中介人員擅自入住賣家房屋 業(yè)主起訴索賠7萬余元 法院判了

來源：CCTV今日說法

空置的房子突然有了“煙火氣”，說是幫賣房，怎么就直接入住了？

中介擅自入住空房長達一年

業(yè)主起訴至法院

王麗（化名）與李軍（化名）原為夫妻，在上海共有一套房屋。后兩人離婚，但沒有對房屋進行分割。該房自2019年起一直空置，2021年，李軍在多家中介公司掛牌出售，但一直沒有找到合適的買家。

2023年11月，李軍因個人購買新房，急于出售該房屋，便口頭委托曾協(xié)助他辦理購房手續(xù)的中介人員杜娟（化名）幫忙賣房，雙方?jīng)]有簽訂正式的書面合同。杜娟答應(yīng)以個人名義幫忙出售和打理該房屋，并提出為便于帶客戶看房，需要配一把房屋鑰匙，李軍表示同意。此后，李軍偶爾通過微信向杜娟了解售房進展。

2025年4月13日晚上，因出現(xiàn)意向買家，李軍組建了包括王麗、杜娟在內(nèi)的三人微信群，王麗這才知道李軍委托杜娟賣房一事。在與杜娟電話溝通中，王麗還得知杜娟目前竟然居住在房屋中。

4月17日，王麗回到上海后來到房屋，發(fā)現(xiàn)房內(nèi)養(yǎng)護有多盆綠植，現(xiàn)場新鋪的床單等物品也有明顯居住痕跡。之后，王麗兩次報警，經(jīng)民警處置和溝通，杜娟承認曾在該房內(nèi)居住了一年。

王麗和李軍認為，杜娟擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作為房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，遂將杜娟訴至上海市浦東新區(qū)人民法院，請求法院判令杜娟按照涉案房屋的市場出租價格支付一年的房屋占有使用費7.2萬元及水、電、燃氣費300余元，并承擔(dān)訴訟費用。

杜娟辯稱，自己多次出入該房屋是為了出售，而不是為了居住。其他中介公司的人員也有涉案房屋的鑰匙。有時與客戶溝通太晚，會跟李軍打招呼后在房屋內(nèi)過夜，但總共不到10次，并且已經(jīng)向李軍支付過數(shù)月的水、電、燃氣費。涉案房屋在委托出售期間本就空置，并未產(chǎn)生租金損失，故其行為不構(gòu)成侵權(quán)，請求駁回王麗和李軍的全部訴請。

法院：被告不當居住使用涉案房屋

需支付原告房屋使用費1.2萬元

法院經(jīng)審理后認為，代理人不履行或者不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，杜娟雖經(jīng)李軍授權(quán)出售房屋，但不等于李軍授權(quán)她入住使用房屋。即使李軍同意杜娟可偶爾在房屋中臨時過夜，也僅限于其帶客戶看房過晚的特殊情形。

雖然王麗、李軍以及其他中介人員也有房屋鑰匙，但王麗和李軍不住在涉案房屋內(nèi)，帶客戶看房時通常不會產(chǎn)生燃氣費，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累計產(chǎn)生燃氣費100元。結(jié)合2024年1月至2025年3月水電費支出224.4元，可見杜娟所稱在該房屋內(nèi)過夜不超過10次的說法與事實不符。

綜上，法院認定杜娟存在不當居住使用涉案房屋的情形，已明顯超出她受委托出售房屋的授權(quán)范圍，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但王麗和李軍要求按照涉案房屋所在小區(qū)的租房市場價格計算杜娟一年的房屋使用費，依據(jù)不足，不予支持。

法院綜合考慮房屋出售情況、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市場價格波動以及其他中介帶客戶看房也會產(chǎn)生水電費等多重因素，酌情判定中介人員杜娟向王麗和李軍支付房屋使用費1.2萬元，并承擔(dān)水、電、燃氣費200元。

法官：審慎選擇中介機構(gòu)

做好風(fēng)險防控措施

在選擇中介時，應(yīng)當選擇經(jīng)營資質(zhì)齊全、管理規(guī)范、內(nèi)部責(zé)任制度健全的專業(yè)機構(gòu)，它們在業(yè)務(wù)流程和人員管理方面更加專業(yè)規(guī)范，也更有利于在發(fā)生爭議時厘清責(zé)任。同時，委托關(guān)系應(yīng)當通過書面合同加以規(guī)范，對中介的受托事項和權(quán)限范圍作出明確約定。

在售房過程中，如果需要中介代為保管鑰匙、協(xié)助帶看房屋，房東在交付鑰匙時應(yīng)同步做好相應(yīng)的風(fēng)險防控措施，例如在委托合同中明確鑰匙保管主體、使用范圍及信息反饋要求。同時，要求中介對帶看情況進行記錄，房主也要在條件允許的情況下不定期查看房屋狀況，及時甄別異常情況，避免因怠于管理而讓他人有機可乘。