仁恒置地毛利率跌至26.7%，陷入維權旋渦？

（仁恒錦繡世紀效果圖）

作為中國百強房企，昔日有著“豪宅標桿”著稱的仁恒置地，今年8月13日披露2021年上半年業績。

數據顯示，截至6月30日，仁恒置地收入同比增加18.2%至90.11億元；上半年股東應占溢利為4.93億元，較去年同期下跌59%。

2021年上半年，公司實現合同預售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結轉的項目利潤降低，公司毛利率跌至26.7%，較2020年同期的35.9%下跌了近10%（9.2%），而2019年同期該數字為46.5%。

公司管理層在半年業績會上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因為結轉的項目利潤比較低。從全年來看，毛利率會保持在30%左右，甚至30%以上一點。

面對如今“增收不增利”的公司運營狀況，仁恒置地倍顯“尷尬”。

事實上，尷尬的不僅僅是利潤，近年來在全國，仁恒置地項目在多地深陷“誠信門”、“維權門”漩渦，受項目投訴、維權等事件影響，已然讓眾多業主失去信心。

1

毛利率持續下滑

在業內，大家普遍認為毛利率的下降是行業里一個很現實的問題，想要回升會越來越困難。

事實上，這并不是仁恒置地利潤率首度呈現下滑趨勢。限價政策之下，主打高端市場的仁恒置地無疑面臨巨大的考驗。

Wind數據顯示，2018~2020年，仁恒置地的銷售凈利率分別為21.65%、27.73%以及15.23%。此外，公司營業利潤/營業總收入分別為40.55、32.04及28.74。

從企業發展的整個生命流程來看，利潤的減少除了跟售價有關，還和企業的土地成本息息相關。

從仁恒置地的土儲分布來看，新一線城市占比52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，三線城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計算，一二線城市占據了仁恒置地土地儲備的9成以上。

而在具體城市的拿地中，仁恒置地也顯得“不差錢”。根據中指研究院發布的《2021年7月全國住宅用地成交總價TOP10》，其中，南通R21020地塊以樓面均價16852元/平米位居榜首，由仁恒置地競得，成交總價為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價“地王”。

此外，在今年4月份無錫首批集中供地中，仁恒置地以上限價32.21億元競得經開區一宗宅地，樓面價約19510元/平方米，競配保障房面積5.64萬平方米。

面對利潤下滑帶來的壓力，仁恒置地采取的對策是“堅持快周轉”。

早在2020年中期業績會上，管理層便已提出要加快周轉。董事局主席鐘聲堅曾表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內完成。”

面對如今業內涌現出的并購機會，管理層在2021中期業績發布會上也表示：“今年下半年，仁恒主要是把能夠賣的東西盡量多賣，保持公司有充足的現金。如果有收并購機會，仁恒都會去看的，只要有錢賺公司就會去做。”

此外，代建項目已經成為仁恒置地重要的利潤來源，以及潛在的未來營收支撐。

2

陷入維權旋渦？

隨著仁恒置地毛利率下降的背后，曝出的樓盤質量問題也時有發生……

今年8月18日，根據權威媒體報道，上海仁恒錦繡世紀樓盤在銷售過程中，開發商的銷售資料和銷售人員均表示，外立面是由石材、鋁板幕墻組成，并把鋁板幕墻作為賣點進行宣傳。

可是，購房者實地查看卻發現，鋁板幕墻的使用面積大大縮減，取而代之的，實際是涂料真石漆。這與當初“二樓以上都是鋁刻板”的說法明顯不符，引發業主集體維權。

據業主爆料，目前浦東康橋市場監督所已對此事立案調查，業主們在等待市監所的調查結果。

幾乎同時，8月15日，武漢的仁恒·公園世紀迎來交樓日子，但不少業主卻絲毫沒有喜悅的心情，而是選擇前往售樓部討要說法。

在售樓部大廳，業主代表們打出的“仁恒不仁、捆綁銷售、價外加價、欺壓業主”橫幅，聲討開發商“捆綁”裝修升級包的做法。

業主坦言，仁恒·公園世紀開盤時的毛坯備案均價為18000元/平方米，精裝修價格為3000元/平方米，但仁恒竹葉山置業為了在政府限價政策下追逐更高額的利潤，另外推出了備案精裝修之外的“裝修升級包”，導致實際上精裝修價格超過5000元/平方米，單套房源的精裝修總價達到80余萬元。

據業主提供的仁恒·公園世紀《個性化裝修升級菜單》，以“增值尊享菜單”為例，包括衣帽間柜體、D2戶型玄關柜、東芝中央空調、愛迪士新風系統和沁園凈水系統5項，單價2100元/平方米，開盤優惠價1890/平方米。也就是說，僅上述5項配置業主需要支付30余萬元的費用。

但是到交房之際，不少業主沒能拿到《個性化裝修升級菜單服務合同》，之前簽訂完該份合同被開發商統一收走。

（領導留言板上關于仁恒地產的投訴。領導留言板截圖）

有多名業主在向人民網領導留言板投訴時表示，仁恒明面上打著精裝修升級包自由選擇的幌子，實際上通過“不買升級包不賣房”“不買升級包就阻止銀行發放貸款”“不買升級包，則交房后業主需要自行拆卸吊頂、墻面開槽等行為(因未預留空調機機位)”等手段逼迫客戶不得不選購升級包。大多數業主自身無購買升級包意愿，但因為上述原因無奈簽訂合同。

時隔兩年后，業主在交房前不斷催促索要合同，置業顧問則給出了各不相同的理由，比如“合同丟失”，或者表示“因疫情影響統一不接待”等等。

事實上，仁恒置地爆發業主維權早在2011年就已經開始了，在利潤受到售價和成本的擠壓之下，項目投訴、維權的事項時有發生，這讓其多年鑄就的品質口碑遭受質疑。

在如今高壓的樓市調控下，房企如果想“活下去”，保住利潤的同時，不能忽視對品質的把控，不然就是搬起石頭砸了自己的腳。

來源：文君言整理自中國經營報、網絡等，轉載請注明以上來源！