戴德梁行：蘇州一季度寫字樓市場承壓前行中探尋產業驅動新機遇

蘇州，2026年4月17日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2026年一季度蘇州寫字樓市場進行了解讀。受外部經濟環境不確定性和春節長假的雙重影響，蘇州寫字樓市場租賃需求收縮明顯，租金水平延續下行態勢，短期內仍面臨供需失衡與存量去化的雙重挑戰。隨著全國兩會政策定調與蘇州“十五五”規劃綱要的明確落地，依托新質生產力培育與產業升級的核心紅利，蘇州辦公市場有望逐步迎來結構性需求修復窗口。

寫字樓租賃市場：市場需求持續承壓，租金競爭不斷加劇

2026年一季度，蘇州甲級寫字樓租賃市場無新增供應入市。受外部經濟不確定性疊加春節長假季節性因素影響，企業租賃決策周期拉長，市場整體租賃需求持續收縮，退租現象較上一季度有所增多，部分企業因經營壓力直接退出市場，另有部分企業出于降本增效需求，向租金更低、性價比更高的樓宇搬遷，進一步加劇了市場整體去化壓力。核心數據顯示，本季度全市甲級寫字樓凈吸納量錄得-5121平方米，轉入負值區間，空置率攀升至30.2%，處于歷史高位。

受需求收縮影響，全市甲級寫字樓租金水平持續下探，季末平均租金報價錄得67.87元/平方米/月，跌至近年最低位。分區域來看，全市各板塊租金呈普降態勢，板塊間租金價差持續收窄；核心區甲級寫字樓為應對去化壓力，紛紛通過下調租金爭取客戶，導致其與新型研發辦公項目租金差距不斷縮窄，全市租金價格競爭更趨激烈。

統計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數據來源：戴德梁行項目及企業服務部；數據截止：2026Q1

從行業成交結構看，一季度蘇州寫字樓成交活躍度TOP5行業分別為電子信息科技、專業服務、聯合辦公、制造業、金融業。其中，1000平方米以上的大面積成交，主要由新興科技大廠的快速擴張及聯合辦公擴張組成。聯合辦公客戶成交方面，受蘇州OPC政策帶動，全市落位多個OPC社區成交，有效煥活了各區存量商辦項目，成為本季度市場的成交亮點。從需求動因來看，科技大廠融資后規模快速擴張，成為本季度擴租主力，部分證券有擴租行為；而新增租賃需求則主要落位于處于去化周期的存量項目，以及配套完善且性價比更優的新型研發辦公項目。

寫字樓銷售市場：大宗短期推高成交面積，成交價格持續下行趨勢

2026年一季度，蘇州辦公物業銷售市場迎來新增供應入市，高新區獅山雙子金融中心銷售項目正式上市，為市場帶來約1.17萬平方米的新增供應。需求端方面，本季度全市成交約6.2萬平方米，環比增幅超5倍，成交面積的短期沖高，主要由相城區高鐵新城芯城匯項目的大宗成交拉動，其余項目仍以存量項目持續散售為主。價格方面，全市一季度辦公物業成交價格持續下探，季末成交價錄得約1.13萬元/平方米。

統計范圍：全市各板塊辦公物業；數據來源：戴德梁行項目及企業服務部、中指數據庫；數據截至：2026Q1

戴德梁行華東區項目及企業服務部董事袁曉玲表示，短期來看，蘇州寫字樓市場仍將處于供需深度調整期，市場競爭與去化壓力仍將持續釋放。2024-2025年蘇州已迎來多個高品質寫字樓項目集中入市，市場去化壓力已處于歷史高位，而2026年仍將有多個核心板塊的高標寫字樓項目陸續上市，短期內供應放量將進一步加劇供需失衡格局，市場競爭將持續白熱化，空置率仍有上行壓力。從中長期市場修復路徑來看，業主方需跳出傳統“以價換量”的單一策略，聚焦十五五規劃重點扶持的新興產業賽道，圍繞目標客群搭建產業服務生態，通過精細化運營提升產品力與服務力，深度挖掘新質生產力培育過程中釋放的增量辦公需求。

戴德梁行大中華區研究內容主管ShaunBrodie表示，企業租戶在租賃決策中繼續展現出謹慎且注重價值的態度，租金敏感度仍是其關鍵考量因素。對此，業主正主動采取靈活的“以價換量”策略，在維持資產表現的同時支撐入住率穩定。這一動態反映了成熟市場的特征——租戶與業主雙方均在積極將成本效率與長期價值創造相協調。展望未來，蘇州甲級寫字樓運營商將實現從規模擴張向運營效率提升和可持續增長的精細化轉型。核心區位的高品質資產憑借扎實的基本面和抗風險能力，預計將保持具有競爭力的租金定位。與此同時，通過提供精心策劃的增值服務深化租戶互動，這些項目可進一步強化租戶忠誠度、鞏固市場領先地位，并實現入住率與收入表現的平衡優化。

戴德梁行蘇州公司總經理楊婕表示，2026年是“十五五”規劃的開局之年，作為上海（長三角）國際科技創新中心關鍵支點城市，蘇州始終堅持工業立市、制造強市的發展底盤，憑借突出的科創產業優勢與長三角一體化核心區位紅利，將為商辦市場的長期發展錨定了清晰方向。在“十五五”發展周期中，蘇州將在既有“1030”產業體系的基礎上，進一步明確十大重點新興產業、十大重點未來產業的發展方向，持續深化創新驅動發展戰略與產業轉型升級，通過實體產業的高質量發展，為辦公市場釋放持續、穩定的核心需求。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，2026年作為“十五五”規劃開局之年，長三角一體化戰略全面深化，華東區域產業協同邁入全新階段。立足華東全域格局，蘇州依托核心區位優勢與雄厚實業底蘊，聚力布局新興產業與未來賽道，加速產業迭代與科創升級，城市發展能級持續躍升。長期以來，戴德梁行深耕蘇州、扎根華東，持續依托專業研究與全域服務能力，深度賦能城市產業發展與不動產價值提升，助力區域商辦市場高質量穩步前行。

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