注意！四月起，瑞典首次購房者首付降低

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一項定于4月1日生效的新提案將改變抵押貸款的相關規則，從而提高首次購房者的購房門檻可及性。但這項提案具體包含哪些內容呢？

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現行規定是怎樣的？

現行規定于2016年出臺，旨在降低房地產市場的風險。這些規則規定：任何貸款金額超過房產價值50%的人（即貸款價值比達到或超過50%），每年必須償還至少1%的貸款本金；對于貸款金額超過房產價值70%的人，這一強制償還比例將提高至2%。

目前，貸款金額不得超過房產價值的85%——換句話說，購房的首付比例最低為房產價值的15%。

此外，任何貸款金額超過其家庭年收入4.5倍的人，每年還必須額外償還1%的貸款本金。

這實質上意味著，你每年必須償還貸款本金的1%至3%不等，除非你的貸款金額低于房產價值的50%，且貸款總額未超過你家庭年收入的4.5倍。

這一規定實際上終結了絕大多數人群僅償還利息（即“只付息”）的房貸模式，其出臺初衷是為了保護房地產市場，使其免受未來潛在危機的沖擊。

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新規定具體有哪些內容？

首先需要說明的是，這項新規定目前尚未經投票正式立法，但外界普遍預計，該提案將在4月1日之前獲得通過。

一份發布于2025年6月的備忘錄（promemoria）提出了幾項不同的具體措施。

第一項措施提議將購房所需的最低首付比例下調至10%，這意味著購房者將能夠獲得最高相當于房產價值90%的貸款。

此外，新規還取消了此前的一項強制性要求：即貸款金額超過家庭年收入4.5倍的人，必須每年額外償還1%貸款本金的規定。最初的咨詢方案曾提議廢除針對房產價值70%以上按揭貸款的2%攤銷要求，取而代之的是對所有貸款額度超過房產價值50%的借款人實行統一的1%攤銷要求。

然而，這一提議并未被納入最終方案；相反，現行的規則將繼續沿用——即對于貸款額度在房產價值50%至70%之間的借款人，攤銷要求為1%；而對于貸款額度超過這一區間的借款人，攤銷要求則提高至2%。

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這對潛在的購房者意味著什么？

這意味著購房者未來在償還按揭貸款時，所需支付的金額可能會大幅減少。

舉個例子：

根據現行規定，如果某人的房貸額度超過其年收入的4.5倍，且貸款額度又超過了房產價值的70%，那么他每年必須償還（攤銷）其貸款總額的3%。

如果是在房貸新規生效后申請同一筆貸款，那么同樣是這個人，每年只需償還其貸款總額的2%（誠然，這一比例仍比最初咨詢方案中擬定的要求高出1%）。

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如果我已經背負著房貸，該怎么辦？

這些新規僅適用于新申請的按揭貸款。因此，只有在這些新規生效后，通過購買新房或對現有房產進行再按揭貸款（refinance）時，攤銷要求才有可能隨之降低。

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這些新規將如何為首次購房者提供便利？

首先，只需支付房產價值10%的首付款即可購房，而非現行規定的15%；這意味著首次購房者無需積攢過多的現金，便能實現購房夢想。

此外，略微降低的攤銷要求將帶來月供支出的相應減少，這也意味著購房者將更有可能通過銀行的“經濟壓力測試”或“生活結余測算”（kvar-att-leva-p?-kalkyler）——這類測試旨在評估借款人每月在償還貸款后，還剩余多少可用于日常生活的資金。通過這些測試將使他們更容易獲得銀行貸款。 L?nsf?rs?kringar 銀行的私人經濟學家 Stefan Westerberg 在該提案于 2024 年初次公布時表示，此舉將“主要提升年輕人購房的可及性”。

據當時測算的數據顯示，若以每平方米 96,861 克朗的單價計算，一名想要在斯德哥爾摩購置一套 33 平方米單間公寓（當地俗稱“etta”）的年輕購房者，需要擁有 31,700 克朗的可支配收入方能如愿。

然而，根據新規，若購買同一套公寓，所需的可支配收入門檻將大幅下調至 27900 克朗。

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那么，這是否會帶來什么弊端呢？

潛在而言，確實存在這種可能。

該項調查研究的原始報告將這些新措施描述為“對家庭房貸監管的一次實質性松綁”；報告同時發出警示稱：“過往的放松管制經驗——尤其是 20 世紀 80 年代的經歷——表明，即便是在金融市場中看似有益的放松管制，也可能引發一系列劇烈的連鎖反應，從而對金融體系的穩定性造成極其嚴重的后果。”

20世紀90年代，瑞典的房地產泡沫破裂，引發了一場嚴重的金融危機、信貸緊縮以及深度經濟衰退。

Westerberg 指出，允許人們借入更多資金本身就蘊含著一種固有風險，因為這會使借款人更容易受到利率上調或自身財務狀況變動的不利影響。

他補充道：“如果更多人能夠買房置業，需求自然會隨之上升。這意味著房價會上漲，進而導致我們借入更多的資金。這使得我們變得更加脆弱。”他接著說：“這種脆弱性不僅體現在應對利率變動方面，也體現在遭遇收入損失或失業等情況時。”

此次調查組的負責人 Peter Englund 也表示，房價可能會因此上漲；這對那些已經擁有房產的人而言無疑是個利好消息，但對于潛在的首次購房者來說，情況則不容樂觀。不過，他也補充道，他認為這種影響“將是有限的”。