涉外不動產服務案例：國樽律所代理客戶美國名下不動產查詢案辦結

近日，北京國樽律師事務所代理的楊女士美國境內名下不動產查詢專項法律服務事項順利辦結。國樽律所涉外不動產服務團隊憑借對中美跨境不動產合規規則的深刻理解，以及覆蓋美國全區域的全球服務網絡，高效完成客戶名下美國不動產的全維度信息調取與合規分析，圓滿完成客戶委托需求，獲得客戶高度認可。

案件梳理

委托人楊女士因個人跨境資產梳理、家族財富傳承規劃的核心需求，需全面查詢、核實本人名下在美國境內的全部不動產相關信息，因不熟悉美國各州不動產登記的差異化規則、跨境查詢的公證認證流程與合規要求，正式委托國樽律所提供全流程專項法律服務。

關鍵時間節點：

1、2024 年 3 月 20 日：楊女士與北京國樽律師事務所簽署委托協議，正式委托辦理其名下美國不動產信息查詢專項事宜；

2、2024 年 3 月 21 日 - 4 月 10 日：國樽涉外團隊完成客戶身份材料梳理、不動產所在州范圍初步核驗，同步對接美國當地合作機構，完成查詢申請材料的合規翻譯、涉外公證與使領館認證，按對應州的要求提交正式查詢申請；

3、2024 年 4 月 11 日 - 9 月 25 日：針對美國不同州、郡不動產登記體系的差異化要求，分區域跟進查詢進度，按需補充身份核驗材料，完成客戶名下多套不動產的權屬登記、抵押負擔、司法限制、交易歷史、稅費繳納情況等全維度信息的調取與核驗；

4、2024 年 10 月 15 日：完成全部查詢結果的系統整理、合規翻譯與專業法律分析，形成完整的《美國不動產查詢專項法律意見書》交付客戶；

5、2024 年 10 月 31 日：客戶確認全部查詢結果與分析內容完全滿足委托需求，案件正式辦結。

辦案律師解讀

本案專項服務的核心難點與辦理要點如下：

1、美國不動產登記的法域差異問題

美國無全國統一的不動產登記系統，不動產的登記、管理、信息查詢規則由各州甚至郡自行制定，不同區域的申請流程、材料要求、信息公開范圍差異極大，需精準適配不同法域的合規要求，避免因流程不符導致申請被駁回。

2、跨境查詢的身份核驗與公證認證壁壘

中國境內主體申請美國不動產查詢，需完成國內身份材料、委托授權文件的涉外公證、中國外交部及美國駐華使領館的雙認證，流程繁瑣、材料要求嚴格，任一環節不符合要求都會導致查詢失敗。

3、全維度資產信息的調取難度

除基礎的不動產權屬信息外，客戶需同步確認不動產的抵押情況、查封等司法限制、歷史交易記錄、歷年稅費繳納狀態等深層信息，需對接美國當地登記機構、稅務部門、司法系統等多主體，對跨機構協調能力與當地資源要求極高。

4、跨境信息的合規與安全保障

查詢全流程需同時符合中國《個人信息保護法》關于跨境個人信息流動的要求，以及美國當地關于個人信息、不動產信息保護的相關規定，全程保障客戶個人身份信息與資產信息的安全。

合規法律依據

（一）中國境內委托與跨境服務的合規基礎

1、《中華人民共和國律師法》第二十八條：律師可以接受自然人、法人或者其他組織的委托，提供非訴訟法律服務，解答有關法律的詢問、代寫法律事務文書，辦理其他法律事務。

2、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條：不動產物權，適用不動產所在地法律。涉外不動產查詢服務需嚴格遵守不動產所在地的法律規定，確保全流程合規。

3、《中華人民共和國個人信息保護法》第三條、第三十八條：處理跨境個人信息需具備法定合規情形，履行相應的安全保障義務，保障個人信息權益。

（二）美國不動產查詢的合規依據

1、美國各州不動產登記相關法規：美國絕大多數州的不動產登記信息屬于政府公開信息，不動產權利人本人或經權利人合法授權的律師、代理人，可依法申請調取對應不動產的全部登記檔案與相關關聯信息。

2、美國《公平信用報告法》（FCRA）：針對涉及個人身份信息的不動產相關信息調取，需符合個人信息保護的相關要求，確保查詢主體的合法性與查詢用途的合規性。

封躍平

國樽律師事務所-全球管委會主席

福布斯出海全球化領軍人物TOP30

職業領域：跨國企業并購、涉外法律服務、公司治理、知識產權、涉外企業注冊、跨境投資等

國樽律師事務所是深耕涉外法律服務領域的專業律所，以 “立足中國，服務全球” 為宗旨，構建起覆蓋 106 個國家及地區的全球服務網絡，在美國、香港、新加坡、歐洲等多地擁有直設分支機構與本土執業團隊，匯聚 2000 余名具備海外教育背景、精通多國語言及不同法域法律的精英律師團隊。

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