買房人去哪了？

看到一個(gè)新聞，一批年輕人、城市中產(chǎn)正在尋求“改善型租房”：

放棄購(gòu)房置換，甚至拋售房產(chǎn)，用長(zhǎng)租、以租養(yǎng)租等方式提升居住品質(zhì)。

想起來昨天一位讀者跟我說，在北京租房，直接簽了10年租約。

不是買不起。

她算了一筆賬：10年租金加起來，不到同小區(qū)房子首付的一半。如此一來，家里現(xiàn)金流也活了，也不用每個(gè)月被房貸追著跑，輕松了很多。

這放在之前是不可能的。

一定會(huì)有人勸她，租金都白送給房東了，還不如還房貸……

但事實(shí)上，好像不經(jīng)意間，越來越多的人，思維觀念開始改變了。

比如最近還有讀者咨詢——

是否可以賣掉望京的兩居室，租同小區(qū)的三居室，面積大很多，住得舒服。拋掉全國(guó)四套房，全家搬到杭州郊區(qū)租個(gè)院子，“躺平”怎么樣。把廣州的房子出了，辭了996工作，直接定居昆明，長(zhǎng)租一套改善大平層如何……

更多是給孩子買一套上學(xué)用的低價(jià)老破小，然后全家人長(zhǎng)租一套改善房。

他們不是沒錢。只是覺得不想再被房子綁架了，從 “有房才有家、必須買房” 到“住得好、活得自由更重要” ，才是人生正解。

其實(shí)對(duì)于這樣的問題，我一般都覺得沒啥問題。

房子買不買，要根據(jù)自己的實(shí)際需求和財(cái)務(wù)情況。需要就買，不需要就不買，不要硬上，也不要必須參考社會(huì)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為買房才是一輩子最重要的事情。而且在趨勢(shì)上，租房未來也會(huì)加速成為主流。

其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象，早在國(guó)外有了預(yù)演。換句話說，我們正在走發(fā)達(dá)國(guó)家的老路。最典型的就是德國(guó)。

德國(guó)是全球最典型的“租房社會(huì)”。

全國(guó)57%的家庭租房，到了柏林、慕尼黑這些大城市，比例能飆到80%以上。中產(chǎn)家庭長(zhǎng)期租房是常態(tài)，沒有人覺得租房是“過渡期”，更沒有人因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)非得買房。

為啥德國(guó)人都喜歡租房？

一方面就是生活成本太高，房?jī)r(jià)太貴，大多數(shù)德國(guó)人負(fù)擔(dān)不起，而又想及時(shí)行樂，享受生活，所以大多不想背債。

另一方面德國(guó)有全套租房保障體系。比如法律不允許房東趕走租戶，要求租金三年內(nèi)漲幅不超過20%。最關(guān)鍵的一點(diǎn)是租購(gòu)?fù)瑱?quán)。租房一樣上好學(xué)區(qū)，一樣享受公共服務(wù)，一樣享受落戶和醫(yī)療福利。房子是用來住的，不是用來卡人的。

而對(duì)于我們這邊。第一條也越來越吻合，那就是年輕人不想再背負(fù)世俗標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)房貸，轉(zhuǎn)而更多是悅己消費(fèi)，這點(diǎn)通過不生娃的觀念發(fā)酵也能看出。

區(qū)別在于第二條，我們的租賃市場(chǎng)制度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)還沒完全落地，長(zhǎng)租產(chǎn)品還不夠豐富，大家對(duì)租房的焦慮還在——怕房東隨時(shí)收房、怕學(xué)區(qū)沒保障、怕沒有歸屬感。

所以整體的環(huán)境氛圍，跟國(guó)外也是有差別的。

當(dāng)然越來越多的人，敢于挑戰(zhàn)，并非是壞事。

比如文章開頭這個(gè)北京媽媽用10年租約給自己上了一課。當(dāng)她把賬算清楚，發(fā)現(xiàn)10年租金還不到首付的一半，她做出了一個(gè)在德國(guó)人看來再正常不過的決定。

再過幾年，當(dāng)核心城市的租賃體系越來越成熟，當(dāng)長(zhǎng)租產(chǎn)品越來越標(biāo)準(zhǔn)化，當(dāng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的制度壁壘被逐步拆除——

越來越多的人會(huì)像德國(guó)人一樣做出同樣的選擇。

長(zhǎng)期來看，中國(guó)樓市也會(huì)像德國(guó)一樣，租賃和買賣不分家，徹底結(jié)束零和博弈的關(guān)系。想買房的就去買，不想買房的，租也過得很好。

那么問題來了，德國(guó)是租賃社會(huì)，房?jī)r(jià)是不是就不漲了。因?yàn)檎Ｇ闆r下，人們都去租房了，買房的人少了，購(gòu)買力被分流，肯定利空市場(chǎng)的。

這其實(shí)是一個(gè)非常意思的觀察。

然而答案卻非常反常識(shí)，事實(shí)上德國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)一直都在漲…

不是暴漲，是那種不緊不慢、跟收入跑的漲。

先說短期。2022年到2023年，歐洲央行暴力加息，德國(guó)房貸利率從不到1%直接拉到4.5%以上，房?jī)r(jià)應(yīng)聲暴跌，2022年跌了3.9%，2023年又跌了7.1%，是幾十年來最大跌幅。

但從2024年開始，利率企穩(wěn)在3.5%到4%區(qū)間，市場(chǎng)開始回暖。2024年第四季度房?jī)r(jià)同比漲了1.9%，2025年第三季度漲到了3.6%。2026年的預(yù)測(cè)是3%到4%的溫和上漲。

再說長(zhǎng)期。從2010年到2021年，德國(guó)出現(xiàn)了一輪長(zhǎng)期牛市——全國(guó)年均漲6%，核心城市年均漲8%到12%，柏林、慕尼黑那些地方的公寓，十年累計(jì)漲了約116%。

德國(guó)的房子漲得慢，但就是不停。

很多人想不通：大家都租著住，誰在買房推高房?jī)r(jià)？

其實(shí)邏輯不復(fù)雜。

第一，錢在變毛。

通脹是個(gè)不講道理的東西。德國(guó)人手里攥著現(xiàn)金，每年都在縮水。而房子是固定資產(chǎn)，地在那兒、磚在那兒，貨幣貶了它不會(huì)貶。2017到2021年，德國(guó)建筑成本漲了將近20%，材料貴了、人工貴了，新房子自然貴。這是最樸素的投資邏輯——不一定要暴富，但至少跑贏通脹。

第二，人往大城市涌。

德國(guó)的產(chǎn)業(yè)分布有個(gè)硬傷：好工作高度集中。法蘭克福的金融、慕尼黑的科技和汽車、柏林的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，年輕人想去體面地賺錢，就得往這幾個(gè)地方擠。而在郊區(qū)或者低能級(jí)城市，年輕人的收入是很低的。

年輕人為了工作涌入大城市，結(jié)果導(dǎo)致房子根本不夠住。

德國(guó)每年需要新建32萬套住宅，實(shí)際只建了21到25萬套，年年有缺口，2023到2030年預(yù)計(jì)總共要補(bǔ)256萬套。而農(nóng)村倒是空著大約170萬套房子，沒人要。

慕尼黑、法蘭克福這些核心城市的空置率只有0.2%到2%，等于市面上根本沒有閑置房源。供需錯(cuò)配擺在那兒，房?jī)r(jià)只能上漲。

還有一個(gè)容易被忽略的因素：家庭小型化。

德國(guó)人獨(dú)居的、丁克的越來越多了，每個(gè)人需要一套獨(dú)立的房子，人均住房需求不降反升（這個(gè)在我們這里也有表現(xiàn)）。再加上移民持續(xù)涌入，技術(shù)人才、難民，人口在漲，房子跟不上，缺口只會(huì)越來越大。

第三，利率，這個(gè)東西決定了聰明錢往哪兒流。

2015到2021年那幾年，歐洲央行把利率壓到接近零，房貸利率不到1%。那段時(shí)間買房幾乎等于白送，大量資金涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了一輪溫和牛市。

后來加息到4.5%，房?jī)r(jià)跌了兩三年，擠出了一批投機(jī)者。現(xiàn)在利率穩(wěn)下來了，租金剛好能覆蓋利率成本。當(dāng)租金回報(bào)率跑贏利率，那些手里有閑錢的人就開始重新算賬了，繼續(xù)買入。

當(dāng)然他們不是炒房，而是買一份穩(wěn)定收益：租金抵消利率，剩下的就是凈賺。

通脹、人口流向、利率，這是德國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的密碼，即使在大多數(shù)人選擇租房的情況下，也能推著房?jī)r(jià)慢慢往上走。

其實(shí)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定是租金先行，推動(dòng)房?jī)r(jià)增值。

因?yàn)樽饨鸶?jīng)濟(jì)環(huán)境和居民收入走。

城市吸引力大了、就業(yè)機(jī)會(huì)多了、居民收入漲了，房租自然水漲船高。反過來，租金漲了，持有房產(chǎn)的回報(bào)率就更高，更多人愿意持有資產(chǎn)；持有的人多了，供給壓力更大；供給不夠，房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。

所以，租金和房?jī)r(jià)，不是你死我活的關(guān)系，是共生關(guān)系。 一個(gè)咬著一個(gè)，慢慢往上走。

這跟國(guó)內(nèi)很多人“租房便宜了房子就不值錢了”的直覺，恰好相反。

而對(duì)于我們這邊，也正是一二線城市正在發(fā)生的事情，其實(shí)跟德國(guó)走過的路越來越像。

核心一二線城市的庫(kù)存，說到底還是遠(yuǎn)小于需求的。好地段的房子就那么多，想進(jìn)來的人卻越來越多。年輕人的就業(yè)機(jī)會(huì)集中在北上廣深和幾個(gè)強(qiáng)二線城市，這跟慕尼黑、法蘭克福的情況沒什么本質(zhì)區(qū)別。

對(duì)于房?jī)r(jià)來說，主要源于通脹、利率和供需。

現(xiàn)在通脹已經(jīng)在往回走了，高盛預(yù)計(jì)今年的CPI會(huì)從去年的0%漲到1%，PPI更猛，將從-2.6%直接翻到+1%。意味著通縮周期即將進(jìn)入尾聲。

而利率層面，央行主導(dǎo)的利率一直在下行，如果接下來人民幣繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)，為了保出口，我們可能會(huì)繼續(xù)放水刺激經(jīng)濟(jì)，提高貨幣政策效率。當(dāng)利率成本跑輸租金收益，就會(huì)有大把的聰明錢為了長(zhǎng)期收益，穩(wěn)妥買入核心資產(chǎn)。

其實(shí)最關(guān)鍵的，還是最簡(jiǎn)單的“供需問題”。

即使通脹向上，利率向下，但每個(gè)城市面臨的都不一樣，比如今年小陽(yáng)春，北上廣深、成都、杭州、合肥、南京、青島、西安等等城市都出現(xiàn)了銷售和租賃市場(chǎng)，雙雙回暖的信號(hào)。

這正是需求釋放的真實(shí)表現(xiàn)。在理性冷靜的市場(chǎng)，租房買房的活躍度，才是正兒八經(jīng)的決定性要素。

過去判斷房?jī)r(jià)漲不漲，還看土地供應(yīng)，看政策托舉，信貸流通性，而未來評(píng)判一個(gè)地方漲不漲，一定要參考租賃市場(chǎng)。

租金上漲，房?jī)r(jià)差不到哪里去，說明這個(gè)地方經(jīng)濟(jì)和人口都是向上正循環(huán)的，如果租金一直在跌，人口流失，房?jī)r(jià)就很難有所支撐。就是這些簡(jiǎn)單樸素的道理。

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