青島八部門聯(lián)合發(fā)力，推進企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題處置

來源：青島發(fā)布

4月1日，市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會，介紹企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)遺留問題處置工作相關(guān)情況。市自然資源和規(guī)劃局黨組書記、局長呂恒良，市自然資源和規(guī)劃局黨組成員、副局長、新聞發(fā)言人薛洪利，市不動產(chǎn)登記中心黨委書記、主任宋健，市建筑工程管理服務(wù)中心副主任劉勇出席發(fā)布會并回答記者提問。

土地房屋是各類市場主體的重要資產(chǎn)，依法辦理土地房屋不動產(chǎn)登記是保護產(chǎn)權(quán)、保障經(jīng)濟社會健康發(fā)展的基礎(chǔ)。自2019年以來，市自然資源和規(guī)劃局會同相關(guān)部門，依照國家、省、市有關(guān)政策法規(guī)，指導(dǎo)推動各區(qū)（市）解決了部分實體經(jīng)濟項目土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題；今年，市自然資源和規(guī)劃局會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等7部門，在總結(jié)近年來企業(yè)歷史遺留問題處置工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步集成創(chuàng)新處置工作機制，加快盤活存量資產(chǎn)，推動問題持續(xù)深入解決。特別是針對部分項目無法按照現(xiàn)行政策法規(guī)完整出具相關(guān)驗收備案手續(xù)等問題堵點，各單位協(xié)同發(fā)力，在項目規(guī)劃、竣工、消防等手續(xù)完善的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，創(chuàng)新提出“第三方論證評估鑒定、區(qū)（市）評審復(fù)核、主管部門備案確認”的處置路徑。

下面，向大家介紹企業(yè)歷史遺留問題處置工作相關(guān)情況：

明確處置范圍

考慮到各區(qū)（市）歷史遺留問題情況不盡相同，有審批權(quán)限的區(qū)（市）也可以結(jié)合本地實際探索優(yōu)化完善處置工作。

細化處置措施

完善用地手續(xù)方面

以1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》開始實施為節(jié)點，用地行為發(fā)生在《土地管理法》實施前的，依照國家有關(guān)土地確權(quán)的規(guī)定完善土地使用權(quán)。用地行為發(fā)生在《土地管理法》實施后的，由項目所在地的區(qū)（市）政府依法依規(guī)對用地作出處置后，通過劃撥或協(xié)議出讓等方式完善用地手續(xù)。

對于符合低效用地再開發(fā)試點政策要求的項目用地，可按照低效用地再開發(fā)試點政策予以處置。

完善建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)方面

對于規(guī)劃許可、規(guī)劃核實手續(xù)不完備的問題項目，由項目所在地的區(qū)（市）政府組織相關(guān)部門實地核查，以與國土空間規(guī)劃相銜接為前提，充分考慮是否影響近期規(guī)劃實施，是否存在影響重大公共利益和公共安全等方面問題，沒有這些問題的，可以由企業(yè)委托相關(guān)設(shè)計單位按現(xiàn)狀核實是否符合項目建設(shè)時的規(guī)劃法律法規(guī)，設(shè)計單位出具合規(guī)性意見后，再由企業(yè)提報所在地的區(qū)（市）政府組織審核，經(jīng)區(qū)（市）政府審核通過后，自然資源和規(guī)劃主管部門予以規(guī)劃確認。

對于其他不符合規(guī)劃要求的項目，由項目所在地的區(qū)（市）政府組織企業(yè)整改后，自然資源和規(guī)劃主管部門對允許保留的項目出具規(guī)劃意見。

完善工程竣工手續(xù)方面

對于沒有辦理施工圖設(shè)計文件審查、質(zhì)量安全監(jiān)督備案等，以致無法辦理工程竣工驗收備案的項目，首先由企業(yè)委托相關(guān)機構(gòu)開展房屋安全性及抗震鑒定并出具鑒定報告，經(jīng)鑒定安全等級達標且抗震滿足要求的，再由企業(yè)提請項目所在地的區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家評審、復(fù)核，并出具房屋符合房屋安全性及抗震要求的評審復(fù)核意見后，相應(yīng)按程序向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報備。

完善消防安全手續(xù)方面

按國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理消防安全手續(xù)的項目，依法補辦消防驗收（備案）手續(xù)，并相應(yīng)出具驗收意見、備案憑證等。

對于無法補辦消防安全手續(xù)的項目，首先由企業(yè)委托相關(guān)機構(gòu)開展消防安全評估并出具評估報告，經(jīng)評估達標且沒有重大火災(zāi)隱患的，再由企業(yè)提請項目所在地的區(qū)（市）政府組織專家評審、復(fù)核，并出具符合消防安全要求的意見后，相應(yīng)按程序向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報備。

完善人防工程處置手續(xù)方面

根據(jù)市政府1988年7月2日印發(fā)實施的《青島市結(jié)合民用建筑修建防空地下室的實施辦法》開展處置工作，人防主管部門依據(jù)項目建設(shè)時的政策核算應(yīng)建人防指標、組織防空地下室驗收；經(jīng)驗收達不到防護標準且整改后仍不符合防護標準的，以及未建或少建防空地下室的項目，責(zé)任單位要按照規(guī)定繳納防空地下室易地建設(shè)費。

處置項目產(chǎn)權(quán)辦證方面

歷史上，企業(yè)改制、劃轉(zhuǎn)、破產(chǎn)等過程中，有的項目土地房屋權(quán)利歸屬沒有理順，針對此類情況提出了權(quán)利歸屬的認定辦法：由企業(yè)改革調(diào)整前的原主管或者原隸屬的部門單位、市直企業(yè)等出具相關(guān)證明材料；無法出具證明材料的，由項目所在地的區(qū)（市）政府組織調(diào)查認定權(quán)利主體并按程序公示認定結(jié)果，存在爭議的可通過司法裁決認定權(quán)利主體。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，有的項目土地、房屋已分別辦理了登記手續(xù)，針對可能存在的房屋登記用途與土地登記用途不一致的情況，本次處置工作堅持已經(jīng)登記的房屋用途和土地用途仍然具有法律約束力，對于不存在違法狀態(tài)或權(quán)屬糾紛等法定禁止登記情形的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以繼續(xù)分別按照原記載的房屋用途、土地用途辦理登記手續(xù)，優(yōu)先解決長期困擾企業(yè)的權(quán)利歸屬難題，后續(xù)逐步推動土地房屋不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。同時，特別強調(diào)未經(jīng)依法批準，不得擅自改變不動產(chǎn)用途。

嚴格保障要求

一是堅持兩級聯(lián)席會議聯(lián)動機制。為了加強工作指導(dǎo)、便利工作開展，市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國動辦、市國資委、市民營經(jīng)濟局等部門，建立了青島市企業(yè)歷史遺留問題處置聯(lián)席會議機制，聯(lián)席會議辦公室設(shè)在市自然資源和規(guī)劃局；各區(qū)（市）政府作為處置工作責(zé)任主體、承擔(dān)屬地管理責(zé)任，也分別建立了相關(guān)機制，實行政府主導(dǎo)、企業(yè)申報、部門聯(lián)動，具體負責(zé)轄區(qū)處置工作。

二是同步開展企業(yè)申報和問題摸排。目前，市聯(lián)席會議辦公室會同各區(qū)（市），通過政務(wù)網(wǎng)站、微信公眾號等途徑正公開公告征集企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題線索，屬于處置范圍的問題項目，企業(yè)可以自主申報，向項目所在地的區(qū)（市）政府提出處置工作申請；同時，各區(qū)（市）及相關(guān)部門單位也在組織問題線索梳理摸排，主動發(fā)現(xiàn)問題、化解難題。

三是分類施策有序加快處置。對于企業(yè)申報、區(qū)（市）摸排的問題，首先由區(qū)（市）組織審核、研究論證，按照問題成因等分門別類制定處置措施；然后，市級、區(qū)（市）相關(guān)職能部門堅持縱向、橫向協(xié)同聯(lián)動、先易后難，并行辦理、優(yōu)化流程開展處置工作，簡單來說，處置工作實行“企業(yè)申報問題、區(qū)（市）審核論證、部門并行處置”的模式，加快工作進度。

四是嚴守政策法規(guī)紅線底線。開展歷史遺留問題處置，目的是幫助企業(yè)卸下歷史“包袱”，需要企業(yè)積極配合處置化解工作，實事求是提交文件資料、及時組織整改、履行處置程序，并依法依規(guī)繳納各項規(guī)費、開展生產(chǎn)經(jīng)營活動等；同時，必須嚴守政策法規(guī)和安全底線，對于存在質(zhì)量安全和消防隱患的房屋建筑，擅自違法占地、違法建設(shè)等問題項目，必須依法依規(guī)解決前置問題后才能啟動處置程序，堅決不能以“歷史遺留問題”名義擴大處置范圍，對于提供虛假材料騙取審批和完善手續(xù)等行為，各區(qū)（市）和相關(guān)部門將依法追究單位和人員責(zé)任并實施聯(lián)合懲戒。

歷史遺留問題處置工作中，歡迎廣大市民、企業(yè)主體通過市自然資源和規(guī)劃局政務(wù)網(wǎng)站、微信公眾號等渠道提出寶貴意見建議。市自然資源和規(guī)劃局將認真總結(jié)經(jīng)驗，不斷優(yōu)化工作，持續(xù)助力企業(yè)紓困解難，盤活存量資產(chǎn)，提振實體經(jīng)濟發(fā)展勢能，服務(wù)和保障城市高質(zhì)量發(fā)展。

還有這些大家關(guān)心的問題

一起來看

Q1

半島都市報記者：關(guān)于企業(yè)歷史遺留問題涉及的項目用地和規(guī)劃問題，能否詳細介紹一下相關(guān)手續(xù)完善工作將具體如何開展？

薛洪利：根據(jù)現(xiàn)行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，企業(yè)申請辦理土地房屋不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)針對不同事項提供土地房屋權(quán)屬證書或者權(quán)屬來源材料，以及建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料等法定必要材料；但是，歷史上一些項目存在各種權(quán)利歸屬不清方面問題，例如用地手續(xù)不完整、建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)缺失或違反規(guī)劃條件等，當(dāng)前的處置工作，就是想方設(shè)法幫助企業(yè)解決這些問題。

一是完善用地手續(xù)方面。根據(jù)1987年1月1日開始實施的《土地管理法》和原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等法律、政策法規(guī)，針對用地行為發(fā)生在《土地管理法》實施前的項目，按照土地確權(quán)程序完善用地手續(xù)，由項目所在地的區(qū)（市）政府根據(jù)企業(yè)土地房屋權(quán)屬來源材料，核實企業(yè)實際占有使用的土地房屋現(xiàn)狀等開展土地確權(quán)；對于《土地管理法》實施以后的項目，用地管理工作越來越規(guī)范，由項目所在地的區(qū)（市）政府按照《土地管理法》做出調(diào)查處理，綜合考慮項目建設(shè)時的用地政策法規(guī)、政府決策決定等因素，依法依規(guī)處理甚至作出處罰后完善用地手續(xù)。

同時，根據(jù)土地管理、稅收征收方面政策法規(guī)，本次處置工作要求，對于不符合2025年9月1日起施行的自然資源部《劃撥用地目錄》的項目，可以依法辦理協(xié)議出讓等有償使用手續(xù)；對于補辦用地手續(xù)涉及補繳土地價款和相關(guān)稅費的，應(yīng)當(dāng)補繳完成后，才能申請辦理后續(xù)的不動產(chǎn)登記手續(xù)。

二是完善建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)方面。充分考慮企業(yè)土地房屋實際生產(chǎn)經(jīng)營狀況，堅持在與國土空間規(guī)劃相銜接等前提下開展問題處置，需要項目所在地的區(qū)（市）政府組織實地核查、研究論證，確保沒有違反政策法規(guī)和房屋質(zhì)量、消防安全等需要前置解決的問題。

對于規(guī)劃許可、規(guī)劃核實手續(xù)不完備的問題項目，首先由企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方設(shè)計單位按現(xiàn)狀核實并出具合規(guī)性意見，然后，再由企業(yè)提報項目所在地的區(qū)（市）政府組織審核，審核通過的，自然資源和規(guī)劃主管部門予以確認。考慮到問題產(chǎn)生的多種歷史因素，設(shè)計單位開展核實及出具意見相應(yīng)依據(jù)項目建設(shè)時的規(guī)劃法律法規(guī)，項目建設(shè)時點一般以該項目首次獲得法定規(guī)劃許可的時間為準，無法認定規(guī)劃許可時點的，可以由項目所在地的區(qū)（市）政府依據(jù)房屋建設(shè)資料綜合研判確定。

對于其他不符合規(guī)劃要求的項目，首先由項目所在地的區(qū)（市）政府開展實地核查、查處整改，企業(yè)按要求整改問題后，再由區(qū)（市）政府研究論證，經(jīng)研究允許保留的項目，相應(yīng)由自然資源和規(guī)劃主管部門出具符合規(guī)劃要求的意見。

三是方便企業(yè)辦事方面。有的項目已經(jīng)建成三四十年，土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等核心證件丟失了，也不再要求企業(yè)補辦這些舊證書或證明，原發(fā)證機關(guān)或檔案保管部門出具的書面認定意見或提供加蓋公章的證書存根復(fù)印件，就可以直接作為申請不動產(chǎn)登記的有效依據(jù)。本次處置工作中，相關(guān)主管部門或單位針對項目缺失的材料出具的完善手續(xù)意見或證明，可以作為辦理不動產(chǎn)登記的材料和要件，最大限度幫助企業(yè)盤活資產(chǎn)、提升企業(yè)活力。

Q2

界面新聞記者：對于本次企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題處置工作，請問住房城鄉(xiāng)建設(shè)局將負責(zé)哪些工作？

劉勇：正在開展的企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題處置工作中，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)工程竣工手續(xù)、消防安全手續(xù)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費繳納和建設(shè)工程檔案資料收集四項工作，現(xiàn)在由我為大家就相關(guān)工作情況進行簡要解讀。

一是完善工程竣工手續(xù)方面。很多企業(yè)因為歷史原因沒按基本建設(shè)程序組織實施建設(shè)（未辦理施工圖設(shè)計文件審查、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)、開工報告或施工許可等手續(xù)），導(dǎo)致項目無法辦理竣工驗收備案。對于這方面問題，按以下流程處置：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托房屋安全鑒定機構(gòu)開展房屋安全性及抗震鑒定，出具房屋安全鑒定報告。房屋安全鑒定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的勘察、設(shè)計資質(zhì)；需要進行實體檢測的，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行檢測。鑒定結(jié)果安全性等級和抗震不滿足要求的，經(jīng)加固滿足要求后重新進行鑒定。鑒定結(jié)果安全性等級為“Asu或Bsu”且抗震滿足要求的，提請項目所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織房屋安全鑒定領(lǐng)域?qū)＜以u審、復(fù)核，評審、復(fù)核通過后，由區(qū)政府將評審復(fù)核意見向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局報備。

二是完善消防安全手續(xù)方面。主要有以下兩種情形：一是項目各參建單位存續(xù)且可以依法履職、消防驗收（備案）前置手續(xù)齊全、并且已按照審查通過的消防設(shè)計圖紙完成了施工內(nèi)容的，可以直接按國家規(guī)定補辦消防驗收備案手續(xù)。二是由于歷史原因無法正常補辦驗收手續(xù)的，需要委托第三方消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)對建設(shè)工程現(xiàn)狀開展消防安全評估并出具明確的結(jié)論。所委托的消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)必須是在應(yīng)急管理部“社會消防技術(shù)服務(wù)信息系統(tǒng)”登記過的，評估工作也必須嚴格按照山東省地方標準進行。若評估過程中發(fā)現(xiàn)重大火災(zāi)隱患問題，第三方消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)反饋建設(shè)單位進行整改，整改后重新進行評估。經(jīng)評估沒有重大火災(zāi)隱患且結(jié)果達到“一般”以上，由區(qū)政府組織專家評審、復(fù)核，評審、復(fù)核通過后由區(qū)政府出具符合消防安全要求的復(fù)核意見，并向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局報備。

三是繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費方面。費用補繳標準按項目取得施工許可證的時間對應(yīng)的政策執(zhí)行；未辦理施工許可證的，需由項目所在地區(qū)政府出具證明。繳費面積以規(guī)劃許可證或規(guī)劃部門確認的面積為準。

四是收集建設(shè)工程檔案資料方面。項目檔案齊全的，按正常程序移交即可；如因歷史原因?qū)е聶n案遺失或損毀的，建設(shè)單位等責(zé)任主體單位可以組織測繪、鑒定機構(gòu)進行補充和完善，將房屋安全鑒定報告、補測補繪的圖紙移交到城建檔案管理部門。

另外，如果上述工作中項目的建設(shè)單位缺失，可以由項目所在地區(qū)政府指定代辦主體進行辦理。

下一步，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局將繼續(xù)堅持“尊重歷史、實事求是、依法依規(guī)、分類處置”的原則，加強部門協(xié)作，助企紓困，不斷推進企業(yè)歷史遺留問題解決，全力以赴助力企業(yè)發(fā)展。

Q3

山東商報記者：請問我市在優(yōu)化不動產(chǎn)登記營商環(huán)境、幫助企業(yè)降本增效方面，還有哪些具體的舉措?

宋健：近年來，我市持續(xù)推進涉企不動產(chǎn)登記便利化改革，優(yōu)化不動產(chǎn)登記營商環(huán)境，推動涉企不動產(chǎn)登記從“能辦”向“好辦”“易辦”提質(zhì)升級，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。主要包括以下三個方面：

第一，優(yōu)化服務(wù)機制。一是常態(tài)化開展“帶押過戶”，以往，企業(yè)想出售通過抵押貸款購買的房屋，需要先償還了全部貸款解除抵押后，才能辦理房屋過戶手續(xù)；2023年以來，我市常態(tài)化開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，有效緩解企業(yè)過橋資金負擔(dān)，破除了一些企業(yè)融資與資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的難題，已經(jīng)盤活涉及企業(yè)抵押資產(chǎn)近135億。二是推廣不動產(chǎn)“帶封過戶”，2025年，我局與市中級法院、市司法局協(xié)同建立了不動產(chǎn)“帶封過戶”機制，就是說，涉及法院查封的不動產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)事人合意、查封法院同意，被查封人可以自行處置不動產(chǎn)，實現(xiàn)不動產(chǎn)“帶封”轉(zhuǎn)移登記，有效破解“執(zhí)行難”問題，提升被查封不動產(chǎn)處置效率，減少企業(yè)資產(chǎn)凍結(jié)損失。三是全面落實不動產(chǎn)登記費減免政策，例如，涉及小微企業(yè)申請不動產(chǎn)登記的，無需小微企業(yè)提交證明材料，企業(yè)書面承諾后即可免征登記費，已經(jīng)累計為小微企業(yè)減免登記費超過1億元。

第二，提升服務(wù)質(zhì)效。各不動產(chǎn)登記大廳均設(shè)立“企業(yè)專窗”，配備“企業(yè)專員”，涉企登記事項隨到隨辦，推進項目早登記、早發(fā)證、早落地；建設(shè)不動產(chǎn)登記“一網(wǎng)通辦”平臺，提供登記申請、稅費繳納、資料查詢、電子證照下載等全流程網(wǎng)辦服務(wù)，實現(xiàn)抵押登記等涉企高頻事項“全程網(wǎng)辦”；開發(fā)建設(shè)不動產(chǎn)登記遠程服務(wù)平臺，全市擴展服務(wù)網(wǎng)點800余處，實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押貸款與登記業(yè)務(wù)協(xié)同辦理；推行“交地即交證”“驗收即辦證”，土地交接與項目驗收、產(chǎn)權(quán)登記即時銜接，大幅降低企業(yè)時間成本。

第三，解決疑難問題。堅持有解思維，站在企業(yè)角度思考問題，解決難題，全力當(dāng)好企業(yè)的“服務(wù)員”。2025年，我局與市委政法委、市中級法院等8部門聯(lián)合建立了不動產(chǎn)登記領(lǐng)域行政爭議多元化解會商研判機制，相應(yīng)健全完善不動產(chǎn)登記“三合”工作室模式，幫助企業(yè)紓困解難。通過通合法治工作室，提供上門服務(wù)、宣講政策，精準解讀不動產(chǎn)登記惠企利企政策法規(guī)，保障企業(yè)“知政策、會運用、享實惠”；通過和合調(diào)解工作室，推進企業(yè)訴求高效閉環(huán)解決，妥善化解涉企不動產(chǎn)登記行政爭議；通過融合登記工作室，實行“一對一、面對面”專員對接、超前服務(wù)，為企業(yè)量身定制解決方案，比如，我們?yōu)榍鄭u華通集團解決企業(yè)改制遺留不動產(chǎn)登記問題，為中華老字號“萬和春”公司解決土地房屋登記主體不一致問題，為城和置業(yè)公司解決分期開發(fā)土地使用權(quán)抵押登記問題，一次性明確辦理路徑，有效打通辦證堵點，加大對企業(yè)產(chǎn)權(quán)保護，助力企業(yè)紓困與發(fā)展。

未來，我們會持續(xù)健全完善多元化的服務(wù)舉措，構(gòu)建環(huán)節(jié)更簡、效率更高、成本更低的不動產(chǎn)登記涉企服務(wù)體系，助力企業(yè)在青島投資興業(yè)更加安心、便捷。