三四線房企現在怎么活

最近，關于大開發商撤離三四線城市的消息，越來越多

一邊是業務收縮，一邊是加速離場

這個市場看起來，仿佛正在被放棄

于是，一個問題開始被反復提起：三四線城市，還有未來嗎？

但我想說一句可能有點刺耳的話

不是三四線不行了，而是大多數人，其實并不適合做三四線

為什么這么說？

我把這個問題拋給了一位我的老大哥

他給出的答案，和市場情緒幾乎是反著來的：

三線城市不僅仍然有機會，甚至正處在一種“供求錯配”的窗口期

這個人，就是胡煒

他的人生經歷，幾乎可以用“縱橫四海”來形容

但與這種經歷形成反差的，是他身上那種少見的氣質

一邊做著區域內規模最大的地產生意

一邊卻始終保持著一種謙虛與淡然

《單盤主義的時代樣本》第八期

我們和胡煒展開了一次深入的對話

試圖回答一個更具體、也更現實的問題：

在三四線城市，機會究竟在哪里？

以及，在這樣一個充滿不確定性的周期里，我們又該如何找到那份真實的“確定性”？

01

從代理到開發，他選擇為“交付結果”負責

胡煒進入地產行業，用他自己的話說，是“誤打誤撞”

從銀行出來之后，他跟著老領導進入地產，從最底層的一手房代理做起

這是一條很多人都走過的路徑，但他在這條路上，走出了不一樣的分岔

在我看來，這很大一部分來自他的“責任心”

做代理時，他很快遇到了一個核心問題：

房子是他賣出去的，但交付卻不在他的控制范圍內

他當時說過一句讓我印象很深的話：

“大家買一套房子不容易，我們賣出去的房子，必須給客戶一個交代。”

這句話聽起來很樸素

卻說明了在那個階段，他已經建立起一種對客戶負責的使命感

也正是在這樣的認知之下，他做出了一個關鍵決定：

從代理轉向開發，把主動權重新拿回自己手中

創立了如今的若缺科技

若缺科技核心業務板塊

后來我問他，未來是繼續做開發，還是回到代理？

他首先想到的第一件事，就是判斷自己所做的事方向到底對不對，如果方向不對，收效就不可能好

這些年，他也迷茫過

行情下行，高價地虧損，價格與成本倒掛，沒有人能夠獨善其身

但他意識到：“只要人還需要生活，房地產就不會消失。”

行業可能會波動，但需求不會消失

周期會反復，但人性不會改變

真正決定生死的，從來不是周期本身，而是每個人在周期中的位置

當周期向下時，那些依賴速度、杠桿、信息差建立起來的位置，會迅速失效

而那些建立在真實需求和結果負責之上的位置，反而會被動放大

那既然地產不會消失，那我們就應該更堅定地走下去

02

本土開發商的三大「護城河」：了解信任觸達

坦率地說，胡煒的樂觀，并不主流

大多數人如今談到三四線城市時，還是悲觀，甚至是回避

過去，大開發商進入三線城市，是為了規模、為了利潤、為了講一個更大的增長故事

但當周期反轉時，這套邏輯便不再成立，他們的退出，也就變得順理成章

而真正留下來的，反而是那些長期扎根、本就理解這個市場的人

也正是在這個階段，市場結構開始發生變化：

供給在下降，但需求并沒有消失，甚至在部分城市，依然在緩慢增長

這中間的錯位，本身就是機會

胡煒總結了本土開發商的三個優勢：

懂客戶、有信任、找得到人

聽起來很簡單，但每一個，其實都極難復制

所謂“懂客戶”

并不是依賴調研報告，而是長期生活在這里的結果

知道他們平時吃什么、去哪里消費、周末如何度過，甚至知道他們為什么不買別墅

以疊墅為例，很多外來開發商會把它當作一種過渡型產品

但在浙江，這其實是一類真實存在的改善型產品：既擁有別墅的空間感，又不用打理庭院

這種需求，不在報告里，而在日常生活里

所謂“有信任”

在今天這個環境下，比任何營銷手段都更重要

客戶更愿意相信一個長期在本地經營的人，而不是一個隨時可能撤離的品牌

信任的本質，其實就是一種“確定性”

至于“找得到人”

本土開發商最大的能力，是清楚客戶在哪里，并且能夠真正觸達他們

總結下來，其實就是一句話：

做對的人群，做對的產品，用對的方式觸達

地方房企的核心優勢，就在于在熟悉的城市、熟悉的人群中，始終抓住那些被忽視卻持續存在的真實需求

看起來簡單

但背后依賴的，是時間、耐心，以及長期的沉淀

從這個角度再看，也就不難理解：

為什么大型開發商反而逐步退出了三四線城市的布局

標準化，或許可以提供一個不錯的下限，讓大多數項目都有基本穩定的交付水平

但真正決定上限、決定一個項目能否讓本地人放心買單的

往往是那些基于本土特征與潛在需求，經過長時間打磨出來的“用心”

說到底，這并不是能力大小的差別，而是有沒有真正把自己放進這個市場里

03

大周期下，我們依舊可以找到“確定性”

聽完胡煒的經歷，仿佛他永遠都是那么樂觀，幾乎找不到他焦慮的時候

但真正聊下去之后，我才發現他一路走來也并不是那么順的

他直言，過去拿的很多高價地，至今仍在虧損

為什么會這樣？

他的反思很直接：“當時的心態出了問題。”

明知道不賺錢，還要去拿地，賭的是上漲，賭的是未來

這不是能力問題，而是認知問題，也是人性問題

“有點貪”“修煉不夠”

他說得很輕，但卻足夠真實

因為在周期之中，最大的敵人，從來不是市場，而是自己

為什么同樣一個周期里，有人能夠活下來，有人卻倒下？

核心差別，其實只有一個：

是不是在用確定性做決策，而不是用僥幸下注

如果把視角再往下沉一層，在三四線城市之中，時機的判斷往往要大于能力的培養

絕大多數人的財富其實是靠運氣，而所謂“運氣”，本質就是踩中了周期的節奏

但時機并不是天上掉下來的，它能不能被真正抓住

最終還是取決于企業家的理念與愿景

你是否看得更遠，是否有能力在別人猶豫時做出選擇？

也正基于這樣的反思，他的結論變得非常清晰：

即使在大的周期中，依然可以找到屬于那份細小的“確定性”

未來有三件事依然能做

開發，看產品

對比金華、義烏、永康等城市的購買需求量，現在的好產品還是太少了

銷售，看專業

銷售的核心在于專業化，為開放商創造更高的價值是關鍵

獲客，看內容

流量競爭本質是內容競爭，自媒體依然是房地產的重要獲客渠道

若缺科技旗下自媒體賬號

小若好房

看似是三條路徑，本質上指向的是同一件事——誰更理解客戶，誰就更有未來

從這一點再往回看，其實可以發現：

所謂“結構性機會”，并不是外部突然出現的紅利

而是當行業不再普漲之后

那些真正基于需求、建立在確定性之上的能力，開始被重新定價

也就是說，機會從來沒有消失

只是從“誰都可以參與”，變成了“只屬于少數人”

04

長期主義企業的生存哲學：做久，才能做強

從聊天中不難發現胡煒的心態一直都很穩

我也趁機問他是不是就是因為這種心態才能掙到更長期的錢？

他的一個觀點讓我印象很深：

“企業要先做久，再做強，最后才是做大。”

為什么這么說？

他分享了一個很有意思的經歷

曾經有一個項目，他并沒有中標，但他依然選擇為對方提供了大量免費的專業支持

在當時看來，這件事幾乎沒有任何“短期回報”

很多人也覺得沒必要，但他還是堅持做了

結果是，對方后來反而給了他一個更大的項目

這件事看起來像運氣，但如果把時間拉長，其實更像是一種“選擇的復利”

你在沒有結果的時候，選擇怎么做，決定了未來有沒有結果

也正是基于這些具體經歷，讓他總結了三點長期主義的經驗教訓：

• 行業會長期存在，那就堅持下去
• 虧損要及時止損，虧就虧了，不要內耗
• 想要公司穩，先得團隊穩

聽起來都是常識，但真正難的

是在不確定中堅持這些“看起來不那么激進”的選擇

很多人會問，那團隊怎么才能穩？企業靠什么留住人？

他的答案也很直接：

不是靠力，也不是靠情，而是把公司本身做好

當一家公司有未來，人才自然會留下

所謂安全感，從來不是說出來的，而是做出來的

短期可以靠激勵驅動，但長期，一定依賴于“確定性”

該克制的時候，不透支未來

該投入的時候，在看不到回報的地方持續積累

這些選擇，在短期看是分散的、甚至有點“吃虧”的

但一旦時間足夠長，就會慢慢匯聚成一件事

讓企業活下去

在活下去的基礎之上，穩穩地發展下去

05

三四線的未來，屬于愿意把一件事做久的人

采訪最后

我問了胡煒一個問題：你會一直只做金華嗎？

他說了一句話：“金華永遠是我們的根”

那一刻，我其實有點觸動

在這個充滿流動性的時代

很多人都在尋找“更大的地方”

但真正愿意把一個地方

做深、做透、做久的人，反而越來越少

回到最開始的問題：三線城市有沒有未來

答案其實已經很清楚了

但不是所有人的未來

這個時代不是誰都能贏

而是誰更有耐心、誰更懂客戶、誰更能長期做一件事，誰才能留下來

對真實客戶的理解能力，才是企業能夠做久的心法

房地產沒有消失，它只是換了一種方式

從規模游戲變成了手藝活

從資源競爭變成了認知競爭

從拼速度變成拼耐力

真正的問題從來不是這個行業行不行

而是在于——你行不行

當紅利退去之后，行業開始回歸常識

那些依賴外部環境的優勢在消失

而那些基于理解、耐心與長期積累的能力，開始變得越來越重要

你站在哪里，你做什么選擇，你如何對待時間

這些，才是最終把人分開的地方三四線房企現在怎么活