后的現金轉債倍數保持在一倍以上，財務狀況比較穩健。

2025年是龍湖償債的最高峰，到期金額約220億元，之后在2026年、2027年下降至約60億元、69億元。之后在2029年再次大幅下降，至約40億元。

趙軼透露，未來龍湖的融資管理策略會嚴格遵守三個原則：

• 第一，嚴守信用，銀行融資不逾期、不展期、公開市場的債務不違約；
• 第二，會不斷提高運營資產的NPI，提升資產的估值，挖掘經營性物業貸的空間，優化融資結構，拉長賬期，同時特別控制好短期債務和外幣債務；
• 第三，強化融資和現金管理機制，夯實和建立賬戶級的管控體系，提前削峰到期債務。

過去幾年中，受行業深度調整和結算項目的結構性影響，龍湖集團的毛利率也在持續下滑，不過公司管理層預計經過2025年、2026年兩年的筑底之后，隨著負債總量、利率的雙下降，運營和服務業務收入占比繼續提升，以及開發業務結算節奏帶來的逐步減虧，公司毛利率將會得到回升。

02 新舊模式轉換即將完成

從龍湖集團的業務收入結構可以看出，公司對運營和服務業務的倚重越來越強。

陳序平表示，近幾年龍湖的地產開發業務仍舊會聚焦在存量去化，啃掉存貨的硬骨頭，不會刻意注重規模，公司業績的增長和穩定主要依賴經營性業務來完成。

從數據上來看，龍湖開發業務的收入在2025年首次降至千億以下，運營及服務業務的收入創下新高。

龍湖2025年收入結構

2025年，龍湖拿地依舊比較“保守”。全年新獲取7個項目，總建面約38萬平方米，權益建面約26萬平方米，新增貨值約82億元。相比631.6億元的合同銷售額，拿地銷售比只有約5.5%。

龍湖執行董事兼地產開發航道總經理張旭忠表示，龍湖的策略是財務安全放在第一位，保兌付的優先等級高于新增的投資。目前龍湖的土儲還有約2200多萬平方米，整體的未售貨值超過2000億元，以銷定支、盤活存量是基本策略，對于新增項目的要求是拿一個（項目）要做成一個。

相比開發業務的“保守”策略，商業等航道業務對增長表現的更加積極。2025年，龍湖新開13座購物中心，其中8個自持重資產項目，5個輕資產運營項目。

商場租金收入在2025年上升至112.1億元，同比增長4%，整體出租率為96.8%。

截止期末，龍湖共有99個商場在運營，已經開業的總建面約1050萬平方米，覆蓋25個重點城市，總營業額超過820億元，剔除車輛銷售的營業額整體增長17%，同店增長6%。日均客流約380萬人次，整體增長16%，同店增長7%。

據悉，2026年，龍湖還會再開9座左右購物中心。管理層提出的航道運營目標是今年實現同店同比5%以上的增長。

在其它幾個航道中，龍湖服務業務在2025年整體實現收入125.8億元，其中物業服務收入112.3億元，在管面積3.6億元；資產管理收入29.8億元，其中長租冠寓的收入約24.8億元，整體出租率為94.1%；龍智造收入13億元。

陳序平表示，行業調整已經持續5年時間，開工量跌掉了7成，調整幅度非常大，但在此期間，龍湖在頂著市場下行壓力壓降負債的同時，沒有對運營服務核心資產進行任何出售或稀釋，保住了公司最核心的資產，為預留未來增長空間提供了最有利條件。

陳序平提出，龍湖希望運營及服務業務的利潤在今年實現約10%的增長，盡快達到百億規模。在為龍湖盈利托底和保持穩定、以經營性現金流去驅動增長的同時，以此為基礎用經營性物業貸去替換公司的短期融資，繼續降低負債壓力。

龍湖管理層預計，2027年公司的利潤會筑底回升，2028年運營及服務業務的收入會超過開發業務，徹底完成本輪戰略轉型。

經過了負債最高壓的一年之后，龍湖仍然在堅持降負債、保安全、審投資的做法，繼續為應對行業變化預留冗余。

近期，瑞銀發表研報維持對龍湖集團“中性”評級。其指出，開發業務的虧損帶來資產削減壓力，但商場等存在更高估值潛力的資產為龍湖提供了基本面改善潛力。