2026房地產(chǎn)模式與創(chuàng)新卓越表現(xiàn)10 招商蛇口、中信城開、凱德探新途

來源：觀點指數(shù)

摘要：舊模式已難以適應新的供求關系，房企之間的差距，正越來越多地體現(xiàn)在模式重構與創(chuàng)新落地能力上。

行業(yè)進入深度調整期，高周轉、強杠桿、以規(guī)模換增長的邏輯，其邊際效用已明顯減弱。真正決定企業(yè)能否站穩(wěn)的，不再只是賣了多少房，而是能不能把開發(fā)、運營、服務、資管和資本工具重新組織起來，形成更穩(wěn)定的收益結構和更清晰的經(jīng)營閉環(huán)。

模式與創(chuàng)新把企業(yè)未來怎么活、靠什么活，形成落地現(xiàn)實，通過模式創(chuàng)新與差異化競爭構建企業(yè)的核心競爭力。

“2026房地產(chǎn)模式與創(chuàng)新卓越表現(xiàn)10”，結合產(chǎn)品的獨特性、革新的生產(chǎn)方式、營銷方式與組織、資金運用及融資等各項研究體系，盤點過去一年內(nèi)擁有出色的模式和創(chuàng)新能力，并在市場變化中保持優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)。

從研究成果來看，前三位分別是招商蛇口、中信城開和凱德發(fā)展，緊隨其后的則是華潤置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展控股、龍湖集團、中海企業(yè)集團、新城控股和國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)。

招商蛇口把資產(chǎn)運營嵌入公司的主航道。其已搭建資產(chǎn)運營“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。開發(fā)業(yè)務提質去化，資產(chǎn)端加快盤活，物業(yè)服務和代建繼續(xù)向市場要增量。于招商蛇口而言，城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓、商辦、代建這些板塊不再是分散存在的業(yè)務拼圖，而是處于同一套運營邏輯，平臺化整合明顯見效。

中信城開摒棄傳統(tǒng)“造新城”的路徑依賴，將核心競爭力錨定于以“產(chǎn)融協(xié)同”化解復雜殘局、重塑不良資產(chǎn)價值的閉環(huán)重組能力。公司聚焦產(chǎn)融協(xié)同化險，形成獨具中信特色的“金融支持+風險隔離+資產(chǎn)管理”的成熟化險模式。其中，深圳信悅灣項目就是代表作之一。中信城開實質性切入融資架構、工程開發(fā)、招商與運營的深水區(qū)。憑借這套打通金融與實體壁壘、重聚人氣與現(xiàn)金流的硬功夫，在存量時代實質性地打通一條“綜合紓困與資產(chǎn)運營”的商業(yè)變現(xiàn)通路。

凱德發(fā)展所展現(xiàn)出的模式特征是綜合型發(fā)展路徑。其業(yè)務覆蓋綜合體、住宅、辦公、零售、物流與數(shù)據(jù)中心等多類業(yè)態(tài)。2025年，凱德發(fā)展（中國）專門成立可持續(xù)服務平臺（CSBS），嘗試以“平臺+服務”的方式，將可持續(xù)理念嵌入資產(chǎn)全生命周期。截至2025年9月，凱德發(fā)展投資組合的總價值已達到185億新元。凱德發(fā)展在資本工具落地、基金平臺搭建與多元資產(chǎn)儲備之間相互協(xié)同，說明其推進的已不只是項目開發(fā)本身，而是圍繞資產(chǎn)沉淀、運營增值與資本退出所構建的一體化運作機制。

華潤置地的聚焦點不再停留在開發(fā)規(guī)模，而是綜合運營能力的成熟度。“十四五” 期間，華潤置地實現(xiàn)從第一增長曲線到第二增長曲線的打造。“十五五” 期間，華潤置地將以戰(zhàn)略性規(guī)劃構建三條增長曲線，通過高效協(xié)同、同向發(fā)力，形成全面高質量發(fā)展的全新業(yè)務模式，實現(xiàn)業(yè)務模式重大戰(zhàn)略性升級。這兩年華潤置地戰(zhàn)略框架更清晰，逐步形成高效的戰(zhàn)略協(xié)同。開發(fā)、商業(yè)、資管等多條業(yè)務線同時推進。

越秀地產(chǎn)產(chǎn)品、TOD、商辦、綠色融資等各種項目正在逐步做厚。圍繞城市開發(fā)、TOD模式加深加強，泛TOD項目已在多個城市鋪開。圍繞資金端，綠色點心債連續(xù)發(fā)行，把項目、資產(chǎn)和融資工具連接得更緊。住宅開發(fā)方面，其建立市場辨識度，商辦和TOD沉淀長期價值，綠色金融提高資產(chǎn)組織效率。通過越秀房托構建“開發(fā)+運營+金融”雙平臺互動模式。此外，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)非住業(yè)態(tài)拓展、輕資產(chǎn)運營模式以及數(shù)字化轉型等創(chuàng)新舉措，增強了企業(yè)的抗風險能力和核心競爭力。