58家物企2025“成績單”！有企業(yè)靠白銀狂賺！

各大上市物企2025年的年報已經(jīng)發(fā)布了。

看完各家的年報數(shù)據(jù)之后，只能感嘆：物業(yè)市場的競爭也越來越激烈了。

跟地產(chǎn)行業(yè)一樣，正在從比拼規(guī)模時代，進入到比拼盈利能力時代。

2025年，華潤萬象生活依然最賺錢，碧桂園服務則營收規(guī)模最高，祈福生活服務則憑借投資白銀大賺。

作為西安唯一一家上市物企，經(jīng)發(fā)物業(yè)的年報也是可圈可點。

01

碧桂園服務營收最高

華潤萬象生活最賺錢

截至2026年3月31日，各大上市物企基本已經(jīng)發(fā)布了2025年年報。

地產(chǎn)房劍統(tǒng)計了57家上市物企2025年的年報，以及未上市的龍湖物業(yè)相關數(shù)據(jù)，共計涉及到58家物企。

在這58家物企中，有10家2025年營收在百億級別，其中營收規(guī)模最高的是碧桂園服務，以483.5億元位居榜首。

萬物云則以372.7億元的營收位居第二。

除了碧桂園服務、萬物云之外，2025年營收超百億的物企還有：招商積余、綠城服務、華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、恒大物業(yè)、雅生活服務、龍湖物業(yè)。

當然，營收規(guī)模高，并不意味著利潤規(guī)模就高。

沒有意外，華潤萬象生活依然是上市物企中凈利潤規(guī)模最高的，2025年實現(xiàn)凈利潤39.69億元，比“碧桂園服務+萬物云+招商積余+綠城服務+恒大物業(yè)”凈利潤之和還要高！

華潤萬象生活的凈利潤比較高，主要是由于其并非傳統(tǒng)的物業(yè)公司，商業(yè)航道在其業(yè)務中的占比較高，從而使得整體盈利能力更強。

2025年，華潤萬象生活商業(yè)航道營收為69.1億元，占到其營收的38.35%。而商業(yè)航道的毛利率高達63.1%，同期物業(yè)航道的毛利率則只有18%！

龍湖集團、新城控股2025年之所以能夠保持盈利，最重要的原因也是經(jīng)營性業(yè)務對于凈利潤的貢獻。

2025年，凈利率在10%以上的物企還有濱江服務、新希望服務、鑫苑服務、泓盈城市服務、領悅服務集團、星盛商業(yè)等。

當然，如果要論2025年凈利率最高、盈利能力最強的，那還要數(shù)祈福生活服務。

這家2025年營收僅為3.203億元的物企，在當年歸母凈利率達到了2.846億元，凈利潤大增191.81%，當年公司凈利率高達88.87%！凈利潤創(chuàng)下了公司上市9年多來最高。

祈福生活服務2025年凈利潤大增，主要是由于投資白銀實現(xiàn)了可觀的收益！2026年一季度，公司繼購買了貴金屬（金條、銀條）。

在管面積方面，碧桂園服務、萬物云在管面積在10億平方米以上。

其次為保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務、雅生活服務，在管面積在“5億+”級別。而目前尚未上市的龍湖物業(yè)，在管面積為3.6億平方米。

02

規(guī)模競爭時代結束

物管行業(yè)的發(fā)展，有點類似于地產(chǎn)行業(yè)。

在前些年的時候，大家都在瘋狂的擴規(guī)模，然后登陸資本市場。

但如今，經(jīng)歷了曾經(jīng)的瘋狂擴張、上市熱潮之后，整個行業(yè)開始回歸理性，各家企業(yè)開始回歸到追求盈利能力本身。

2020年、2021年的時候，這兩年新增上市物業(yè)企業(yè)分別達到15家、12家，隨后開始逐步降溫，2023年、2024年則分別僅有3家、2家物業(yè)企業(yè)上市，2025年新增上市物企直接為0。

在這個過程中，則有上市物企開始選擇退市。

2021年藍光嘉寶服務退市（被收購），2024年華發(fā)物業(yè)退市（私有化退市），2025年融信服務退市（私有化退市），2026年2月金科服務也從港交所退市（私有化退市），2026年4月瑞森生活服務退市（強制退市）……

同時，規(guī)模型物業(yè)企業(yè)的在管面積增速也開始放緩，甚至有的開始下降。

在管面積增速放緩甚至下降，有很多原因，最重要的原因包括：

1.整個地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，物管行業(yè)在管面積增速必然放緩。

2.物管行業(yè)競爭激烈，有的企業(yè)失去了一部分市場。

3.物業(yè)企業(yè)主動退出繳費率較低、盈利能力較差的小區(qū)。

當然，對于一些物企來講，母公司地產(chǎn)板塊深陷困局也波及到了物業(yè)板塊，包括營收賬款等等，為此進行了計提減值，影響到了利潤。

在住宅物業(yè)整體利潤率較低的情況之下，越來越多的物企開始將目光瞄向了城市公共服務、商業(yè)物業(yè)等板塊，以此來提升整體盈利能力。

但城市公共服務、商業(yè)物業(yè)，并不是每一家物企都有機會的，母公司手握商業(yè)資產(chǎn)、實控人掌握大量資源的物企，相對來講機會更多一些。

03

經(jīng)發(fā)物業(yè)營收10.49億元

經(jīng)發(fā)物業(yè)，是西北第一家上市物業(yè)企業(yè)，2024年7月在港交所上市。

2025年，經(jīng)發(fā)物業(yè)實現(xiàn)營收10.49億元、歸母凈利潤6395萬元，分別同比上年增長10.27%、8.33%。

在整個物管行業(yè)競爭激烈的情況之下，經(jīng)發(fā)物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)營收、利潤雙增長，可以說表現(xiàn)比較搶眼。

值得注意的是，與大部分物業(yè)企業(yè)以住宅物業(yè)管理服務為主不同的是，經(jīng)發(fā)物業(yè)營收中占比最大的是城市服務，從2023年至2025年，城市服務在經(jīng)發(fā)物業(yè)營收中的占比均保持在60%以上，而住宅小區(qū)物業(yè)管理在營收中的占比則只有16%左右。

之所以出現(xiàn)這樣的特點，原因在于經(jīng)發(fā)物業(yè)的實控人是西安經(jīng)開區(qū)管委會，也就是說經(jīng)發(fā)物業(yè)背靠的是經(jīng)開區(qū)。

經(jīng)開區(qū)管委會，則是經(jīng)發(fā)物業(yè)單一最大客戶。2025年，來自經(jīng)開區(qū)管委會的收入占到經(jīng)發(fā)物業(yè)營收的25%！

經(jīng)發(fā)物業(yè)2025年年報中還有一個數(shù)據(jù)值得關注，那就是在管面積。

2025年末經(jīng)發(fā)物業(yè)在管面積為3190萬平方米，較2024年末的1730萬平方米，大幅增長84.39%。

這個增長，主要是由于2025年將在管室外面積計算在了在管面積之中。3190萬平方米的在管面積中，室外面積占到1270萬平方米，室內(nèi)建筑面積則為1920萬平方米。

西安的物業(yè)企業(yè)中，在管面積比較大的除了經(jīng)發(fā)物業(yè)之外，還有高科物業(yè)、榮鑫物業(yè)、灃東商服等。

高科物業(yè)在管面積將近3000萬平方米，榮鑫物業(yè)在管面積2000萬平方米以上，灃東商服在管面積約2300萬平方米。

前兩年物企上市潮的時候，西安其它物企也曾經(jīng)謀求上市，但如今整個行業(yè)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，通過服務在市場中獲得競爭力才成為關鍵！