看似撿便宜，實則踩大坑！南加州法拍屋交易，很多華人第一步就錯了

南加州的房價這些年一直高位不下，很多人開始把目光投向法拍屋。

價格低一點、出手快一點，聽起來像是少數(shù)還能“撿到便宜”的地方，尤其是在華人圈子里，這類房源經(jīng)常通過微信群流出來，配上幾句“銀行急賣”“內(nèi)部渠道”，很容易讓人產(chǎn)生一種錯過就沒了的感覺。

華人林先生（John Lin，音譯）當時也是這樣進入這筆交易的。

他在圣地亞哥做工程師，本來只是想給家里人買一套獨立屋。通過一位華人中介，他看到河濱縣Perris的一套房子，對方說得很直接：銀行資產(chǎn)，價格大概是市場的七折，而且節(jié)奏很緊，“這種房子出來就會被搶走”。

這種話聽多了，人其實很難完全冷靜下來。John Lin也沒有拖太久，幾天之內(nèi)就簽了意向書，訂金也很快打了出去，一切推進得非常順。

問題，是在錢付出去之后才慢慢浮出來的。

后來有朋友提醒他自己查一下產(chǎn)權(quán)，他一查才發(fā)現(xiàn)，這套房子其實還在止贖流程中，并沒有真正被銀行收回，更沒有進入公開市場，所謂的“銀行房”，其實并不是那么回事。再往下看，房子名下還有第二順位貸款，還有多年沒交的房產(chǎn)稅，整個產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比他想象的復雜得多。

但更讓他心里一沉的，是那筆訂金。

他當時打進去的“第三方賬戶”，并不是正規(guī)escrow，只是一個看起來像中間賬戶的地方。也就是說，這筆錢一旦出現(xiàn)問題，很難有真正的保障。

律師稱整個交易就是一個典型的“Double Escrow”結(jié)構(gòu)。有人想在中間做兩筆交易，一邊想辦法把房子拿下來，另一邊已經(jīng)先找好下家，把價格抬上去，賺中間的差價。只要第一步?jīng)]出問題，看起來就像一筆很順的交易，但只要第一步卡住，后面所有東西都會一起懸空，最先被卡住的，往往就是買家的錢。

林先生后來回憶，其實當時吸引他的，就兩個點：價格低，還有就是可以很快買到。

另外，專業(yè)人士也指出，法拍屋還存在幾個被買家容易忽視的問題。

先說房子本身。很多買法拍屋的人，其實并不完全清楚產(chǎn)權(quán)（title）情況，這種時候，房屋狀況就更需要仔細確認。有些房子在被收回前，前屋主已經(jīng)把能拆的都拆走，電器、固定裝置，甚至門窗都有缺失；也有一些因為長期無人維護，地基、屋頂或早年違規(guī)改建留下隱患。還有一種更現(xiàn)實的情況是，房子空置太久，水、電、煤氣系統(tǒng)都無法正常使用，后續(xù)恢復本身就是一筆不小的成本。這些問題在看房時不一定明顯，但最后都會落到買家身上。更復雜的，是產(chǎn)權(quán)本身。就像林先生的情況，有些法拍屋背后還掛著未清償?shù)那房睢⒘糁脵?quán)（lien），甚至其他產(chǎn)權(quán)負擔（encumbrances），如果沒有提前理清，買下來之后才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不干凈，后面往往就不只是買賣問題，而是法律問題。

但即便房子沒問題，還有一件事，也經(jīng)常讓人措手不及——房子里的人。

現(xiàn)實中，很多法拍屋并不是空房，原屋主不愿搬離、租客繼續(xù)居住，甚至被人占用的情況都不少見。有的買家在成交后才發(fā)現(xiàn)房子里還有人，對方既沒有明確租約，也說不清住了多久、有沒有付租金，這時候事情就不會只是簡單交房。

如果是原屋主，通常還有法律路徑可以處理，但流程本身就不短；如果是租客，尤其在洛杉磯這樣的地方，驅(qū)逐往往更復雜，不僅耗時，還要持續(xù)投入律師費用。有業(yè)內(nèi)人士提到，有客戶花了一年多時間才完成驅(qū)逐，中間反復折騰，過程非常消耗精力。

也正因為這些不確定性，一些有經(jīng)驗的買家在決定前都會多做一點確認，比如多去現(xiàn)場看看、了解周邊情況，盡量把房子的真實狀態(tài)摸清楚，再去判斷這筆交易值不值得。說到底，法拍屋不是不能買，只是很多風險，并不會寫在價格里。

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