最高院：結算協議中約定以房折抵工程款，是否構成優先權的行使？

作者：周軍律師.

咨詢請關注，私信必復。

法律規定，建設工程質量合格的，承包人可行使工程價款優先受償權。工程優先權的行使應自發包人應付工程價款之日起6個月內。

那么，結算協議中約定以房折抵工程款的，是否構成行使優先權？

最高人民法院案例庫入選案例《海某建設公司訴豐某房地產開發公司建設工程施工合同糾紛案》中明確：

建設工程質量合格的，承包人可自發包人應付工程價款之日起在法定期限內行使工程價款優先受償權，行使的方式包含協議折價或申請人民法院拍賣等。承包方與發包方在結算協議中約定以部分房屋折價支付工程價款的，該約定構成工程價款優先受償權的行使。

裁判觀點簡析

結算協議約定“以房折抵工程款”，在滿足法定條件時，屬于行使建設工程價款優先受償權的合法方式，效力可對抗抵押權與普通債權。

構成行使優先權的五大法定要件（實務全解）1. 權利基礎合法：工程質量合格+主體適格

工程質量合格：優先權以工程質量合格為前提，質量不合格則喪失行權資格。

主體適格：僅限與發包人簽訂施工合同的承包人（總承包、合法分包），實際施工人一般不直接享有。

范圍合法：抵償范圍僅限工程款本金（人工、材料、機械費），不含違約金、利息、損失。

2. 行權期限合規：18個月除斥期間

起算點：自發包人應付工程款之日起算（結算協議簽訂日通常視為應付日）。

期限：18個月（原6個月，2021年起改為18個月），逾期喪失優先權。

實務要點：以房抵款協議必須在18個月內簽訂，超期簽訂僅為普通抵債，不構成行權。

3. 客體匹配：以“承建工程的房屋”抵債

核心要求：抵債房屋必須是承包人承建的案涉工程，不能是發包人其他無關房產。

法律邏輯：優先權針對的是承包人投入物化勞動的工程本身，非發包人任意財產。

反例：用發包人其他小區房屋抵債，不構成優先權行使，僅為普通代物清償。

4. 意思表示明確：體現“優先受償”而非普通抵債

協議表述：需明確“以XX房屋折價抵償XX工程欠付工程款，承包人行使建設工程價款優先受償權”。

關鍵區別：

• 優先權行使：基于法定優先權，無需過戶即產生優先效力，可對抗執行。
• 普通以物抵債：僅為債權變更，未過戶不產生物權效力，不能對抗執行。

實務風險：僅寫“以房抵工程款”未提優先權，可能被認定為普通抵債，喪失優先性。

5. 對價公允：抵債金額與房屋價值基本相當

要求：抵債單價、總價與市場價值基本一致，無明顯低價（如低于市場價70%）。

后果：惡意低價抵債，可能被認定為損害其他債權人利益，協議被撤銷，優先權不成立。

周軍律師提醒，以房折抵工程款的優先權，依附于合格承建工程，行權核心是按期、對物、合意、公允。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，鎖定行權期限、完善協議條款，以免錯失維權良機。

普及法律常識，幫您維護權益。

點贊關注分享，讓親友都得到法律保護！