建工花鄉項目②：樓王層高之謎 ? 陳海保聊規劃

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陳海保 主播

花鄉地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產與北京城鄉房屋建設聯合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

項目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房，大約540套房源。

規劃解讀

地形面寬夠大，使得樓棟排布非常舒服，北邊是大高板，南邊以七八層洋房為主。

三排房子，基本上平行排列，北面三棟18層，南面是6-11層洋房。

首先來看北面的3棟，有兩個標高：

大H=54.75米，下面的小H則是53.98米（消防高度）。

這里有兩個信息：

1、建筑高度54.75米，用這個數字去除以樓層數，得到3.04米的層高，這個是不準確的。

2、括號里的文字很重要。消防高度很敏感，超過了33米和54米，消防要求會更嚴格。

所以圖紙上有的樓棟標了建筑高度和消防高度，有的只標了11層和18層。

沒標的，說明離33米還遠，不會觸及這條線。

3#樓的53.98米，和7#樓的32.98米，是開發商為了在滿足國家強制性消防規范的前提下，實現成本和利益最大化而做出的“精準卡位”設計。

33米和54米是兩個關鍵的消防高度門檻。

根據《建筑設計防火規范》，建筑高度大于33米的住宅，消防要求會顯著提升，比方需要增設專門的消防電梯、增加防煙前室等復雜設計。

而建筑高度大于54米的住宅，被劃分為“一類高層住宅”，防火等級和疏散要求再次升級。包括安全出口加倍，建筑內部的防火、疏散設計也更加嚴格。

這些，不但增加建造成本和設備維護費用，還會占用更多公攤面積，影響得房率。

11層x3米/層=33米，是一個小高層的經濟極限；

18x3米/層=54米，剛好卡在了“二類高層”的上限。

既能滿足更高容積率，又避免了更嚴格的消防配置帶來巨大的成本和公攤壓力。

總而言之，這些看似巧合的樓層數字，實際上是建筑設計、消防規范和經濟成本三者之間精密權衡的結果。

開發商通過精準控制建筑高度，可以在滿足所有安全規范的前提下，有效控制建造成本、優化戶型得房率，從而實現項目利益的最大化。

最后還有一個問題：

小區中間排的5#、6#，兩棟樓，一般叫央景樓王棟。

5#樓6層，標高19.35米；6#樓7層，標高22.45米。

算下來層高做到了將近3.2米，而其它樓棟都是3米左右。

這是為什么？留言討論。

開發主體

項目開發主體為北京豐合嘉匯置業有限公司，成立于今年1月6日，注冊資本24.72億元。

北京建工地產持股65%，城鄉開發持股35%，二者同屬北京建工集團。

北京建工地產副總經理張浩出任項目公司董事長，李京昆任總經理。

區位地段

項目位于豐臺區玉泉營街道，緊鄰南四環。

通勤優勢明顯，直線距離1公里內有地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。

生活配套完善，首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園。

周邊新盤眾多，西南方向不到2公里，就是金隅地產的新盤北京隅西頌；往南稍遠一點是中海豐和叁號院和中建云鏡；往東6公里是中環悅府。

除此之外，項目南側還有兩幅規模更大的住宅用地待供應。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

根據街區規劃，花鄉中部組團城中村改造項目1521～2413街區總用地面積約16公頃，總建筑面積約 34.58 萬㎡。

規劃用地包括二類居住用地、綠隔產業用地、公園綠地、 托幼用地及機構養老設施用地。

相關公司：北京建工