物管內(nèi)卷困局之下，李長(zhǎng)江：高滿(mǎn)意度不等于高收繳率 丨 2026觀點(diǎn)物業(yè)暨城市服務(wù)大會(huì)

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報(bào)道

隨著行業(yè)環(huán)境變化，曾承擔(dān)現(xiàn)金流支撐功能的物業(yè)管理板塊，也步入資金壓力周期。

4 月 15 日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的 2026 觀點(diǎn)物業(yè)暨城市服務(wù)大會(huì)在深圳召開(kāi)。身處行業(yè)轉(zhuǎn)型的十字路口，廣東虹景物業(yè)董事長(zhǎng)李長(zhǎng)江在大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)直言，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的底層運(yùn)行邏輯已發(fā)生根本性重構(gòu)，“行業(yè)傳統(tǒng)的核心邏輯正在失效，高滿(mǎn)意度不再等于高收繳率。”

2026年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來(lái)了歷史性的機(jī)遇，物業(yè)服務(wù)首次寫(xiě)入“十五五”規(guī)劃、行業(yè)定位完成從地產(chǎn)配套到民生服務(wù)商躍升的政策窗口。

據(jù)本報(bào)記者觀察，當(dāng)下物業(yè)行業(yè)告別過(guò)去十余年依托房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)而實(shí)現(xiàn)的規(guī)模擴(kuò)張模式，正陷入規(guī)模增速放緩、盈利承壓、惡性?xún)?nèi)卷加劇的多重矛盾之中。

收繳率之困

李長(zhǎng)江拆解了當(dāng)前物業(yè)行業(yè)無(wú)法回避的三大核心悖論，也撕開(kāi)了行業(yè)光鮮數(shù)據(jù)背后的生存真相。

其一是行業(yè)價(jià)值邏輯的全面背離。過(guò)去物業(yè)行業(yè)奉行“高滿(mǎn)意度帶來(lái)高收繳率”的底層邏輯，如今已徹底失效——企業(yè)自評(píng)的服務(wù)滿(mǎn)意度普遍維持在八九十分的高位，但人大代表的提案、業(yè)主的真實(shí)反饋卻呈現(xiàn)出完全相反的評(píng)價(jià)，更關(guān)鍵的是，亮眼的滿(mǎn)意度數(shù)據(jù)并未轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的收繳率。

其二是行業(yè)共識(shí)與市場(chǎng)行為的強(qiáng)烈反差。全行業(yè)都在高呼“物業(yè)難做、利潤(rùn)微薄、人力成本高企”，但招投標(biāo)市場(chǎng)卻陷入帶資入場(chǎng)、降價(jià)搶盤(pán)的惡性?xún)?nèi)卷，頭部企業(yè)憑借資金優(yōu)勢(shì)不斷抬高帶資門(mén)檻，物業(yè)費(fèi)單價(jià)一降再降，最終形成2025年行業(yè)“要么營(yíng)收利潤(rùn)雙降，要么增收不增利”的普遍困境。

其三是行業(yè)行為的自我矛盾。部分企業(yè)將“主動(dòng)撤場(chǎng)”作為優(yōu)化資產(chǎn)的正面案例大肆宣傳，但被放棄的項(xiàng)目永遠(yuǎn)有同行打破頭爭(zhēng)搶?zhuān)踔辽鲜泄就顺龅捻?xiàng)目，會(huì)被另一家上市公司以更低的價(jià)格接手，所謂的主動(dòng)撤場(chǎng)，最終淪為企業(yè)“走夜路吹口哨”式的自我安慰。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，58家樣本上市物企營(yíng)收平均同比增長(zhǎng)率僅為1.76%，較上年再降2.9個(gè)百分點(diǎn)，近半數(shù)物企錄得營(yíng)收下滑，行業(yè)增長(zhǎng)失速已成既定事實(shí)。

“亂世”之爭(zhēng)

李長(zhǎng)江對(duì)行業(yè)困局的尖銳剖析，在與會(huì)嘉賓中形成了廣泛的共識(shí)，多位行業(yè)從業(yè)者從不同維度印證了當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展困境與邏輯重構(gòu)。

恒車(chē)通停車(chē)服務(wù)董事長(zhǎng)唐學(xué)斌在演講中直言，2025年頭部物企年報(bào)普遍呈現(xiàn)利潤(rùn)下滑、營(yíng)收增長(zhǎng)停滯的態(tài)勢(shì)，社區(qū)增值服務(wù)的行業(yè)故事已經(jīng)徹底講不下去，大量項(xiàng)目出現(xiàn)管控流失，外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍在持續(xù)惡化，全行業(yè)都陷入了前所未有的焦慮之中。

金茂物業(yè)服務(wù)首席信息官袁鴻凱則以“亂世”定義當(dāng)下的物業(yè)行業(yè)。他指出，地產(chǎn)增量紅利的徹底消退，讓行業(yè)舊的發(fā)展秩序全面崩塌，而新的秩序尚未建立，地產(chǎn)從業(yè)人員的大量涌入，對(duì)行業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)邏輯形成了全面沖擊，同時(shí)大模型的快速迭代，讓行業(yè)陷入了人與機(jī)器、技術(shù)路線、迭代速度與企業(yè)承接能力的三重沖突。

而北京金誠(chéng)同達(dá)（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人賀國(guó)良，從資本市場(chǎng)維度印證了行業(yè)高速擴(kuò)張周期的終結(jié)。

他表示，物業(yè)板塊在港交所的熱度已降至冰點(diǎn)，多家物企完成退市聚焦經(jīng)營(yíng)，行業(yè)收并購(gòu)的狂飆時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，全面回歸理性。

“惡斗”之苦

面對(duì)行業(yè)的多重困局，李長(zhǎng)江給出的破局路徑清晰而堅(jiān)定。結(jié)束行業(yè)內(nèi)部的惡性競(jìng)爭(zhēng)，停止無(wú)底線的帶資入場(chǎng)與降價(jià)內(nèi)卷，真正回歸服務(wù)本質(zhì)，做到專(zhuān)注服務(wù)。

在他看來(lái)，科技應(yīng)用的核心是真正落地到內(nèi)部管理與業(yè)主真實(shí)需求中，而非形式主義的宣傳噱頭；企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心，是調(diào)動(dòng)一線員工的積極性，把服務(wù)的基本功做扎實(shí)，這才是行業(yè)穿越周期的根本。

這一破局思路，得到了與會(huì)嘉賓的普遍認(rèn)同，也與行業(yè)頂層設(shè)計(jì)的變革方向形成了深度共振。

復(fù)悅生活（高地物業(yè)）CEO王中琦則直言，無(wú)論行業(yè)環(huán)境如何變化，服務(wù)好物、實(shí)現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，始終是物業(yè)行業(yè)不變的根本屬性，脫離了這個(gè)核心，所有的模式創(chuàng)新都無(wú)從談起。

合景悠活總經(jīng)理胡楠提出，行業(yè)在追逐宏觀變化與規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，更應(yīng)回歸一線服務(wù)場(chǎng)景，將更多精力投入到服務(wù)細(xì)節(jié)的打磨中，而非沉迷于數(shù)字報(bào)表與資本故事。

在這樣的行業(yè)變革節(jié)點(diǎn)上，停止內(nèi)耗、回歸服務(wù)本質(zhì)，不僅是物業(yè)企業(yè)穿越周期的生存前提，更是整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)從“房地產(chǎn)配套”向“民生服務(wù)商”根本性躍升的核心路徑。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>