中國房地產市場研究?政策周報（2026.04.06-04.12）

來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

—2026—

中國房地產市場研究

政策周報

本期重點政策

1.北京：十五五規劃優化保障房供給，保租房占比超六成

2.上海：住宅基準地價調整，核心區漲、遠郊下跌

3.深圳：非居住建筑可轉公共服務設施與宿舍

4.杭州：公積金家庭最高貸180萬，優化額度計算規則

5.成都：出臺城市更新條例，城市更新步入法治化軌道

來源：克而瑞·決策專家「顧一寧」數據分析生成

本周政策概況

2026年第14周（4.6-4.12）全國房地產政策整體延續溫和寬松、因城施策、存量盤活的主基調，中央定調平穩、地方精準加力，政策重心城市更新制度化、公積金優化、存量盤活與功能轉換、住房保障完善四大方向。

本周中央層面政策無新增房地產相關的重要政策，僅前期城市更新可復制經驗清單持續傳導落地，以既有政策執行與長效機制建設為主。

地方層面政策多點落地、靶向發力：公積金領域持續優化，商丘提額并推出家庭互助還款、取消異地提取限制，多地圍繞剛需與改善需求釋放支持力度；存量盤活與功能轉換提速，深圳允許非居住建筑轉換為公共服務設施與宿舍，廣州推進專業市場轉型升級，長沙、武漢深化城市更新頂層設計；住房保障與民生領域持續完善，昆明放寬公租房準入，北京 “十五五” 規劃強化保租房供給，河南加快適老住宅與老舊小區改造；同時，深圳組建金融顧問團助力地產項目紓困，各地多措并舉激活需求、化解存量風險、優化空間供給。

政策熱度分析

從2026年第一周至4月第一周（W13）的單周新增政策頻次及熱度指數來看，全國房地產政策呈現“脈沖式釋放、高位回落、平穩調整”的特征：進入3月后，中央層面政策節奏持續溫和，熱度保持低位；地方政策仍是市場主力，但政策條數與力度較前期峰值明顯減弱。W12全國政策條數及中央、地方熱度均創下年初以來新低，政策進入階段性平穩窗口。第13周（3.30-4.05）與上周持平，延續低位平穩運行，未出現大幅反彈或收緊，政策環境保持穩定可預期，行業逐步從強刺激依賴轉向市場化修復、存量驅動、結構優化的新階段，地方政策以精細化調整為主，中央側重制度完善與長效機制建設。

來源：克而瑞研究中心整理

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地方政策

行政調控政策

1、深圳：允許商業辦公廠房等非居住建筑改為公共服務設施或學校宿舍

4月7日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯合印發《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》，為盤活低效存量空間資源、促進城市高質量發展提供了創新路徑。

據介紹，該辦法允許商業、辦公、旅館業、廠房、研發用房、倉庫、物流等既有非居住建筑物，在符合條件的情況下申請用途臨時轉換。轉換方向包括文化、體育、教育、醫療衛生等公共服務設施，以及中、高等院校統一管理的學生宿舍。

根據公開資料整理，該辦法建立了正面清單管理制度，符合清單要求的項目可享受5年過渡期政策，有效期內無需補繳土地價款。項目有效期自完成竣工聯合驗收或完工注銷之日起算，屆滿后可申請續期或辦理土地用途變更手續。

深圳這一政策大幅盤活低效商業與產業空間，通過功能臨時轉換快速補齊公共服務與宿舍供給短板，5年過渡期不補繳地價款極大降低改造成本，是城市存量更新與資源優化的典型創新。

2、深圳創新組建“金融顧問團”，重點圍繞房地產紓困等領域提供服務

4月8日，深圳投融資金融顧問團正式宣告組建，為當地陷入困境的地產項目等帶來專業金融助力，首批82個重點項目正式納入服務范圍。首批12家金融機構正式受聘組成“金融顧問團”，并與各區發改、財政、住建、城市更新等相關部門完成結對簽約，未來將圍繞房地產項目紓困、專項債及債貸聯動、國有資產盤活及國企發債、新型政策性金融工具等四大重點領域的首批82個投融資重點項目開展深度對接。

信息顯示，投融資金融顧問團將構建“日常對接+定期巡診+重大項目聯動”的閉環服務模式，通過“1+N”綜合服務團隊配置，深入各區項目一線，統籌運用各類金融工具，量身定制覆蓋項目全周期的綜合金融服務方案，成為投融資服務的“總包方”和“資源整合者”，為重點領域投融資困難點靶向施策。

未來，深圳將按照“試點先行、分批組建、逐步完善”的推進策略，持續完善金融顧問團工作機制，及時總結推廣好的經驗做法，努力形成一批可復制、可推廣的投融資對接服務“深圳模式”，為粵港澳大灣區高質量發展貢獻金融力量。

金融顧問團機制實現政銀企精準對接，有助于穩定房企現金流、加快風險出清。通過專業服務與融資協調，進一步筑牢保交樓、保民生、保穩定的底線。

3、廣州市加快推動專業市場轉型升級高質量發展行動方案

4月8日，廣州市發布《廣州市加快推動專業市場轉型升級高質量發展行動方案（2026—2028年）》，以規范化、陽光化、國際化、平臺化、品牌化、專業化為方向，推動專業市場從傳統物業管理向產業公共服務平臺轉型。

《行動方案》提出“九個一”工作目標，即到2028年，探索推動1項地方性立法，編制1個專項規劃、制訂1批政策、出臺1批建設指引和1批團體標準，建立1個數智化賦能平臺，設立1只轉型升級發展基金，打造1個國際化市場環境，每年舉辦好1場專業市場大會。

圍繞以上目標，重點開展五大行動。一是實施提質升級行動。探索推進專業市場領域地方性立法，出臺清晰、易懂的政策指引，精準降低商戶合規成本。二是實施業態升級行動。推動建設專業市場數智化賦能平臺，培育一批頭部運營商，支持服裝、紡織等重點品類打造垂直電商生態。三是實施場景煥新行動。對市場硬件進行改造升級，植入文化、休閑、運動、旅游、娛樂、展覽功能，打造“商旅文體展”融合新場景。四是實施要素賦能行動。編制專業市場“十五五”專項規劃，創新土地要素供給方式，盤活存量低效用地，降低市場轉型成本。五是實施配套支撐行動。統籌優化交通網絡，改善市場周邊交通擁堵現象，推廣“統倉統配”物流模式。

住房金融類政策

4、商丘公積金八項新政助安居

4月2日，商丘市住房公積金管理中心出臺《住房公積金支持住房消費的若干政策措施》，全力支持繳存群眾的居住幸福感和生活品質。

在貸款支持方面。一是大幅提高住房公積金貸款額度，單人滿足貸款條件調整至最高可貸60萬元；夫妻雙方均滿足條件調整至最高可貸80萬元。針對多子女家庭、引進高層次人才兩類重點人群，符合其中之一單人最高可貸款72萬元，夫妻雙方最高可貸款96萬元；同時符合兩項政策的，單人最高可貸款84萬元，夫妻雙方最高可貸款112萬元。二是創新推出家庭互助還款業務，實現“一人購房全家幫”！借款人償還公積金貸款期間，其父母、子女可申請作為共同還款人，用自己的公積金賬戶余額共同償還貸款本息，有效盤活家庭成員公積金閑置資金，減輕借款人月度還款負擔，讓還貸更輕松、家庭更安心。

在拓寬公積金提取范圍方面。一是支持繳存人憑5年內契稅完稅憑證，提取本人及配偶公積金用于繳納契稅；二是支持物業費提取，單人每年最高可提取2000元，切實減輕日常居住開支壓力。

進一步加大租房提取公積金支持力度。只要夫妻雙方在繳存地名下無自有住房，憑家庭無房證明，每年就能提取夫妻雙方最高不超過3萬元的公積金賬戶余額。

針對保障性住房和公有住房購房需要，支持繳存人憑5年內購房手續，一次或分次提取住房公積金。本人賬戶余額不足的，可提取配偶、父母、子女的公積金賬戶余額，累計提取金額不超過實際購房款；同時，使用公積金貸款購買保障性住房的，最低首付比例降至15%，大幅降低剛需家庭自籌資金壓力。

為進一步提升政策普惠性，針對異地購房，取消地域限制，今后在異地購買自住住房申請提取公積金時，不再要求購房地是夫妻任一方的繳存地或戶籍地，和同城購房享受同等提取政策，徹底解決異地購房提取不便的難題，讓異地安居更輕松。

城市更新、舊改類政策

5、長沙出臺城市更新五年方案：鼓勵成片收購存量房更新

3月30日，長沙市人民政府辦公室近日印發《長沙市全面推進城市更新行動方案（2026—2030年）》（以下簡稱方案），明確到2028年，建成一批標志性示范項目，形成可復制推廣的工作經驗；到2030年，可持續城市更新模式與政策法規體系基本完善，長沙特色現代化人民城市建設取得重要進展。該方案自2026年5月1日起施行，有效期至2030年12月31日。

未來五年，長沙將把隱患突出、訴求強烈、條件成熟的集中連片區域，優先劃定為城市更新重點片區，鼓勵成片收購存量房屋進行片區更新。該市力求通過城市更新，營造高品質生活空間，探索建立以片區為單元的系統性更新模式，支持老舊住房自主更新、原拆原建，統籌推進城鎮老舊小區、危舊住房及其周邊集中連片改造，支持有條件的樓棟加裝電梯，實施城中村改造和城市生態修復等工作，建設一刻鐘便民生活圈，構建“一江六河、東西兩屏、南心北垸”生態安全格局，因地制宜利用高架橋下、廢棄工業區、社區閑置地等“邊角地”空間 建設社區公園、口袋公園和健身設施。

按照計劃，長沙將堅持市場化運作方式和運營前置，打造五一商圈、湖南省博物館—烈士公園、火車站等一批城市更新示范片區，穩妥推進危險住房和國有企業事業單位非成套住房改造等等。

6、《武漢市城市更新條例》獲湖北省人大常委會批準

3月31日，《武漢市城市更新條例》獲湖北省人大常委會批準，鼓勵“微更新”與“繡花式”改造條例明確城市更新以“保留、利用、提升”為主，鼓勵對老舊小區實施小規模、漸進式的“微更新”，避免大拆大建，注重人居環境改善與公共空間品質提升。同時明確，新增配套面積可“免計容”獎勵為補齊市政基礎設施、公共服務或公共安全設施短板，老舊小區改造中滿足要求的新增建筑規模可按規定不計入容積率，降低開發壓力，激勵功能升級。

以微更新為主、避免大拆大建，更加注重保護城市肌理與民生訴求。免計容等激勵政策降低改造成本，推動城市更新可持續、可復制

7、昆明公租房新規放寬準入，惠及更多住房困難群體

4月3日，重點圍繞公租房準入、配租、退出三大核心環節進行優化，進一步完善住房保障體系，切實解決中等偏下收入家庭住房困難問題。據悉，新規將于2026年5月1日起施行，原《昆明市公共租賃住房管理暫行辦法》同步廢止。

《辦法》大幅優化準入條件，降低保障門檻、擴大保障范圍。其中，取消非當地戶籍外來務工人員、大中專院校畢業生“在本地工作滿1年并繳納社保”的限制，非當地戶籍人員只需取得昆明市主城區公安派出所核發的居住證明，即可與本地戶籍人群享受同等準入標準。

同時，調整核心準入指標，將家庭人均月收入標準放寬至“不超過云南省一類地區最低工資標準的3倍”，家庭人均住房建筑面積調整為低于本地城鎮居民人均住房建筑面積的60%，取消原有財產及工商注冊資本限制，讓更多住房困難群體可享受保障。此外，明確申請人及共同申請人在本市行政區域內未享受其他住房保障政策，方可申請公租房。

《辦法》在退出管理環節凸顯“以人為本”，完善柔性退出機制。對被取消低保資格但仍屬于低收入家庭的承租人，給予不超過3年的租賃過渡期，過渡期內按分級定租標準繳納租金；對收入不再符合保障條件但確無其他住房可遷入的承租人，騰退期滿后可繼續承租，按市場租金標準計費。

此外，《辦法》首次要求承租人簽訂租賃合同時指定物品處置人，解決承租人未按程序退房、物品遺留占用房屋的問題；新增文書送達約定條款，縮短違規承租人騰退時間，保障公租房公平善用。此次新規的實施，將進一步規范公租房管理，提升保障效能，為昆明市住房困難群體提供更優質、更便捷的住房保障服務。

8、河南：加快適老住宅建設 支持老舊小區加裝電梯

4月10日，河南省人民政府日前印發關于深化新時代養老服務改革發展的實施意見，其中提到，加快適老住宅建設，支持老舊小區加裝電梯，發展助行服務，推進家庭適老化改造。建設家庭養老床位，探索為居家失能老年人配置智能化設備，提供專業照護服務。鼓勵政府購買服務，探索為失能老年人家庭成員提供“喘息服務”。實施養老消費增動能工程。大力發展銀發經濟，釋放養老消費潛力。加強老年用品研發和推廣，發展康復輔助器具、抗衰老、智能養老等產業。

城市規劃類政策

9、北京“十五五”規劃：優化保障性住房供給，新增公寓型保租房占比超六成

4月8日，《北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》全文公開，明確“十五五”時期持續推進住有所居，從優化保障供給、穩定市場發展兩方面發力，完善住房保障體系，推動房地產市場平穩健康發展。

在住房保障能力提升方面，北京將加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”供給體系與租購并舉住房制度。核心舉措包括加大存量資源盤活力度，優化保障性住房供給，以滿足城鎮工薪群體及各類困難家庭基本住房需求；完善保障房管理信息平臺，實現保障資源精準對接與高效統籌，確保備案家庭保障率保持在85%以上。同時，增加“一張床”“一間房”供應，重點提升公寓型、宿舍型保租房占比，目標占比達到60%以上，著力改善城市運行服務保障人員居住條件。

在房地產市場平穩健康發展層面，北京將強化市場監測分析，發揮住房公積金保障作用；增加改善性住房供給，實施房屋品質提升工程，打造安全舒適綠色智慧的“好房子”，建立房屋全生命周期安全管理制度。此外，還將擴大租賃住房有效供給、優化供給結構，培育專業化市場化運營機構，完善租金監測機制，規范租賃市場發展，依法維護租賃雙方合法權益，推動租房群體更好享受公共服務。

此次規劃最亮眼的突破，是供給結構的顛覆性調整：新增保租房中，公寓型、宿舍型房源占比突破 60%。這一數據背后，是對北京租賃市場真實需求的精準把脈——新就業大學生、青年白領、快遞員、環衛工人、醫護人員等群體，核心需求是小戶型、低租金、近通勤、全配套，而非大戶型、高門檻的傳統保障房。

1.本文章內容是由克而瑞研究分析師史婧撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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