急了？保利59億搶“地王”，拿地越瘋，股價跌得越狠

昨天，保利發(fā)展又在土拍市場霸氣出手，以59.2175億元的總價搶下上海長寧總價“地王”。不到7%的溢價率，看似“撿漏”的操作，卻暴露了保利發(fā)展當下最真實的發(fā)展困境。

昨天的競拍過程很耐人尋味，前40輪都是華潤和金茂之間的競爭，直到41輪，保利發(fā)展突然加入，給出了保利在這場土拍中的唯一一次報價，然后，就沒有然后了。華潤和金茂沒有再跟進，保利成功拿下這塊地，樓面價77697元/平米。

從保本的角度看，將近7.77萬元/平米的樓面價，比去年底上海內中環(huán)間拍出的超過8萬元/平米的樓面價還要低，這塊地還是在內環(huán)內，位置更好，臨近地塊的靜安區(qū)新房已經(jīng)賣到了15萬元/平米。

那么，保利發(fā)展算是“撿漏”了嗎？難說。

地塊稀缺是真，畢竟是長寧區(qū)內環(huán)內時隔17年后首次供應純住宅用地，但地塊的硬傷也同樣突出。

第一個是地塊地形不規(guī)則，又緊貼旁邊的高層住宅，要考慮日照需求又要考慮樓間距，如何排布對開發(fā)來說是一個不小的挑戰(zhàn)。說是臨近蘇州河，但是沿河景觀視野已經(jīng)被幾棟高樓擋了一大半；說是中山公園板塊，實際上是在板塊的邊緣地帶。

同時，板塊內城市界面老舊，目前長寧區(qū)在售新盤去化率一般，西郊云廬、和樾長寧開盤去化率都不到50%，還有一半的房子砸在手里。

保利這個項目后續(xù)要怎么賣，還是個未知數(shù)。這塊地對保利的規(guī)劃和設計能力也是一個巨大的考驗。

比開發(fā)難度更頭疼的，是利潤被不斷攤薄。根據(jù)地塊出讓要求，保利必須配建不少于4500平方米公共服務及文體設施，還要配建一定比例的保障性租賃住房。

如果把這部分代建的成本算上，保利發(fā)展這塊地的樓面價就遠不只77697元/平米了，本來就微薄的利潤又被進一步攤薄。

根據(jù)3月24日保利發(fā)展旗下公司發(fā)布的招標計劃公告，該項目擬投資100億，建安成本就達到9.3億。

這塊地是保利今年在上海的第一次出手。

之前，保利曾溢價50%、16%接連在杭州高溢價拿地，五天內合計斥資約48億元。還曾與越秀搶奪廣州馬場一期地塊。

保利的激進拿地，引發(fā)了投資者的質疑。就在杭州拿地的當天下午，保利發(fā)展的股價就直線下跌。

市場直接用腳投票，認為保利這波操作“太沖動”“欠考慮”。

保利發(fā)展也很難。

今年前兩個月，它新增土儲貨值只有35.8億元，在全國排到第八，連去年290億元的零頭都不到；拿地金額也只有14.2億元，連全國前十都排不進。

作為行業(yè)龍頭，土儲就是確保未來業(yè)績增長的“彈藥”，彈藥不夠，未來就沒底氣。對執(zhí)著于行業(yè)第一的保利發(fā)展來說，更是如此。這也是為什么3月以來，保利凡拿地必高溢價出手。

也可能，不是不想冷靜，而是不能冷靜。

其實，激進拿地的策略，保利已經(jīng)堅持兩年了。過去兩年，它分別在深圳、上海和廣州拿下多個“地王”，但是，這些“地王”并沒有給它帶來預期的收益，有些反而成了負擔。

比如它在上海楊浦的單價“地王”項目保利·外灘曜，去化就不及預期，趕在2025年最后一個月匆忙開盤，3月27日二期開盤，累計推出131套房源，截至3月30日，整盤網(wǎng)簽去化率只有54%，一半左右的房源還沒賣出去。

激進拿地的策略延續(xù)到了2026年。盡管土儲貨值有所減少，但數(shù)據(jù)顯示，在TOP10房企中，今年前3個月，保利發(fā)展拿地的平均溢價率最高，接近40%。

激進拿地的后遺癥，正在顯現(xiàn)，而且一年比一年嚴重。

根據(jù)保利發(fā)展披露的2025年業(yè)績快報顯示，歸母凈利潤僅10.3億元，同比驟降79.49%。

簡單說，就是保利去年賣了2530億元的房子，穩(wěn)居行業(yè)第一，最后卻只賺了10個億，盈利大幅縮水。

全國房企銷冠的寶座下，是利潤不斷被蠶食殆盡的基底，搖搖欲墜。

更慘的是，2025年三季度，保利甚至出現(xiàn)了7.82億元的凈利潤虧損，這在它的發(fā)展史上都是非常罕見的。

如果把時間線拉得更長，會發(fā)現(xiàn)保利的利潤下滑已經(jīng)進入了“惡性循環(huán)”：

2021年凈利潤增速-5.39%，2022年-33.01%，2023年-34.13%，2024年-58.56%，2025年-79.49%，下滑幅度一年比一年大，而且暫時還看不到任何收窄的跡象，就像一輛行駛在下坡路上的車，如剎車失靈般，越滑越快。

為了扭轉頹勢，保利也在著急自救。

今年初，保利對總部架構動了一次“大手術”，把運營管理中心和產品管理中心合并，新設立“不動產運營中心”，重新梳理了十大核心職能部門。

早在2025年下半年，保利就已經(jīng)把江蘇和淮海、浙江和浙南、山東和齊魯、遼寧和大連等多個區(qū)域公司相繼進行合并，收縮區(qū)域管理，搞集約化發(fā)展。

同時，大規(guī)模調整管理層，保利灣區(qū)、華南、廣東、福建、江西、四川等多個區(qū)域的人事都迎來大換防，試圖通過架構和人事調整，盤活內部效率。

但資本市場已經(jīng)等不及它的這些調整了。

截至3月31日收盤，保利發(fā)展的股價已經(jīng)跌到5.82元/股，對比曾經(jīng)18.28元/股的最高點，跌幅超過68%，相當于股價直接跌沒了三分之二。

保利發(fā)展的總市值也早已經(jīng)跌破千億，從1452億元縮水到697億元，蒸發(fā)了近755億元，相當于虧掉了一個中型房企的全部身家。

現(xiàn)在的保利，陷入了兩難：不拿地，未來沒有增長動力，行業(yè)第一的位置恐將不保；拿地，就是高溢價，利潤被不斷攤薄，股價還可能持續(xù)下跌。

當“規(guī)模第一”與“利潤失血”同時發(fā)生，再加上遭遇股價崩盤的反噬，保利面臨的早已不是簡單的行業(yè)周期性問題，而是一場關乎生存的壓力測試。

保利的激進拿地模式，到底還能持續(xù)多久？

其實，保利的困境，也是當下很多房企的縮影：行業(yè)下行期，土儲告急的焦慮下，是盈利下滑的壓力，稍有不慎，就會陷入被動。

眼下的高價拿地，到底是“絕境破局”，還是“飲鴆止渴”？時間會給出答案。