一季度法拍房高溢價頻現：深圳、上海豪宅超市場價成交

一季度，全國法拍房市場呈現“量增價跌”態勢，掛拍量與成交量雙雙上行，成交金額與均價同比下滑，整體以市場價七折左右成交。

然而，法拍房市場正經歷一場資產價值的重新定價，機遇與風險交織其中。值得關注的是，在整體折價成交的基調下，高溢價成交案例頻出，比如上海徐匯濱江尚海灣豪庭房源溢價63%、深圳香蜜湖南熙園房源溢價80%、常州路勁·鉑樾房源溢價122%，成交價格均超過市場評估價。

3月法拍房回暖，整體以市場價七折成交

據中指研究院數據，一季度，全國法拍市場累計掛拍房源22.5萬套，同比增長3.5%；最終成交4.3萬套，同比提升5.2%，清倉率（成交拍品/交易截止拍品）18.9%。但價格端持續走弱，總成交金額579.1億元，同比下降10.3%；成交均價4864元/平方米，同比下跌5.9%，平均折價率（成交價/評估價）72.6%，這意味著法拍房整體仍以市場價七折左右成交。

值得關注的是，3月市場明顯回暖，單月成交1.5萬套，環比增長17.1%、同比大漲27.9%。

從物業類型看，住宅是絕對主力。一季度住宅成交2.96萬套，同比增長12.7%；成交金額307.4億元，占市場總額53%；清倉率達31.1%，同比提升4.7個百分點。盡管住宅均價為7507元/平方米，同比下跌17.5%，但成交活躍度的提升，成為拉動整體市場的核心動力。商業、土地、工業等非住宅類標的成交占比較小，且去化難度更大。

拍賣環節上，二拍仍是主要成交渠道，占比51%。相比之下，一拍成交占比34.5%，同比微升0.2個百分點。這也反映出競買者策略更趨理性，表明參與者對法拍規則、風險評估的能力不斷增強。對優質標的的爭奪提前至一拍階段，市場定價效率有所提升。

目前法拍市場既有部分資產因瑕疵無人問津，也有人為優質資產瘋狂加價。其中3月17日，汕頭金平區報春園一套超87平方米的房源，起拍價25.5萬元，因“下鋪上居”的靈活業態，吸引41人報名、100輪競價，最終以110.3萬元成交，溢價率332%。其吸引41人搶籌的原因在于低總、業態靈活可商可住，這也說明真正有價值的房源依然會被買家追捧。

阿里資產交易平臺截圖

更離奇的是廣州海珠區一套房產的1平方米房產份額，起拍價2.1萬元，評估價3萬元，經64輪競價以約11萬元成交，溢價超423%，背后是共有產權人對房產控制權的激烈博弈，吸引了超2萬人圍觀。

城市分化顯著，深圳成交折價率達91.5%

城市能級差異成為一季度法拍市場最鮮明的特征，核心城市與非核心城市呈現“冰火兩重天”。一線城市資產抗跌性凸顯，合計成交1963套，均價高達30000元/平方米。深圳表現最為亮眼，清倉率64.9%，成交折價率91.5%，接近市場價，成交均價37325元/平方米。

此外，北京法拍房成交276套，清倉率44.5%，成交折價率74.3%，成交均價37994元/平方米。上海成交407套，清倉率59.0%，成交折價率75.4%，成交均價40860元/平方米。

一季度部分城市法拍住宅成交情況表

來源：中指研究院

值得關注的是，一線城市核心地段的優質標的引發市場瘋搶。3月16日，上海徐匯濱江尚海灣豪庭一套300平方米的毛坯江景房，因為地處核心地段、無租約等原因，吸引23人報名。其起拍價為3106萬元，評估價4437萬元。經過92輪競價，以超市場價的5071萬元成交，溢價率63%，且較評估價高出14%，折合單價16.87萬元/平方米。

阿里資產交易平臺截圖

3月3日，深圳福田香蜜湖南熙園一套豪宅通過法拍成交，經過119輪出價、116次延時，標的最終以4552萬元成交，溢價1780萬元，溢價率80%。整場拍賣共吸引14名買家報名、累計1.5萬人次圍觀。

從目前來看，二線城市法拍房成交體量最大，達到1.2萬套，也不乏常州、杭州等強二線優質標的熱度飆升，法拍成交價甚至超過市場價。3月20日，常州武進區路勁·鉑樾（案名為鉑秀雅苑）一套198平方米法拍房成交結果超出市場預期。該房源起拍價為198萬元，市場評估價為283萬元。經80輪競價以440萬元成交，溢價率122%，超評估價55%。當時共吸引19人報名、超過1.7萬人次圍觀。

整體來看，中指研究院認為，一季度全國法拍市場掛拍量、成交量雙增長，成交金額與均價同比下行，整體處于調整階段。法拍住宅成交活躍度提升，清倉率同比走高，是拉動市場成交的核心動力。

事實上，一季度法拍市場的表現，仍是樓市調整期資產價值的重新定價過程。有分析人士認為，未來，法拍市場“結構性分化”將持續加劇。核心一二線城市的優質住宅、核心商業資產，因稀缺性與流動性優勢，仍將保持價格韌性，甚至出現溢價成交。而三四線城市及非核心資產，去化壓力仍存。對購房者而言，法拍房仍是“撿漏”渠道，但需警惕產權糾紛、清場困難等風險。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利