誰在買入？一季度廣州3000萬元以上豪宅成交漲170%，跑贏京滬

無論是1000萬~3000萬元中高端項目，或3000萬元以上頂豪產品，來訪與成交效率均提升。

呂穎雅/發自廣州

3月，廣州天河、海珠、番禺多個豪宅項目的周末，比往常更早進入忙碌狀態。

“這一輪最大的變化，是成交節奏明顯加快。”包括保利玥璽灣、保利天曜、凱旋新世界、中海大境、香江1號在內的多個項目負責人普遍反饋，客戶決策周期顯著縮短，部分客戶從到訪到成交僅需數小時。疊加馬場地塊拍賣等利好因素，觀望情緒改善，成為促成交易的重要推手。

一線體感很快在數據層面得到印證。根據克而瑞數據，2026年一季度（截至3月15日），廣州總價1000萬元以上商品住宅成交333套，其中2000萬元以上豪宅成交114套，同比增長44%；3000萬元以上總價段成交73套，同比增長170.4%。成交總價結構持續上移，成交量增速亦跑贏北京、上海。

廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，豪宅成交回暖，一方面源于“小陽春”市場氛圍逐步確立，高端產品率先修復并帶動整體預期；另一方面，2025年市場基數較低，今年進入修復周期后，豪宅市場明顯回升；同時，供應端集中放量，也對成交結構產生了直接影響。

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豪宅市場“多點開花”

進入3月，廣州豪宅市場全面回暖，無論是1000萬~3000萬元的中高端項目，還是3000萬元以上頂豪產品，來訪與成交效率均提升，“珠金琶”及新中軸板塊項目人氣最為集中。

在千萬級別豪宅賽道，廣東保利相關負責人透露，3月以來，保利天曜項目周均到訪約243組，較2月增長113%，累計成交57組。其中，超過四成客戶在2～3天內完成購房決策，約三成客戶的購買動因與馬場地塊拍賣等利好因素直接相關。保利天奕則在3月累計接待超過650組客戶，成交額突破5億元，并創下單日成交10套、單周成交20套的新紀錄。

中海大境項目相關負責人表示，3月項目來訪轉成交的轉化率較去年提升約兩倍，最短有客戶在到訪2小時內即完成成交；近七成客戶實現“當月來訪、當月成交”，此前跟進周期較長的客戶亦在本輪集中入市。

在3000萬元以上的頂豪產品中，保利玥璽灣成為代表性項目之一，其610平方米大戶型加推即實現約20億元成交額，最高單價達到28萬元/平方米，一季度累計成交規模約60億元，持續刷新廣州頂級住宅成交紀錄。

凱旋新世界項目相關負責人表示，基于對珠江新城新一輪價值上升的預期，以及近兩年價格回調帶來的“門檻下移”，3月以來項目來訪量同比增長超過50%，舊客回訪占比接近四成。部分此前長期觀望的客戶，決策周期明顯縮短，亦有客戶首次到訪后一周內即完成認購。

此外，星河灣半島5號出現三位金融從業者一次性購入4套江景頂豪，總價超過7億元，單套總價均過億元，最貴的總價超2億元；金茂越秀·璞樾亦錄得單套6000萬元以上成交。高總價個案的集中出現，進一步強化了市場預期。

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廣州為何跑贏京滬？

從全國范圍看，廣州本輪豪宅市場表現尤為突出。

一名TOP10房企豪宅操盤手分析，這一輪“跑贏”，首先來自供給端節奏的變化。過去幾個月廣州高端項目集中入市，為市場提供了更多可選標的，直接放大了成交規模。

根據克而瑞深度咨詢|普睿廣佛監測，3月下旬以來廣州取證節奏明顯提速，全月約有30個熱門項目加推，其中“保利系”豪宅、越秀觀樾系列等高端新品集中入市，形成階段性供應高峰。

以保利玥璽灣為例，項目自2025年11月開盤以來累計取證486套，已網簽377套，月均去化約75套；成交均價持續上行，目前網簽均價較開盤當月上漲約17%。在市場筑底企穩背景下，這樣的去化與價格表現，在全國豪宅市場亦屬少見。

其次，價格與價值仍存在“錯位”。上述豪宅操盤手表示，廣州核心區豪宅整體仍處相對低位，除個別頂級項目外，多數價格在7萬~10萬元/平方米，較其他一線城市仍有差距，因而在全國資產配置中具備吸引力。

此外，核心資產預期的強化亦在關鍵時點起到催化作用。黃韜表示，豪宅尤其是頂豪交易，決策周期本身較長，買家并非沖動消費。馬場地塊等事件對市場更多是“觸發器”，在客戶已有置換或資產配置意愿的前提下，疊加多重利好，完成“最后一擊”。

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誰在買？客群更廣更年輕

如果說成交放量是表象，更深層的變化在于購買人群的重構。

首先，是本地改善型客戶、高凈值人群的集中回流。以保利天曜一位成交客戶為例，其為珠江新城金融從業者，觀望兩年后，在馬場地塊高價成交等因素影響下迅速完成置換。這類客戶前期觀望時間較長，一旦預期轉變，決策更為果斷。

凱旋新世界方面表示，本地實力家庭仍是主力，多在珠江新城持有多套房產，購房以片區內置換或為子女分巢為主，兼顧居住與資產配置。

中海大境方面稱，客戶以本地改善為主，包括醫生、高校教師及企業主等。其中，珠江新城客戶占比接近四成，更看重區位與中軸濕地的稀缺性；越秀區客戶約占三成，更關注社區規模與園林環境。

其次，跨城市資產配置需求明顯增加。保利天曜項目相關負責人表示，近期客戶來源已由廣州本地擴展至深圳、東莞、佛山乃至東北地區。有深圳電商企業主在對比多個城市后選擇珠江新城核心資產，其核心邏輯在于“確定性優先”。

香江1號方面則提到，項目近期促成一組16人的“購房團”，成員包括深圳、香港企業家及番禺本地新貴。一位文化名家入手后，帶動多位藝術界人士跟進；廣深商協會成員在成交后主動推薦，形成頂豪市場特有的“圈層擴散”效應。

更值得注意的是年輕化趨勢。香江1號相關負責人表示，“90后”甚至“00后”已開始進入頂豪市場，主要為產業新貴、財富二代及青年企業家。與上一代更強調地段與身份象征不同，這一代買家更關注生活方式、圈層資源以及產品的前瞻性。

上述豪宅操盤手表示，客群年輕化與跨區域化，正在倒逼豪宅從單一“地段邏輯”轉向“生活方式與資產配置并重”。誰能在產品力與價值確定性上給出更清晰答案，誰就更容易在本輪行情中實現快速去化。