年報觀察 | 被城市合伙人制度拖累的新大正

觀點網 2025年，新大正遇到了 “滑鐵盧時刻”。

4月17日，新大正物業集團股份有限公司（簡稱“新大正”）發布2025年年度報告。

財報顯示，該公司報告期內實現營業收入30.13億元，同比下滑11.03%；營業利潤約1.34億元，同比下降10.97%；全年凈利潤1.12億元，同比下降11.65%，其中歸母凈利潤為9487.2萬元，同比下降16.61%；扣非后歸母凈利潤為9101.14萬元，同比下降15.68%。

除了連續三年錄得凈利潤同比下滑，2025年還是新大正營收、利潤“雙降”之年。有意思的是，該公司下坡路的開始，也是其推行“城市合伙人計劃”的開端。

城市合伙人的弊端

近些年來，新大正很推崇城市合伙人制度，自2022年制定并在部分城市推廣施行以來，幾乎每一年都會加速；2023年，其推行“主動營銷+項目合伙”，實現雙輪驅動；2024年進一步深入推進城市合伙人與項目合伙人激勵；

2025年，新正大再次升級更新城市合伙人制度，在城市公司層面確定了北京、深圳、鄭州、南京等一批城市合伙人，并順利完成簽約落地。在項目層面則更大范圍內推廣合伙人模式。

有分析指出，城市合伙人本質是以利潤換取規模，該模式背后隱藏著股權讓渡、管理權分潤、團隊搭建補貼等多重成本。

自2022年開始，新大正營收、利潤增速開始出現下降；2023年，自上市以來首次錄得利潤同比下降；2025年，營收、利潤均呈現負增長狀態，其中利潤出現三連降表現。

從毛利方面來看，2021-2024年該公司主營業務的毛利率分別錄得18.65%、16.14%、12.77%、11.63%，呈現逐年下降趨勢，2025年則反彈至12.16%，仍處于較低水平。

另一方面，每年第四季度往往是物企們回款較為集中的時段，不少公司都是靠年末沖刺回血，現金流得以大幅改善。然而，這也是城市合伙人費用結算的高峰期，若是沒有足夠的利潤支撐，很容易出現單季脫節的情況。

很顯然，新大正并沒有足夠的利潤支撐合伙人的費用結算規模，在第四季度出現了虧損情況。值得慶幸的是，其在2026年一季度的表現良好，營業收入實現同比增長5.54%至7.84億元；歸母凈利潤約為3409萬元，同比微增0.79%。

通過城市合伙人制度，新大正確實收獲了一些成果。目前該公司已基本實現全國化拓展的戰略目標，完成十余個重點城市公司的戰略布局，且大部分重點城市均形成了一定的業務規模，區域市場深耕能力得到增強。

截止目前，重慶依然還是新大正的大本營，在該區域提供物業管理服務的毛利率達13.22%，高于公司整體毛利率水平。

業務底色

新大正目前主要包含三大業務：基礎業務、創新服務、城市服務。

基礎業務主要指傳統物業服務包括了航空物業、學校物業、公共物業、醫養物業、商住物業等細分業態，是新大正現階段收入的核心來源；

創新服務主要指傳統、創新類增值服務與數字化產品，包括了平臺運營、增值服務、數據業務、線上經營等細分產品，被看作是“公司未來的利潤核心來源”；

城市服務則包括城市更新、資產管理、市政環衛、社區治理等服務產品，在中長期規劃中將作為新興增長極，成為收入、利潤的主要來源之一。

從表現來看，基礎業務營收占比近87%，確實是最主要的收入來源；創新業務則是唯一一個正向增長的，同時也是毛利率水平最高的業務，但該部分的規模營收規模近1.3億元，

未來，新大正或許將重點發力IFM業務。

去年9月，該公司公告稱，正在籌劃嘉信立恒設施管理（上海）有限公司（簡稱“嘉信立恒”）不低于51%的股權。此后時間里，其一直在推進相關事項，最終確定以9.17億元的代價收購嘉信立恒75.1521%股權，目前該筆交易尚未完成，但已通過深交所受理和反壟斷審查。

據物聊社了解，嘉信立恒是中信資本旗下綜合設施管理服務商。2018-2023年，信宸資本設施管理控股有限公司陸續收購7家專長于綜合、醫療、公建、機電、保安、暖通等不同領域的設施管理企業，最終合七為一，這便是嘉信立恒的由來。

目前，嘉信立恒主要向客戶提供駐場綜合服務、綠色能源管理及大型活動安防三大IFM服務模塊，業務覆蓋全國32個省市區，旗下品牌包含杜斯曼、安銳盟、斯卡伊、道威、朗杰、安遠等優質綜合設施管理企業。

根據公開數據，嘉信立恒2025年1-8月實現的營業收入約為20.33億元，期間對應凈利潤為6825.69萬元。粗略估算，其全年營收或在25億左右，凈利潤在1億水平，與新大正本體相差無幾。

總體而言，嘉信立恒能夠快速補強新大正在IFM板塊的競爭能力，讓其能夠在激烈的市場競爭中與對手正面對碰。

不過，這并不意味著新大正可以高枕無憂。

由于過去的收并購，嘉信立恒的商譽賬面價值高達4.24億元，占總資產比例約24%，一旦子公司業績不達預期，未來或將計提較大規模的商譽減值，從而對公司利潤造成沖擊。

回歸到新大正本身，截止2025年末賬上應收賬款規模約為7.5億元，占總資產比例高達36.94%，至今年一季度末，該比例已上升到45.9%，僅過去3個月便增加了1.75億應收賬款規模。若后續回款能力跟不上，同樣有可能計提大規模減值，再次對公司利潤造成負面影響。

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