房地產(chǎn)“新舊動能轉(zhuǎn)換”之年，頭部企業(yè)第二曲線漸明

出品 | 子彈財經(jīng)

作者 | 嬛嬛

編輯 | 閃電

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

2025年，是中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的“新舊動能轉(zhuǎn)換”之年。如果說過去幾年房企還在掙扎于“活下去”的生存線，那么在2025年，頭部房企已經(jīng)用實際行動畫出了清晰的“第二增長曲線”。

這一年，商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務，不再是開發(fā)業(yè)務的“附屬品”，而是成為穿越周期的“壓艙石”。賺錢邏輯也徹底改變，曾經(jīng)的賣房子是一錘子買賣，而賣“生活方式”和“資產(chǎn)管理能力”則是長期可持續(xù)的生意。

1、轉(zhuǎn)型節(jié)點已至商業(yè)運營成為“壓艙石”

相比住宅市場在2025年仍處于“控增量、去庫存”的深度調(diào)整期，商業(yè)運營的供需結(jié)構(gòu)顯示出更強的韌性。核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，不僅沒有飽和，反而因為需求的剛性、長期現(xiàn)金流價值，成為房企穿越周期的“硬通貨”。

頭部房企在2025年的財報中，最為顯著的特征是商業(yè)運營性業(yè)務對業(yè)績的貢獻實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。

例如華潤置地全年實現(xiàn)營業(yè)收入432.8億元，經(jīng)常性業(yè)務核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億，占核心凈利潤比重攀升至51.8%，截至2025年末，在營的自持購物中心達到98座。

龍湖集團方面，2025年，其運營及服務業(yè)務收入達267.7億元，貢獻核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%。

龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平透露，“過去幾年，龍湖運營及服務航道的利潤已大幅超過開發(fā)航道，今年預計會有10%以上的增長，力爭盡快達到100億利潤規(guī)模。”

一個現(xiàn)象是，過去一年里頭部房企在商業(yè)運營領(lǐng)域的布局步伐明顯加快，不只華潤、龍湖，包括中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠城、越秀等均動作頻頻，這說明在行業(yè)深度調(diào)整期，將運營與服務業(yè)務作為新增長極，已是房企轉(zhuǎn)型的共識。

譬如，招商蛇口高管在業(yè)績會上便在強調(diào)，“我們要從傳統(tǒng)的開發(fā)商真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤_發(fā)商+運營商+服務商’，并成為中國領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商。”

2、賺錢邏輯生變從賣空間到賣生活方式

房地產(chǎn)行業(yè)的賺錢邏輯，也正隨著經(jīng)濟發(fā)展階段發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

行業(yè)內(nèi)一直有個論斷：在人均GDP1萬美元以下的市場，房企主要扮演“住宅開發(fā)商”的角色，競爭焦點集中在成本、規(guī)模和速度。當人均GDP邁過1萬美元，企業(yè)開始從“開發(fā)商”向“收費商”轉(zhuǎn)型，核心能力從項目管理轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造，最終邁向“綜合運營商”階段。

在亞洲，新加坡的凱德置地是房企向“綜合運營商”轉(zhuǎn)型的典范。進入中國三十余年，凱德歷經(jīng)多個房地產(chǎn)周期，至今仍從容管理著遍布40多座城市的300多個項目。其成功的關(guān)鍵，在于將“賣空間”升級為“賣生活方式”：無論是來福士和凱德Mall的品牌矩陣，還是辦公等多元業(yè)態(tài)的協(xié)同運營，其核心都是通過混合業(yè)態(tài)運營，為資產(chǎn)持續(xù)注入活力。

在國內(nèi)房企中，沿著類似路徑轉(zhuǎn)型的，龍湖是其中一個代表。

截至2025年底，龍湖商業(yè)在全國范圍內(nèi)已開業(yè)運營的購物中心達99座，出租率維持在97%的高位，25年營業(yè)額和日均客流整體增長均超過15%。

龍湖天街近年來加大了頭部項目的調(diào)改投入。例如蘇州獅山天街開業(yè)8年間經(jīng)歷了多次調(diào)改：2024年打造了半室外“山下”街區(qū)，2025年又將原高樓層冰場改造為立體開放的“山谷”街區(qū)，使得原本客流較少的高樓層區(qū)域，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虉龅臒狳c區(qū)域。

在資產(chǎn)管理業(yè)務方面，歡肆和冠寓的組合，則是“長租公寓+活力街區(qū)”的復合業(yè)態(tài)。以合肥歡肆為例，冠寓住戶下樓即可健身、社交，與商戶和周邊人群形成日常互動。從數(shù)據(jù)上看，冠寓坪效較周邊競品溢價超50%，同時700余間冠寓租客為街區(qū)商業(yè)帶來日均超2000人次的基礎消費量，街區(qū)商業(yè)及公寓出租率雙雙突破95%。這種組合方式，在一定程度上解決了中小體量商業(yè)地塊的運營難題。

而在重慶禮嘉，龍湖落地了一個更大范圍的業(yè)務協(xié)同案例。從2020年開業(yè)的重慶禮嘉天街，到長租公寓冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公藍海引擎，再到御湖境等不同住宅產(chǎn)品落地，據(jù)公開信息顯示，禮嘉另一座全新天街也在籌備之中，龍湖在這一平方公里范圍內(nèi)，已逐步完成了交通、商業(yè)、公園與住宅的配套填充。

隨著片區(qū)開發(fā)逐步成形，居住、商業(yè)、公共空間的功能互補性開始顯現(xiàn)。從經(jīng)濟學角度看，這種多業(yè)態(tài)的集中布局產(chǎn)生了明顯的正外部性：住宅為商業(yè)提供了穩(wěn)定的客流基礎，商業(yè)提升了住宅的便利性與溢價能力，公共空間則改善了整體區(qū)域的宜居水平，三者之間形成正向的協(xié)同效應。

對于房企而言，這種協(xié)同最直接地體現(xiàn)在兩個指標上：一是住宅的去化速度提升，回款周期縮短；二是商業(yè)進入穩(wěn)定運營期后，租金收入和出租率的波動性降低，資產(chǎn)現(xiàn)金流更加可預期。

所以混合業(yè)態(tài)的運營能力，正在成為衡量房企資產(chǎn)管理水平的一個關(guān)鍵指標。不同業(yè)態(tài)之間的客群共享、功能互補，直接影響到資產(chǎn)的長期收益水平。而這一切的前提，是對城市人群生活方式的觀察：人們需要什么樣的空間，愿意為什么樣的服務付費。從這個角度看，這已經(jīng)不只是開發(fā)商的生意模式問題，而是一項需要長期投入的能力建設。

3、改變業(yè)務結(jié)構(gòu)以轉(zhuǎn)型拿到主動權(quán)

回顧過去二十年，三井不動產(chǎn)幾乎是日本最成功的房地產(chǎn)企業(yè)。

在90年代經(jīng)歷巨額虧損后，這家房企改變了依賴土地升值的盈利模式，一方面加強租賃業(yè)務的投資，另一方面發(fā)展管理業(yè)務作為新的利潤增長點，在最近幾個報告期內(nèi)，三井不動產(chǎn)的開發(fā)、持有、管理三大業(yè)務收入逐步接近，業(yè)務結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)定。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場正處在由增量、存量市場并行的歷史時刻，面向存量市場的運營及服務業(yè)務現(xiàn)金流穩(wěn)定，但投資周期長且回報慢；而與增量市場相關(guān)的開發(fā)業(yè)務業(yè)績彈性高，但受周期影響大，存在諸多不確定性，國內(nèi)房企眼前的一個核心問題，即是如何平衡好各項業(yè)務的關(guān)系。

目前來看，國內(nèi)頭部開發(fā)商雖在逐漸強化運營及服務業(yè)務，但在收入結(jié)構(gòu)中，開發(fā)業(yè)務依然占據(jù)絕對主導。僅從轉(zhuǎn)型保持領(lǐng)先的華潤、龍湖來看，截至2025年，其經(jīng)營性業(yè)務占比亦分別僅為15.4%、27.5%。

這意味著，目前國內(nèi)房企距離完成轉(zhuǎn)型，尚有一段路要走。

在2026年，轉(zhuǎn)型的腳步還在延續(xù)。華潤置地提出要強化對核心商圈、優(yōu)質(zhì)載體等優(yōu)勢資產(chǎn)的資源傾斜，同時通過構(gòu)建多層次的資產(chǎn)運營平臺并積極運作，實現(xiàn)資產(chǎn)的有序進退，從而推動資產(chǎn)與資本的高效循環(huán)。

龍湖也在運營端強化同店同比的提升，同時在服務端獲取更寬的業(yè)務圍欄。按照規(guī)劃，最晚到2028年，龍湖的運營及服務業(yè)務的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)，屆時龍湖也將徹底完成業(yè)務結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

房企間的較量，歸根結(jié)底還是模式的競爭，與業(yè)務結(jié)構(gòu)的比拼。

無論是華潤、龍湖，還是其他企業(yè)，都指向同一個方向：未來的房企，必須是優(yōu)秀的“城市運營商”與“資產(chǎn)管理人”。

站在2026年的今天回望，那些率先完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)，已經(jīng)拿到了通往下一個時代的門票。

*文中題圖來自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。