買房十余年辦不了房產證，問題卡在哪？丨有事兒@新京報

來源：市場資訊

（來源：知道News）

近日，家住北京市朝陽區北桃園的居民劉先生向有事兒@新京報反映，其所在小區北桃園于2008年竣工，共有一百多戶居民陸續在此購房，大家已經住了十幾年，然而至今都辦不了房產證。

“我們都住進來十多年了，買房簽合同時承諾一兩年內就能辦理房產證，可這一拖就是十多年。這些年里，不少居民為此想盡了各種辦法，但到現在還是沒能得到解決。”劉先生表示。

新京報記者前往北四環附近的北桃園小區現場了解情況，發現該小區僅由一棟樓房構成，分ABCD四個單元，樓前是一片狹長空地，不少汽車停在路邊。建成近20年，小區不少設施已比較老舊，外墻瓷磚還會時而脫落。然而，居民們心頭最發愁的還是房產證問題，成了孩子上學、設施修繕乃至生活安心的“攔路虎”。

居民訴求

拿不到房本擔心房子被收走

2009年，居民張先生和北京平安世紀房地產開發有限公司簽訂合同，購買了朝陽區高原街4號院北桃園一套房屋，第二年便住了進來。“2009年簽合同時，開發商承諾2010年底前就能取得房產證，在購房合同里也明確標明。雖然成交價相對較低，但我心想，都住進來了還能有啥問題，就把協議簽了。然而，房本至今仍然沒有拿到手。”張先生表示。

張先生和北京平安世紀房地產開發有限公司簽訂的購房合同，一共只有兩頁。新京報記者 陳靜 攝

在張先生提供的《房屋使用及產權辦理合同》里，確實有“甲方承諾在2010年12月30日前取得該房屋的所有權屬證明”的明文條款。不過，記者也注意到，這份合同正文只有兩頁，一式兩份供開發商和購房者持有，約定內容較少且相對簡單，比如在保修責任等內容上非常模糊，而且在房屋質量、物業管理等方面尤其缺少明確權責的條款。

對此，張先生表示：“據我了解，當年北京對合同示范文本并無強制要求。”記者查詢北京市住建委官網，《北京市商品房預售合同》《北京市商品房認購書》示范文本已于2005年3月15日開始推行使用，《北京市商品房現房買賣合同》示范文本自2006年1月1日起正式推行使用。示范文本對于規范商品房現房買賣行為，解決現房買賣中的糾紛，維護買賣雙方當事人合法權益，進一步完善對北京市房地產市場的管理都有著重要作用。

簽訂合同后，順利住進新房，卻沒等來約定好的房產證。這并非張先生的個案，北桃園居民潘女士也深受其擾。她說：“心心念念的房本到現在還沒有著落，給我們帶來了太多的心理負擔和困難。因為沒有房產證，孩子入托上學、設施維護修繕等都非常不方便。”

入住幾年后，北桃園居民不僅沒等來房產證，反倒是不少居民的房子險些沒了。“2013年6月，因為小區兩家開發公司的合同糾紛，朝陽法院的一紙公告貼到了部分住戶門上，要求我們限期騰退。這下不只沒有房本，房子還可能被收走。居民們這才明白，房子產權出問題了。”張先生向記者出示了這份公告，上面顯示，北京華都集團有限責任公司與北京平安世紀房地產開發有限公司（以下簡稱“北京平安世紀”）存在合同糾紛，北京平安世紀須在十日內將北桃園3200平方米共40套房屋騰退返還給北京華都，逾期不履行法院將強制執行。

然而，到2013年時，小區房子幾乎都已賣出，不少居民都居住四五年了。“業主集體提出執行異議申請，法院一看是這個情況就沒再執行了。房子暫時是保住了，但一天拿不到產權證，房子還是有可能被收走。”張先生說。

北桃園小區。新京報記者 陳靜 攝

企業糾紛

雙方都未履約定陷入僵局

北桃園居民的房本為何遲遲拿不到？這與北京華都和北京平安世紀兩家公司持續多年的經濟糾紛有關。通過梳理從居民那里獲取的民事判決書等材料，新京報記者找到了兩家合作方陷入糾紛的原因，正是這些導致北桃園小區十余年來尚未取得規劃驗收，進而無法辦理產權證。

2003年，北京華都和北京平安世紀簽訂協議，明確北桃園小區由兩家公司合作開發，北京華都提供建設用地，辦理相關規劃建設手續，并協助北京平安世紀完成項目其他相關手續；北京平安世紀負責投入全部資金，做好項目工程的建設、管理和運作。項目建成后，雙方以建筑面積為依據按2:8比例分配利益，北京華都可由此分得3200平方米，北京平安世紀享有剩余部分建筑面積。然而，由于項目建設未嚴格按照規劃進行、合同約定權益未獲兌現等違約違規操作，北京華都拒絕配合驗收，雙方利益糾紛日益加深，于2012年正式對簿公堂。

朝陽法院作出的一審民事判決書顯示，法院認為，北京平安世紀與北京華都簽署的相關協議及補充協議，均系各方當事人的真實意思表示，協議內容均不違背國家法律、行政法規的強制性規定，合法有效；依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人均應按照協議約定履行自己的義務。北京平安世紀要求北京華都履行協助驗收義務的訴訟請求有事實和法律依據，朝陽法院予以支持。同時，該案處理的是辦理驗收問題，并不涉及房屋產權歸屬和分割問題（即雙方的經濟糾紛問題），對后者雙方可另行解決。

由此，朝陽法院一審判決，北京華都于判決生效當日開始協助北京平安世紀申報、辦理北京市朝陽區高原街4號院北桃園住宅項目的規劃驗收手續，其中包括但不限于在《建設項目規劃許可及其他事項申報表》上加蓋公司印章、在《建設項目法人授權委托書》上加蓋公司印章和法定代表人名章。

一審判決后，北京華都不服，以該公司已經履行協助申報北桃園住宅項目規劃驗收義務，且該項目不符合規劃驗收標準為由上訴至北京三中院，要求駁回北京平安世紀的訴訟請求。2013年11月，北京三中院對此案作出終審判決，駁回北京華都集團上訴，維持原判。

至于判決中提到的“房屋產權歸屬和分割問題”，法院一審判決書中亦有說明：北京華都于2012年起訴北京平安世紀，要求后者按照約定交付北桃園住宅項目中共計3200平方米建筑面積的房屋。該案經朝陽法院審理，雙方于2012年11月15日達成調解，北京平安世紀于2013年3月10日前向北京華都集團交付北桃園住宅項目建筑面積為3200平方米共計40套房屋，如北京平安世紀交付的上述房屋建筑面積不足或者超出約定，按照每平方米建筑面積5000元的標準向對方補償差價款。

記者了解到，對于法院發出執行通知要求其履行蓋章、協助小區驗收等義務，北京華都逾期未能履行；對于法院要求兌現劃分3200平方米房產給北京華都的承諾，由于涉案房屋已被銷售無法交付，只能補償差價款，北京平安世紀也未如期履行。由此可見，對于法院作出的判決，兩家企業均未如期履行相應法律義務，甚至至今仍無實質性進展。

朝陽區人民法院發布的公告。新京報記者 陳靜 攝

張先生認為，法院的判決是很合理的，經濟糾紛完全可以另案處理，兩家公司應該盡快完成驗收手續，“這房子通過驗收了，我們住著也踏實。”

最新回應

北桃園建設方尚未向規自部門申請規劃驗收

針對北桃園小區居民至今仍無房產證一事，新京報記者聯系了北京平安世紀副總經理劉博了解最新進展。他表示：“公司一直在積極推進此事，希望小區盡快完成驗收，讓居民拿到房產證。我們已按照驗收要求將材料準備齊全，現在訴求就是希望合作方能夠配合我們完成驗收手續。然而，這一年來我先后多次聯系甚至登門拜訪首農股份（北京華都）及母公司，雖能得到各方答復，但事情就是沒有任何實質性進展。”

為什么沒有進展？對于居民的訴求和合作方北京平安世紀的說法，記者詢問首農食品集團了解有關情況，該集團宣傳部、房地管理部有關負責人作了說明：此事之前就有媒體一直關注，也全力推進解決，與屬地和相關部門進行過多次會商研究。但項目本身確實存在諸多問題，導致工作很難推進。

“首先，北桃園是按職工住宅審批立項的，并不具備商品房性質，建設方北京平安世紀在項目完工后自作主張將房子轉為商品房銷售，居民以低于市場價的房價購買了房屋，一開始我們并不知情，后來知道情況后也舉報過，但房子還是賣出去了。然而，根據政策規定，商品房是要經過招拍掛程序、繳納出讓金、取得銷售許可才能被允許入市的，但北桃園出售時并無這些必要手續。”首農房地管理部有關負責人表示。

其次，他強調，北京平安世紀沒有嚴格按照規劃來建設，導致已建成設施與規劃圖不符，違反了消防等規定。“另外，平安世紀約定要交付給我們的3200平方米并沒有兌現，相關住宅已被購房居民實際占有，且至今也未補償任何差價款。所以，在明知北桃園項目銷售不合法的情況下配合驗收，只會給我們帶來各種違法風險。”

3月20日和25日，記者向北桃園所在小關街道及朝陽區住建、規自等單位了解此事的最新進展。北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局工作人員于26日回復表示：“目前北桃園建設單位尚未向我局申請規劃驗收。至于房產證辦理，經查詢，北京華都和北京平安世紀尚未辦理過首次不動產登記。所以，根據北京市不動產登記工作規范的規定，如果沒有辦理不動產的首次登記，就不能辦理不動產其他類型的登記業務。”截至發稿前，其他有關單位暫未回復。

記者 陳靜

編輯 張樹婧

校對 盧茜