93歲上海癱瘓阿婆賣房養(yǎng)老，公證過戶咋就這么難？

來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

李阿婆的房產(chǎn)證

九旬老人想出售名下房產(chǎn)，但行動不便無法親自前往不動產(chǎn)登記中心，過戶手續(xù)該如何辦理？這讓市民毛女士犯了愁，她近日向“新民幫儂忙”打來求助電話：“工作人員說可以辦理委托公證，但我們問了一圈也沒有方向。”上海老齡化程度日益加深，遇到這樣的問題到底該如何解決？記者就此展開調(diào)查。

賣房養(yǎng)老 過戶被卡

毛女士的母親李阿婆今年93歲，身體一直硬朗，前兩年在蘇州養(yǎng)老。去年8月，老人不慎摔跤，自此臥床不起。今年，毛女士將母親送往普陀區(qū)一家養(yǎng)老院。“養(yǎng)老院每月費用一萬多元，母親退休工資不高，為了減輕我們負擔，她提出賣房養(yǎng)老。”毛女士表示。由于李阿婆名下有一套位于普陀區(qū)子長路的老公房，經(jīng)母親同意后，毛女士委托中介掛牌出售。

“原本以為賣房是為母親養(yǎng)老解憂，沒想到，第一步就卡得如此艱難。”由于母親年事已高且行動不便，無法親自辦理過戶手續(xù)，毛女士向普陀區(qū)不動產(chǎn)登記中心咨詢，希望提供上門服務(wù)，但被告知無法安排。“工作人員說，要么老人親自到場，要么通過委托公證方式，由我們代為辦理。”本以為看到了曙光，誰知委托公證之路也是“一波三折”。

產(chǎn)權(quán)厘清 公證受阻

毛女士告訴記者，父親過世較早，母親改嫁后未再生育子女。繼父沈老伯與前妻育有五個子女。李阿婆與沈老伯一直居住在子長路那套老房，該房登記在二人名下。2015年沈老伯過世后，由李阿婆獨自居住。沈老伯曾于2002年立下遺囑，將其房產(chǎn)份額全部留給李阿婆。

由于涉及繼承問題，去年李阿婆向普陀區(qū)人民法院起訴，要求繼承房產(chǎn)中沈老伯的產(chǎn)權(quán)份額。2025年11月的民事調(diào)解書顯示，該房屋歸李阿婆一人所有，她補償繼子女20萬元，繼子女配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。當時母親已癱瘓在床，在蘇州公證處辦理了委托公證，由毛女士代為辦理了產(chǎn)證變更事宜。

此次賣房又需辦理過戶手續(xù)。毛女士帶著材料先后前往普陀區(qū)公證處和閘北公證處咨詢。“普陀公證處的工作人員說，這是老人名下唯一一套房子，不可以買賣。還說老人年紀大，很難辦委托公證。”在閘北公證處，她也得到了“難辦”的回應(yīng)：“他們說母親年紀大，又是再婚家庭，即便要辦委托公證，也要參照繼承公證，需要所有繼子女到場，流程很麻煩，不確定多久能辦下來。”此外，毛女士還了解到，如需跨區(qū)上門服務(wù)，各公證處的收費標準不盡相同，具體費用根據(jù)路程遠近和案件復(fù)雜程度而定。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，毛女士發(fā)現(xiàn)遇到了“死結(jié)”：“難道非要抬著擔架把老人送去登記中心嗎？”

登記中心 無法上門

記者致電普陀區(qū)不動產(chǎn)登記中心。工作人員回應(yīng)，目前登記中心不提供上門辦理服務(wù)。如果老人行動不便，只能通過公證委托的方式，由子女持公證書代為辦理。“不論是辦公證委托，還是老人親自來窗口辦理，前提是老人思維清晰，能清楚表達自己的賣房意愿。”

工作人員解釋，如果老人因疾病、認知障礙等原因不能辨認自己行為，若要辦過戶手續(xù)，則需要子女向法院申請認定老人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，并指定監(jiān)護人。監(jiān)護人憑判決文書依法履行監(jiān)護職責，包括出售房產(chǎn)用于老人的醫(yī)療、生活等必要支出。

高齡老人 一案一議

李阿婆的情況到底能不能辦委托公證？記者首先致電閘北公證處，工作人員稱需了解具體情況后回復(fù)。不久，相關(guān)工作人員來電告知：“對所有超齡老人的委托，我們的判斷和審查沒法‘一刀切’，需要了解老人身體情況、婚姻情況、書面表達簽字能力等。配偶過世后涉及賣房，還要看遺產(chǎn)是否處理清楚。一定是詳細詢問了解，一案一議、一案一判，無法給出統(tǒng)一的說明。”

隨后，記者聯(lián)系普陀區(qū)公證處。相關(guān)負責人介紹，對于行動不便的高齡老人，公證處可以提供“上門服務(wù)”。不過他也坦言，類似李阿婆這樣的九旬老人，且名下只有唯一房產(chǎn)，公證處在受理這類高齡老人委托時確實會很謹慎。“因為稍有不注意，對老人未來的生活會有很大影響。”他介紹，實踐中也遇到不少高齡老人口齒表達不清，或有認知障礙，無法辦理委托公證。因此，公證員會先遠程了解老人狀況，通過電話或視頻初步判斷其表達能力和生理狀況，再確定有無上門必要。“我們上門后會與老人面對面交流，看其思維邏輯和表達能力，確定賣房是不是其本人意愿，是否清楚自己的行為。”

針對李阿婆的情況，該負責人解釋，房屋本是夫妻共同財產(chǎn)，沈老伯先過世，其子女本可繼承父親所屬的房產(chǎn)份額。但鑒于該套房屋產(chǎn)權(quán)已厘清，歸李阿婆所有，且有民事調(diào)解書為據(jù)，因此只要老人思維清楚、表達沒問題，就可以辦理委托公證。“如果沒有那份判決書，或者產(chǎn)權(quán)不明晰，就需要繼子女都到場，先做繼承公證，再為老人做委托公證，流程時間就會比較長。”

幾經(jīng)波折 毛女士終于拿到了委托公證書

多方協(xié)調(diào) 終拿到委托書

業(yè)內(nèi)人士直言，公證處在辦理70歲以上老人委托公證時，常常面臨多重考量。實踐中曾遇到過不少棘手案例：有老人辦完委托后反悔，稱當初受子女脅迫；也有多子女家庭因一人辦理委托賣房，引發(fā)家庭矛盾；更有子女售房后對老人后續(xù)生活不聞不問，導(dǎo)致老人晚年生活失去保障。這些情況一旦發(fā)生，公證處往往成為矛盾焦點。

正因如此，公證員面對高齡老人時不得不更加審慎——反復(fù)確認老人真實意愿、評估其表達能力、厘清家庭關(guān)系，確保產(chǎn)權(quán)清晰無爭議。“很多家屬覺得公證員問東問西，流程繁瑣，甚至認為是在‘刁難’，其實這些步驟都是為了保護老人。”該業(yè)內(nèi)人士解釋，如果老人因疾病或認知障礙無法清楚表達意愿，公證處就無法辦理委托公證，這也是保護老人權(quán)益的一道防線。

正是這些實踐中的風險考量，使得公證處格外謹慎。對于家屬而言，這意味著更長的等待、更復(fù)雜的材料，甚至可能因細節(jié)不清而被“卡住”。毛女士的奔波，正是這種“謹慎”與“無奈”交織下的真實寫照。

為解決毛女士的困擾，記者與她一同來到上海東方公證處。經(jīng)詳細溝通并查閱材料，公證員告知：“李阿婆再婚家庭的情況比較復(fù)雜，但好在產(chǎn)權(quán)清晰，老人思路清楚，我們可以上門為她辦理委托公證。”在公證員上門后的第十天，毛女士順利拿到委托書。

毛女士感慨道：“像我們這樣家里有高齡老人的，以后只會越來越多。希望相關(guān)部門能把流程講清楚、說明白，讓家屬少跑冤枉路，真正為老年人提供更人性化的服務(wù)。”

記者七問 如何破難

針對報道中反映的老年人辦理委托公證過程中遇到的常見問題，以及市民普遍關(guān)心的公證事項，記者整理出這份實用問答。

Q1：委托公證和繼承公證有啥區(qū)別？

A：兩者極易混淆，核心區(qū)別在于“人活著”還是“人沒了”。

委托公證（賣房常用）：產(chǎn)權(quán)人（老人）在世時授權(quán)他人代辦手續(xù)。遵循“人跟著人走”原則，根據(jù)《公證法》，老人可在住所地、居住地等地辦理。比如老人住在外地，可在當?shù)剞k理。例如，王阿婆戶口在上海但長期住在蘇州的養(yǎng)老院，她可以在蘇州辦理委托公證。

繼承公證：產(chǎn)權(quán)人去世后確定遺產(chǎn)歸屬。遵循“房跟著房走”原則，必須由不動產(chǎn)所在地的公證處辦理。也就是說，只要房子在上海，哪怕所有繼承人都在外地，也必須到上海的公證處辦理繼承公證。

Q2：是不是必須去房子所在的轄區(qū)辦理公證？

A：不需要。上海任一公證處出具的委托公證書、繼承公證書，均可用于全市各不動產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。上海各公證處獨立受理業(yè)務(wù)，出具的文書法律效力完全相同，不動產(chǎn)交易中心均予以認可。如需上門服務(wù)，建議可根據(jù)老人居住地或醫(yī)院所在地，向就近的公證處申請。

Q3：辦理賣房委托公證，基礎(chǔ)材料要哪些？

A：需提供：委托人（老人）身份證、戶口簿、婚姻狀況文件、配偶身份證、房產(chǎn)證、受托人（子女）身份證復(fù)印件、委托人與受托人的關(guān)系證明。

特別注意：若房產(chǎn)屬夫妻共同財產(chǎn)，哪怕產(chǎn)證只有一方名字，必須夫妻雙方共同到場簽字，不能由一方代辦。若夫妻有一方去世，可能需要視情況辦理繼承公證手續(xù)。

Q4：老人行動不便，如何辦理“上門公證”？

A：對于行動不便的高齡、生病或殘疾人，上海的公證處通常提供“上門公證”服務(wù)。子女可先到公證處“預(yù)受理”提交材料初審，符合條件公證處會安排兩名工作人員上門。

特別提醒：70歲以上老人辦委托，需有額外一名近親屬陪同并提供關(guān)系證明，這是為了保護老人權(quán)益。

Q5：公證處為啥一定要老人親口說“我愿意”？

A：這是對老人最大的保護。公證員必須當面確認老人真實意愿，排除被脅迫的可能。如果老人無法清楚表達（如患有阿爾茨海默癥），公證處無法辦理委托公證。

Q6：80歲以上老人辦遺囑公證，是否免費？

A：是的。上海公證行業(yè)對80周歲以上老人首次辦理遺囑公證免收公證費。符合條件的老人可攜帶證件前往公證處辦理，建議提前電話預(yù)約。

Q7：還有不清楚的，如何咨詢？

A：可以撥打12348上海法網(wǎng)法律服務(wù)熱線，這是市司法局服務(wù)熱線，可提供公證咨詢。也可登錄“上海公證網(wǎng)”或通過“上海市公證協(xié)會”微信公眾號查詢各區(qū)公證處電話。

原標題：《93歲上海癱瘓阿婆賣房養(yǎng)老，公證過戶咋就這么難？》

欄目編輯：王軍

來源：作者：新民晚報 季晟禎