新房降價(jià)，客戶(hù)退房，上海新房怎么了？

今天上海樓市發(fā)生了一件大事，浦東網(wǎng)紅盤(pán)降價(jià)了。

一石激起千層浪，買(mǎi)方人、從業(yè)者都很關(guān)注，業(yè)主更關(guān)注，不少人吵著退房。

有客戶(hù)稱(chēng)之為“云璟格勒”拐點(diǎn)，大家真是太有才了。

其實(shí)這不是第一個(gè)降價(jià)樓盤(pán)，卻成為壓垮大家的最后一棵稻草。

開(kāi)云艾尚里早降了，新的一期容積率只有1.2，5-6層電梯洋房，反而比之前便宜8000塊。

楊浦中環(huán)某新房早就8折搶跑，說(shuō)是10套，其實(shí)不止。

桃浦金隅公園東序之前備案價(jià)84610元/平，新的一期只有81004元/平。

寶華紫薇花園早就打8折，最近更有消息說(shuō)75折。

南翔2022年就賣(mài)到5.9萬(wàn)，大華星嶼今年首開(kāi)單價(jià)只有5.3萬(wàn)，還號(hào)稱(chēng)得房率95%。

最近綠城回歸大虹橋，價(jià)格可能持平2020年。

但是地段更好、產(chǎn)品更好，也等于變相降價(jià)，嚴(yán)重背刺滬青平四兄弟。

郊區(qū)新房降價(jià)都成常態(tài)了，松江、寶山、臨港、金山等等，一堆八折盤(pán)。

更可怕的是郊區(qū)直接調(diào)低了基準(zhǔn)地價(jià)，后面土地起拍價(jià)更低（《給郊區(qū)房東，敲了一下警鐘》）。

郊區(qū)嘛，起拍價(jià)就是成交價(jià)。

那后面豈不是成片的新房降價(jià)？

今天浦開(kāi)云璟這個(gè)事情有兩個(gè)說(shuō)法。

一些朋友認(rèn)為沒(méi)降，這次推出的是北區(qū)，兩梯四戶(hù)，也有一些房子靠高壓線，應(yīng)該便宜。

上次是南區(qū)，一梯一戶(hù)，沒(méi)有高壓線，應(yīng)該更貴。

寶華紫薇花園也有業(yè)主說(shuō)沒(méi)降，打折的都是位置不好的，靠高架的。

這樣安慰一下自己可以，千萬(wàn)別當(dāng)真，降了就是降了。

任何要素都有價(jià)格的，按價(jià)格算算，就是降了。

那是不是上海市場(chǎng)全面雪崩呢？也不用那么悲觀。

開(kāi)發(fā)商眼里的市場(chǎng)跟買(mǎi)房人不一樣，不是一個(gè)角度。

新房打75折，前面的業(yè)主多花幾百萬(wàn)當(dāng)冤大頭，覺(jué)得自己虧錢(qián)了。

開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么想，他們還是賺錢(qián)的。桃浦寶華前面賣(mài)8萬(wàn)多賺翻了，剩下的房子打折賣(mài)也賺錢(qián)。

現(xiàn)在明顯滯銷(xiāo)，不如早點(diǎn)賣(mài)掉脫身。

不然房子賣(mài)不掉領(lǐng)導(dǎo)天天過(guò)來(lái)罵，誰(shuí)受得了。

開(kāi)發(fā)商其實(shí)比買(mǎi)房人更悲觀。

買(mǎi)房人更關(guān)心價(jià)格，只要價(jià)格穩(wěn)住大家就有底氣。

開(kāi)發(fā)商關(guān)心的是流速，很多項(xiàng)目都有死命令，幾月幾號(hào)之前清盤(pán)。

然后找咨詢(xún)機(jī)構(gòu)一看市場(chǎng)數(shù)據(jù)，心涼了半截。

普陀過(guò)去一個(gè)月能賣(mài)掉新房1.21萬(wàn)方，看起來(lái)也不少。

但是普陀庫(kù)存有71.57萬(wàn)方，全賣(mài)完要59個(gè)月。

這還是存量，如果再來(lái)幾個(gè)新房，那更難賣(mài)了。

楊浦一個(gè)月賣(mài)掉新房1.46萬(wàn)方，庫(kù)存91萬(wàn)方，全賣(mài)完要62個(gè)月。

你是開(kāi)發(fā)商，看到跟你搶客戶(hù)的新房?jī)芍皇侄紨?shù)不完，你怕不怕？

恰好又是2026年，上海12.5萬(wàn)套次新房陸續(xù)入市，有些樓盤(pán)就想搶跑。

趕在二手房入市前賣(mài)掉。

恰好又趕上新房升級(jí)，去年926新規(guī)后新房得房率提高、落地窗變多，今年又流行抬板社區(qū)。

看看自己手里的貨，跟二手房比太貴，跟新房比落伍，主動(dòng)降價(jià)的心肯定有。

更重要的是，目前只是新房市場(chǎng)不好，二手房市場(chǎng)還可以。

3月份成交都破了3萬(wàn)套。

二手房完全市場(chǎng)化，更能代表市場(chǎng)熱度。

新房全面滯銷(xiāo)，純粹是自己作的。

新房全面滯銷(xiāo)甚至降價(jià)，主要是犯了兩個(gè)錯(cuò)誤。

第一個(gè)是一二手價(jià)格雙軌制。

過(guò)去幾年主要是供應(yīng)側(cè)改革，提高土拍價(jià)提升大家信心，提升新房品質(zhì)提高價(jià)格。

你不買(mǎi)新房還漲。

但是二手房不好控制，不斷地降價(jià)。

剪刀差越來(lái)越大，新房、二手房就成了兩個(gè)獨(dú)立市場(chǎng)。

新房套均總價(jià)已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)，二手房大部分成交兩三百萬(wàn)。

這還有什么關(guān)系？

58安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，上海一二手客群重合度僅8.5%。

唯一的問(wèn)題是，上海還是窮人多，你總價(jià)越高能買(mǎi)得起的越少。

新房從600萬(wàn)漲到1000萬(wàn)，客戶(hù)基數(shù)少了四分之三。

大家買(mǎi)不起新房只能去買(mǎi)二手，去年新房成交套數(shù)大幅下滑，二手房卻連續(xù)破2萬(wàn)套。

第二個(gè)問(wèn)題是，新房已經(jīng)脫離了群眾。

國(guó)家反復(fù)的講好房子，是希望新房質(zhì)量過(guò)硬，提升安全性，提升隔音、抗震、防水效果，提升物業(yè)服務(wù)等等。

到開(kāi)發(fā)商這里解讀成了大理石外立面、酒店式公區(qū)和大堂、會(huì)所、泳池、雪茄室……

裝修的跟凡爾賽宮一樣才叫好房子。

然而交付質(zhì)量一塌糊涂，普陀某樓盤(pán)原來(lái)是品質(zhì)標(biāo)桿，后來(lái)一場(chǎng)雨暴露了很多質(zhì)量問(wèn)題。

在大家不需要的配置上花重金，在大家最關(guān)心的質(zhì)量上偷工減料，價(jià)格還越來(lái)越貴，這讓大家怎么下手？

新房降價(jià)是解決第一個(gè)問(wèn)題，價(jià)格向二手房看齊，不要再走雙軌制。

至少不要太離譜，讓大家置換得起，賣(mài)掉二手房能買(mǎi)你的新房。

第二個(gè)問(wèn)題目前還沒(méi)看到解決跡象，大家還是繼續(xù)卷高大上的配置。

兩百多戶(hù)的普通小區(qū)都建會(huì)所泳池，未來(lái)物業(yè)費(fèi)不收30塊肯定爛尾，根本運(yùn)營(yíng)不起來(lái)。

可能等到這些配置一地雞毛了，我們才會(huì)全面調(diào)頭。

當(dāng)然新房降價(jià)也跟市場(chǎng)有關(guān)，市場(chǎng)好起來(lái)什么臭魚(yú)爛蝦都能賣(mài)光。

市場(chǎng)大家不用擔(dān)心，新房持續(xù)賣(mài)不動(dòng)會(huì)有人去救樓市。

今年2000億的賣(mài)地KPI擺在這，不能沒(méi)有作為。

新房降價(jià)只是市場(chǎng)波動(dòng)下的小插曲，歷史上發(fā)生過(guò)很多次了。

現(xiàn)在國(guó)家發(fā)達(dá)了，居民有錢(qián)了，變得都很有素質(zhì)，群里吐槽一下。

之前都動(dòng)不動(dòng)打砸售樓處。

隨著市場(chǎng)回暖，我們不也走出來(lái)了。

物極必反，等走完通縮周期，沒(méi)人記得現(xiàn)在有多絕望。

物極必反，等現(xiàn)在的新房一地雞毛，我們會(huì)重新回歸群眾。