上海這些地方潛力太大，都不舍得賣地了

昨天跟大家講了基準地價調整的事情（《給郊區房東，敲了一下警鐘》），不少用戶關心上調地價的幾個區域：

為什么是這幾個區域？對房價體系有什么影響？是不是這幾個區域最有潛力？

當然整體是中環內提高，郊區降低。

背后的原因昨天講過，基準地價是土拍價格下限，提高后避免國有資產流失。

大家更關心的是四個特殊片區，基準地價上調一級。

意味著這四個片區在某些部門中上位了，應該承擔更多的土拍收益。

這些區域發展快，一定程度是投入的資源多。

既然花了成本，就應該貢獻更多收益。

現在完成KPI很難，必須一點一點摳。

給下屬定更高的KPI，也是對下屬能力的信任。

我們把這四個區域畫在地圖上，發現上海的發展方向更清晰了。

最明顯的特點是，這四個片區都靠近黃浦江。

復興島、徐匯濱江、紫竹片區都直接臨江，老城廂是黃浦核心，離江也不遠，黃浦區名字就來自黃浦江。

兩翼齊飛、南北轉型、五大新城、九大副中心都沒一平方土地升級，能升級的只有黃浦江沿線。

副中心模式向一江一河的轉變很明顯了（《上海的副中心，先不搞了》），四面出擊不如重倉一處。

講潛力，黃浦江之外的地方少看。

黃浦江已經取代蘇州河，未來就是上海發展的中軸線。

這個趨勢會重構各區房價體系。

楊浦區重倉復興島，已經是禿子頭上的虱子。

十四五規劃兩極是五角場-楊浦濱江南段，十五五規劃兩極是五角場-復興島。

十四五規劃

十五五規劃

復興島非常重要，承擔了楊浦唯一的希望。

楊浦過去非常努力，引入了美團、字節等大廠，全網刷屏千萬次。

然而方向跑偏了，消費互聯網目前不是上升期。

上海這幾年發展最快的是集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業，十四五年均增速分別是24%、24%、39%。

上海整體只有5%。

消費互聯網年均增長7.8%，主要靠拼多多貢獻，把長寧推上了榜眼。

方向跑偏，沒有抓住上海最前沿的產業，過去五年楊浦經濟增長就很一般，增速不如寶山。

更可怕的是人工智能崛起后，碼農都在擔心失業，普遍認為下半年會迎來裁員潮。

B站早已先裁為敬。

圍繞消費互聯網布局的相關產業都有風險，比如之前發力的“自媒體大V入楊浦”，很難穩定貢獻GDP。

自媒體都是一陣風，風口一沒產值歸零。

楊浦作為上海經濟大區，擁有黃浦江、大學集群、工業基礎，肯定不甘心。

然而十五五規劃又給了一棒，三大先導產業沒給楊浦。

三大先導產業（國家戰略級）、六大新興支柱產業集群、六大未來產業領域中，楊浦只給了時尚消費品。

對手是南京西路的奢侈品集群、黃浦區的時尚珠寶功能區、奉賢的東方美谷，楊浦勝算不大。

市里不給，我們就自己造。

楊浦從南向北依次開發了鞍山、黃興公園、五角場、新江灣，真的沒地了。

東外灘這里原來爛尾留下些空間，過去五年直接把地賣給了大廠，想收都收不回來。

為了大廠過來還做了其他犧牲，只是不好講。

大廠好端端的在長寧、徐匯，不會平白無故的搬去楊浦。

承擔這個任務的只能是復興島，楊浦唯一可開發土地。

2026年2月《關于建設復興島國際創新創業集聚區的實施方案》正式發布。

四大產業方向為：人工智能與空間智能、生命科學與合成生物、綠色低碳與未來能源、低空經濟與未來出行。

上海發展最快的產業全部收入囊中，Make Yangpu Great Again。

別看圖上畫的是兩極，五角場-新江灣那里沒空間了，其實只有復興島一極。

楊浦雖然發展慢了，但仍然是經濟大區，有很多可動用的資源，未來會大量砸向復興島周邊。

這里的地肯定不能便宜賣。

復興島這里再崛起，進一步分流腹地的黃興公園、五角場一帶，那些區域的房地產市場會更困難。

其他區域的邏輯更楊浦差不多，存量時代，都會集中資源到最高效的地方。

資源流出區域就很難受，徐匯區也不例外。

2013年徐匯濱江就是一級地段，當時只劃入了尚海灣豪庭、中信君庭、保利西岸一帶。

2020年徐匯濱江全境降為二級地段，2013-2020年是徐匯濱江的至暗時刻。

當時傳媒港沒建成，智慧谷還在打地基，產業空心。

建成的正大樂城、綠地繽紛城、保利時光里都很拉胯，西岸藝術中心那里商業還沒起來，只靠一個11 號線云錦路也不方便。

2020年徐匯濱江房價才10萬出頭。

冥冥中自有天意，徐匯濱江踩中了人工智能風口。

2018年9月首屆世界人工智能大會在西岸舉辦。正式確立上海 AI 核心區地位。

此后騰訊、網易、央視、阿里集中簽約，西岸金融城地王出讓，AI產業地標西岸智塔交付。

徐匯濱江一飛沖天，房價直逼新天地。

這樣的地方不能隨便賣地，2026年全部晉升一級地段。

代價就是犧牲了漕河涇，靜安新城的房價直接打對折。

徐匯閔行過去中軸線是滬閔高架-1號線，現在明顯向黃浦江轉移。

龍吳路、龍騰大道成為主軸，23號線通車后閔行南部居民去市區不需要再經過莘莊-徐家匯一線。

23號線

閔行配合度也高，紫竹片區新規劃了大零號灣，承接新一輪的徐匯外溢。

甚至不甘心外溢，大零號灣也定位科技創新策源地，借助交大、華師大成為三大未來產業先導區之一。

最近交大130周年，據說驚動了半個創投圈。

閔行最大的優勢是產城融合，大零號灣開發后持續的建設公園、圖書館、商場、體育場、藝術中心、瑞金醫院。

花了這么多錢，得靠土拍賺回來一些，提升一下地價很正常。

原來大零號灣跟前灣、徐涇都是六級地段，現在提升成五級，跟大虹橋核心區（新虹街道）一樣。

2014年大虹橋核心區萬科時一區開盤價4萬，當時徐涇普通新房只要3萬，吳涇紫竹半島也是3萬左右，其他連3萬都不要。

現在紫竹片區要跟大虹橋核心區拉齊了，這就是發展的力量。

當然發展不是一蹴而就，徐匯濱江-大零號灣一線目前還沒貫通，中間吳涇戰略空白區完全沒開發，中間節點華涇也不如莘莊（《上海外環最火的區域，房價會不會補跌？》）。

對未來要有信心，對房價要有警惕。

黃浦區把老城廂提成一級地段，是對全市豪宅的巨大沖擊。

上海市區豪宅其實沒想象的那么多，主要集中在新天地、黃浦濱江、陸家嘴、風貌區等等。

最近幾年有錢人潤走了一部分，造富浪潮又過去了，有錢人數量增加不多。

這時市區集中供應新房，大大沖擊了豪宅市場。

帶頭的就是徐匯濱江、黃浦老城廂。

黃浦原來是兩頭強，新天地、黃浦濱江豪宅集中，中間是洼地。

這兩三年中間的老城區全面舊改，豪宅遍地開花。

融創操盤后上海壹號院由17萬漲到17.8萬漲到18.5萬，拿到了豪宅門票。

中海?順昌玖里靠新天地概念、風貌別墅產品，也能賣到五六千萬甚至過億。

士林潤園單價25萬起，主力7000萬–1.2億，已經是頂豪價格。

老城廂有了三分天下底氣，那豪宅市場就熱鬧了——老城廂不缺樓盤。

豪宅市場規模就那么大，塔尖區域擴容，后面各個梯隊上都有板塊下降。

你的客戶被老城廂搶了。

現在官方下場背書，老城廂就是一級地段，后面豪宅還會上市。

有些2000-3000萬的偽豪宅區域，一定會降級成中產，房價直接崩掉。

老城廂的崛起，也打壓了北上海西藏北路、北外灘、東外灘、瑞虹新城的地段上升。

豪宅買家本來外溢去東外灘，發現老城廂有新房，那就等等吧。

上海的地，真的是每一天都在動。

我們要有體系化的分析工具，才能時刻認清市場變化。

歡迎來到環線講座現場，我們一起完成這個工作。