爛尾樓之王是誰呢？

爛尾樓之王是誰呢？湖南長沙！

我們一說起長沙會有很多標簽，娛樂之都，網紅之城。以前有《天天向上》、《快本》，這幾年呢又出來了茶顏悅色、文和友等一系列新品牌。作為六屆入選“中國最幸福城市”的常客，誰也沒想到，昔日的幸福長沙今天會淪為“爛尾之都”。在2021年統計的24個保交樓重點城市當中長沙排在第一名。啥概念呢？就是每賣五套房就有一套是爛尾的。

那為什么會出現這種情況呢？老方法，我們還是首先從宏觀因素去做一個分析切入。先說人口，一個城市它的常住人口增長可以分為兩個部分。一個就是自然增長，也就是生育，另外一個叫機械增長，也就是流入。

從2010年到2020年這10年，湖南的自然增長是多少呢？420萬，還是挺能生的。但同時它的機械增長則是負的348萬。也就是說，在2010年到2020年這10年期間，湖南有348萬的人口外流。什么概念呢？比湖北、河南、廣西三省加起來的流失都要多，都快趕上吉林了。生了420萬，跑了348萬，一增一減就剩下74萬。也就是說2010年到2020年這十年，湖南省每年凈增人口只有區區的7.4萬。

那跑了的這些人都去哪兒了呢？廣東。800萬在外省討生活的湖南人有500萬去了廣東。咱就說面對廣東的超級人口虹吸，自己又作為一個農業大省，在土地財政的時代下，應該如何保證本省的一個發展呢？湖南給出的辦法是走低房價模式。有多低呢？

作為一個擁有1100萬人口，GDP產值超1.5萬億的特大城市，長沙的二手房均價呢，只有7500到8500左右。因為湖南想得很明白啊，我這輩子就是廣東后花園的命，跑不了了。那既然如此，我給你廣東送勞動力，你廣東能還給我消費力。每年國慶，廣東人出游目的地的前十大城市百分之百都會有一個長沙。

你別管人家是怎么做到的，但從結果上來看的話，這確實極大地推動了長沙的旅游業。再加上一系列新興消費品牌的出現，就迅速地把長沙推向了全國新消費的中心。在這個過程當中，無數的年輕人呢，又被長沙的低房價所吸引，這里丈母娘的壓力呢，小一些，紛紛上車。

加上沒有巨額月供的束縛，又極大地釋放了長沙的社會消費能力。正是這種戰略選擇，無意間奠定了長沙新消費之都的基石，也造就了堪比杭州的網紅之城。

但是這一切都是有代價的。既然長沙選擇了薄利多銷，那自然就要瘋狂蓋樓了。在過去10年，長沙的竣工住宅面積呢，全國排第三。這么說太抽象了，其實就是相當于給每一個長沙人蓋了一平米。

而這帶來的結果就是庫存量巨大，房子太多了。如果是在以前的話，你賣不動就慢慢賣嘛，對吧，不是啥大問題。但三道紅線出來之后呢，就不一樣了。之前長沙為了貫徹低房價戰略，對地價、房價甚至是裝修標準都做了嚴格的限制。開發商要想賺錢就只能做高周轉不停地拿地蓋樓賣地，再拿地，再蓋樓，再賣地，慢一步資金鏈就會斷裂。

但是三道紅線出來以后，整個房地產都啞火了。而長沙又是全國調控最嚴的地方，連望江的豪宅價格也不過才2萬。利潤本就不高，加上面對地產紅線，老板們為了回籠資金就只有兩個選擇，要么停工，要么就是壓縮成本。結果就是開發商呢，集體開啟了比爛大賽，把長沙推到了爛尾樓之王的位置。

但是沒辦法，歷史做選擇就是這樣，不論對錯都是利在先行。雖然貫徹低房價呢，奠定了長沙新消費之都的基石，但是當潮水退去，人們才發現，那些不管是排隊要排到天亮的某奶茶，還是日接待量兩萬四的文和友，他們對長沙本土經濟的拉動呢，效果實在不怎么樣。身處在這些崗位上的員工他們每個月到手也不過是3000塊錢左右。

而長沙其實真正應該發力的是它的生產性服務業，而不是生活性服務業。二者的區別是啥呢？前者比如就是軟件開發這些，后者呢則是餐飲零售。其實以前長沙的軟件行業是有機會在江湖上插旗立棍兒的。畢竟當時的智創園好歹也是全國第三，鼎盛為國。但可惜的是，受廣東虹吸的影響，人才庫一直頂不上來，慢慢的到后來呢，也就沒落了，這才轉而去梭哈餐飲零售這種生活型的服務。

作為一座不靠江也不靠海，還總被挖人的普通地級市，要發展旅游業，它既沒有春城的冰雪魅力，又沒有陜西的文化遺產。縱有2400多年的建城歷史，可百分之八十四的地標建筑在文夕大火中毀于一旦了。作為在二戰當中跟廣島、長崎、斯大林格勒并列的四大最傷城市，長沙一手破牌能取得今天這個成績，14億國人4億來長沙，已經相當不容易了，還要啥自行車啊。

但是大家也不要以為梭哈餐飲業是長沙的無奈之舉，這一步絕對是有高人指點啊。如果沒有新消費之都的這塊基石，兩年一屆的中非經貿論壇呢，也不會永久落戶在長沙。大家可千萬不要小看這個論壇，作為國際性的開放平臺，長沙能在17個省的角逐當中脫穎而出，既有其自身作為農業大省的優勢，也有這么多年在快消品牌方面運作的成熟經驗。

更重要的是，中非經貿論壇它實行的是不用貨幣的以物易物。這個頂層設計相當重要，要過去我們依賴以物易物呢，是因為外匯不足啊。現在呢，雖然我們的外匯儲備已經是世界第一了，想買啥買啥。但是受貿易保護主義的影響，中國的出口環境呢，一直在受壓。

在這樣的大背景下和非洲對口，長沙就可以依托于自己的農業優勢，在節省外匯支出的前提下，獲得大量的非洲經濟作物啊，像咖啡啊，可可啊，腰果這些。然后再通過本土成熟的品牌孵化經驗，進一步夯實自己作為新消費之都的地位。

在此之上，再配以低房價政策對年輕人的吸引，隨著大量的年輕人的涌入，在未來呢，長沙也許就會進階為新文化之都，與西安的古文化呢遙相呼應，形成一南一北的兩大文化中心的格局。