突破留守戶，荔灣又一條村殺出重圍

空轉1年后，東漖舊改繼續推進。

這兩天，保利置業操盤的東漖舊改拿下了怡璟灣項目內部的幾棟村屋留守戶，即將準備重新認籌。

早在2025年初，保利怡璟灣的工地內部就在打地基開建，項目的戶型面積、定位、資料、銷售，甚至連樣板房都做好了。

至于具體定位，我們可安心等待開放。

或許有些朋友還不熟，別急，項目正在抓緊推進。

用現在的話說，“一切值得期待”。

誰也沒想到，本來都準備開賣的項目就突然擱置了，售樓處都接待了很多客戶，說不賣了。

至于暫停的原因很簡單，怡璟灣地塊內的留守戶遲遲無法簽約，導致項目拿不了證推不下去。

近一年，怡璟灣傳出過好幾次會開盤的消息，都是煙霧彈。

期間，項目的銷售換了一茬又一茬，保利置業一直都在積極推進和協商，做好了隨時開盤的準備。

有村民和銷售透露，地塊內仍有幾棟留守戶，因拆遷補償問題遲遲未能談攏。

該村的安置方案為產權面積拆一補一，棄產補償則參照復建房評估均價，約2萬元/㎡。

事實上，無論是政府主導、公開出讓的舊改新模式，還是此前市場主導、房企操盤的傳統模式，留守戶問題始終是舊改推進中的一大難點。

對留守戶而言，房屋地處優質地段，又是世代居住的祖屋，自然不愿輕易搬遷；

對開發商來說，留守建筑不拆除，項目整體建設進度就會被直接卡住。

雙方圍繞拆遷補償安置的爭議本就不小，而在傳統舊改模式下，矛盾更為突出-市場化運作的背后，本就存在著不小的博弈空間。

冼村、里仁洞、橫沙、茅崗西、文沖東等廣州多個舊改項目，都曾面臨過類似困境。

其中最具代表性的冼村，2015年啟動改造，直至2025年才完成清拆，實現1950棟村屋全面清零。

東漖舊改雖沒有冼村那般備受關注的背景，卻也是長期推進艱難的典型。

而破解這一僵局的關鍵，在于行政力量的介入與協調。

2024年5月1日《廣州市城中村改造條例》正式施行， 這是全國第一部城中村改造專項地方性法規。

在官方背書、有法可依的前提下，東漖舊改得以通過行政手段，對影響片區發展、損害其他村民利益的留守戶開展調解與簽約工作。

收到行政處理意見告知書的住戶，將嚴格按照東漖村既定拆遷補償方案執行，此前雙方的博弈空間徹底消失。

這也直接推動了項目整體簽約率提升，保障舊改工作正常落地，助力城市更新穩步推進。

如今的城市更新，早已告別了早年 “房子一移、蘭博基尼” 的造富神話階段。

今年我們多次走訪海珠、荔灣多個城中村發現，除了少數產業格外興旺的村落外，村民對舊改是持有正面態度的。

不僅能住上新房子，還能迎來更好的學校、生活配套、通勤條件與居住環境；新產業、新企業進駐后，租金收益也能更穩定可觀。

外界總在熱議哪里又出了 “土豪村”，但對普通村民來說，宅基地面積大的大戶終究是少數，舊改沒有大眾想象中那般一夜暴富。

目前，村民們的爭議點，主要是兩個：

1.“實際面積”和“產證面積”之間的認定

2.回遷房建設及交付周期

扯遠了，說回東漖舊改。

在怡璟灣內部的留守戶問題解決后，基本上只剩下周邊幾個商業組團的村民還沒有推進。

其中，懷寧坊所在的5.5萬方商業集群的進度會快很多，而周邊幾個商業組團會慢一點。

怡璟灣也回歸的正是時候，準備月底開啟認籌，預計5月可以開盤。

·坑口地鐵站+配套康有為紀念學校+廣百廣場，距離萬科花地灣資產包核心區也不遠；

·戶型實用率不錯，具體要看實體樣板房；

·開發商為央企，整體是有保證的；

3月底，保利置業在荔灣的另一個項目海上印開盤，單價約4.2-4.4萬/平起，總價320萬上車三房兩衛。

怡璟灣的總價和定位，可能會稍貴一點點。

但一切，敬待官宣。

我們當時去怡璟灣看樣板房，還有不少附近山村、坑口的拆遷戶來選房子。

其實，現在對怡璟灣來說也是好時候，還在戶型新規調整之后，趁著海上印這把火再沖一波。