困局中保現金流還是利潤？中信城開董事長楊勁提出風險化解新模式 丨 2026觀點年度論壇

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

“轉型之路雖有挑戰，但黎明已至，曙光在前。”中信城市開發運營有限責任公司黨委書記、董事長楊勁在2026觀點年度論壇上發表演講時講到。

楊勁直言，“房地產行業已站在增量擴張轉向存量提質的歷史關口，粗放式規模增長模式已然失靈，未來房企的核心競爭力將轉向模式創新、產品打造等六大核心能力。”

直面行業“進亦憂退亦憂”的兩難困局，楊勁系統披露了中信城開以“探索新模式、打造新產品、運用新技術、構建新生態”為核心的“四新”轉型路徑。

存量時代的新邏輯

“我們現在正身處在前所未有的兩難困局。”楊勁在演講中開門見山，點出了當前全行業共同面臨的生存困境。這種困境的核心，是市場下行周期中房企無法回避的終極選擇題，保現金流還是保利潤。

在楊勁的表述中，這種兩難具象化為行業的普遍現狀。房企的資金大量固化為土地與房產資產，市場下行周期中去化受阻，若不加速折價去化回籠流動性，企業將面臨爆雷風險；但若以折價方式大規模促銷，回款將直接侵蝕企業利潤與報表質量，導致EBITDA下降、杠桿率上升，經營與財務端承受雙重壓力。

即便是中信城開，也未能在行業下行周期中獨善其身——2022至2024年，公司因資產集體減值出現連續虧損，直至2025年才實現盈利。

“天晴的時候修屋頂，而不是等到狂風大雨漏雨了才來應對。”楊勁引用復星國際董事長郭廣昌的觀點，直言這種兩難困局并非短期市場波動導致，而是行業底層邏輯徹底重構的必然結果。

中央城市工作會議已明確，我國城市發展已從大規模的增量擴張全面轉向存量提質增效的新階段，這意味著房地產行業過去三十年賴以生存的增長邏輯已經徹底改變。

楊勁在演講中復盤了行業的舊增長模式。過去房企依靠高負債、高杠桿、高周轉實現快速規模擴張，增長動能高度依賴土地紅利、市場溢價，核心競爭力無非是土地的溢價、房子的溢價、品牌的溢價。

但在存量時代，這種粗放式的規模增長模式已經走到盡頭，行業的發展重心已全面轉向做優增量、盤活存量兩大方向。國家政策重點支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建設、“好房子”建設等賽道，將成為未來房地產價值創造的主戰場。

盡管行業仍處于深度調整周期，楊勁對行業的長期發展仍有明確判斷。他認為，房地產行業的三大核心屬性并未改變。

“第一影響金融安全，第二惠及民生，第三鏈接上下游眾多產業，城鎮化與消費升級兩大引擎仍將帶動行業持續前行。”楊勁進一步分析道，在政策持續發力的背景下，市場預期已較一兩年前的悲觀狀態出現明顯修復，行業主流觀點認為市場將于2026年底至2027年初企穩。

更重要的是，楊勁在演講中明確了新周期下房企核心競爭力的重構方向。他直言，未來房地產行業的比拼，不再是拿地的速度與規模的大小，而是企業“點石成金”的價值創造能力，具體拆解為六大核心能力：模式創新的能力、產品打造的能力、金融設計的能力、資源整合的能力、技術應用的能力、運營提效的能力。

“房地產企業急需完成從開發商向城市綜合運營商的角色躍遷”，楊勁的這一判斷，也為中信城開自身的轉型實踐劃定了核心方向。

“四新”破局

作為中信集團新型城鎮化板塊的核心地產平臺，中信城開的轉型路徑，完全貼合其對行業新周期的底層判斷。

依托中信集團“金融+實業”的產融協同優勢，中信城開確立了“開發+運營”雙輪驅動的業務格局，重點布局風險化解、城市更新、核心資產投資、優質資產運營四大賽道，并以創新主義、長期主義、產品主義、服務主義為底層邏輯，構建了“探索新模式、打造新產品、運用新技術、構建新生態”的“四新”轉型體系，精準回應了新周期對房企六大核心能力的要求。

新模式的探索，是中信城開轉型的核心抓手，也是其破解行業兩難困局的核心方案，其中最具行業標桿意義的，是其創新打造的“金融支持+風險隔離+資產管理”風險化解模式。

楊勁在演講中詳細拆解了這套模式的核心邏輯：第一步，為出險項目引入增量資金，來源包括存量債權方的增量信貸、AMC機構的共益債以及中信城開的自有資金；第二步，搭建專項風險隔離架構，確保增量資金在資產包內封閉運轉，實現與原主體風險的徹底隔離；第三步，也是最核心的一步，由中信城開進場操盤，輸出開發管理能力，提供代建、監管、委托運營等專業化服務，推動爛尾項目形成有效資產，最終通過銷售、持有、運營、處置的多元路徑回籠資金，完成風險解除。

這套模式已在行業內得到規模化驗證，中信城開與佳兆業的紓困合作，正是該模式的典型落地案例。

截至目前，這套風險化解模式已在全國十幾個城市落地30余個項目，管理貨值超2000億元。

新產品的打造，則是中信城開做優增量、踐行“好房子”導向的核心載體。楊勁在演講中披露，中信城開緊扣住建部“好房子”建設要求，發布了“居住環境好、建筑品質好、戶型設計好、運營管理好、智能水平高、增值服務全”的“四好一高一全”產品價值觀，形成了包含六法18冊、108則、1280項具體技術條目的完整產品標準體系，全面覆蓋剛需、改善、高端全住宅產品線。

在新模式與新產品之外，中信城開以新技術為全業務周期賦能，以新生態構建長期競爭壁壘。

技術應用層面，中信城開以數字化、智慧化、綠色化技術覆蓋建造、產品、運營全鏈條：建造端應用數字孿生、智慧造樓機等技術，實現施工可視化、高效化、安全化；產品端融入低碳遮陽、全屋凈水、智能物聯等系統，提升居住舒適度與節能水平；運營端以AI技術輔助市場與客戶研判，同時拓展停車場新賽道，依托基金獲取資產特許經營權，以精細化運營挖掘抗周期的穩定現金流。

“以專業守底線、以創新破困局、以協同創未來，推動行業向上生長，向善同行”，楊勁在演講結尾呼吁。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧