年報季兩大長租龍頭企業處境兩極分化

近期多家企業年報發布，長租公寓行業的兩大龍頭企業萬科泊寓&貝殼租賃都披露了自家的2025年“收成”。今天我們來看看這兩家龍頭公寓企業的處境如何？

在管規模

2025年底，萬科泊寓新拓展房源2.27萬間，凈新增開業0.66萬間。共運營管理27.02萬間長租公寓，開業19.78萬間，出租率95.4%，規模上仍是集中式公寓的絕對老大。

2025年底，貝殼租賃業務在管房源規模突破70萬套，較2023年末的21萬套兩年內增長超2.3倍，成為國內分散式租賃托管領域的絕對龍頭。

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兩大龍頭企業都在深耕輕資產服務

雖然泊寓和貝殼的商業模式完全不同，但相同點是兩家企業都傾向輕資產管理模式。萬科泊寓通過輕資產委托管理的房源已達10.5萬間，成為業內首個輕資產受托管理規模突破10萬間的集中式長租公寓企業，輕資產托管房源占比達38.6%，這一比例還在不斷提升。貝殼租賃業務更不必說，中介平臺是其基本盤，核心產品“省心租”在上海一個城市已經率先突破10萬套，雖然自如也在涉獵重資產項目，與景順房地產合資成立星耀如景，意在補齊“投融建管退”閉環，但增速遠不及省心租。

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輕資產服務下的路徑不同

萬科泊寓聚焦集中式公寓的輕資產服務，主要包含兩類業務：一類是企客差旅新賽道，即泊寓通過包租、定制化宿舍、商旅短租等方式服務企業客戶。2025年泊寓服務企業客戶超7100家，企業客戶占比達22.6%；新增企業員工認證人數同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增長13.0%，泊寓通過先行搶占這一賽道得到快速增長。一類是“非住改租”業務，即通過盤活酒店、辦公、產業配套宿舍等資產，與國資國企深度合作，2025年運營此類房間數超過9000間。雖然不涉及重資產的資金沉淀，但是從收房、裝修到管理的底層都是資產增值邏輯，要考驗企業精細化運營能力。

貝殼則聚焦分散式房源，面對廣大散戶，通過解決房東和租客之間的信息差和管理服務問題分別向業主收費和向客戶收費，不需要“躬身入局”，賺的是流量和服務的錢。

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不同運營模式下，盈利能力相差甚遠

2025年萬科凈收入36.66億元，凈收入增長率為-0.97%，陷入“不增收也不增利”的倒退處境，雖然規模還在增長，但是盈利卻滑鐵盧。從歷史年報來看，2023年萬科泊寓歷經8年擴張后在成本法下首次實現盈利，業務發展進入新的階段，但隨后兩年萬科又被拖進包租模式的深淵，雖然2025年并未公布盈利情況，但從萬科集團2025年發布一份擔保公告可以窺探一二。2024年深圳泊寓年營收12.39億，凈利潤3194萬元，而到2025年深圳泊寓前11個月，營業收入10.5億元，利潤總額-1.1億元，凈利潤-8,881.32萬元。從盈利3000多萬到虧損近億，深圳泊寓給出的理由是本年由于萬村租約進入調漲周期，部分樓棟出現虧損，箭頭直指萬村計劃，去年更爆發10余家門店被清退的風波。當年高價拿的房，現在成為拖累整體集團的掣肘。（）

圖：2022-2025年萬科泊寓規模及營收情況（年報）

貝殼租房以“平臺服務”為核心的輕資產路徑，實現自身的利潤爆發，2025年貝殼租賃業務全年凈收入達219億元，同比增長52.8%；貢獻利潤率躍升至8.6%，首次實現全年盈利。成立四年以來，貝殼租賃業務營收一直出于超高速增長，對集團的貢獻利潤率從2023年的1%、2024年5%，增長至2025年8.6%，同比增長3.6個百分點，驗證了輕托管模式的強大生命力。其高速增長有兩大引擎：一是省心租的收費模型遠超傳統傭金模式；二是深度綁定AI技術，人效大幅提升。僅2025年三季度，貝殼租房業務貢獻利潤就超過1億元。（）

圖：2022-2025年貝殼租賃業務規模及營收情況（年報）

2025年，萬科泊寓受困于“包租”模式的歷史遺留成本，尤其是萬村計劃帶來的租約調漲壓力，導致深圳公司由盈轉虧，但也通過企業差旅賽道實現彎道超車，但還需要時間來消化深圳城中村的存量包袱，真正轉向輕資產運營。貝殼憑借省心租輕資產、平臺化、AI賦能的“輕托管”模式，在規模與利潤上雙雙爆發，但是對于行業而言，貝殼的吸金能力也難以復制。

注：本文不存在拉踩，兩家龍頭企業運營模式也完全不同，僅為客觀陳述年報數據。

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