城鎮居民購買農村房屋，買賣合同無效(以北京市順義區為例)

閱讀提示：近日，北京和銘律師事務所對2020年至2023年期間北京市第三中級人民法院二審審理的北京市順義區范圍內的農村房屋買賣無效合同糾紛案進行檢索。律師團隊研究后將相關糾紛劃分為四個類型，本號逐期刊出，以饗各位。

第一類：買受人不具備農村集體經濟組織成員身份，法院認定農村房屋買賣合同為無效合同

典型案例：司某與霍某農村房屋買賣合同糾紛案

上訴人（原審被告、買受人）：司某

被上訴人（原審原告、出賣人）：霍某

一審：北京市順義區人民法院（2022）京0113民初5180號判決

二審：北京市第三中級人民法院（2022）京03民終8906號判決

裁判規則：宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。本案中，霍某與司某簽訂的《買賣房屋草契》雖系雙方真實意思表示，但司某并非古城村集體經濟組織成員，也不屬于《土地管理法實施條例》第二十七條規定的除外情形，不具備購買該村宅基地上房屋的條件，無權取得訴爭房屋所對應的宅基地使用權，一審法院認定《買賣房屋草契》無效并無不當，本院予以維持，司某的上訴主張，本院不予支持。

同類案例：

北京市第三中級人民法院（2022）京03民終14268號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終12852號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終8335號判決

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終11868號判決

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終10795號判決

和銘律師分析：

國家對集體土地實行嚴格用途管理。根據《土地管理法》第2條、第59條，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有；集體土地用于鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設四類用途。如裁判文書所言“宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得”，城鎮居民購買農村房屋，將導致房屋范圍內的集體土地流轉至農民集體之外，違反國家基本土地管理制度，故人民法院對城鎮居民購買農村房屋行為作出否定性評價，認定此類房屋買賣合同為無效合同。

從歷史眼光回顧，城鎮居民到農村購買宅基地，應當根據當時的《土地管理法》《土地管理法實施條例》辦理審批手續，即村委會討論通過、鄉人民政府審查同意、縣級人民政府批準(法律條文附后）。從現有糾紛來看，多份房屋買賣合同加蓋了村委會、鄉政府的公章，到相關部門繳納了契稅，但是未經縣級人民政府批準，買賣合同仍被認定為無效合同。

此類糾紛的大背景是房屋價值飆升，利益驅動之下，出賣人率先提起訴訟，請求確認房屋買賣合同無效、請求買受人返還房屋及宅基地、返還《宅基地使用證》。法官在“本院認為”部分鮮明指出“時隔多年后，出賣人反悔，違反誠實信用原則”，以刀筆之力譴責出賣人，但是基于《土地管理法》的強制性規定，仍然判決買賣合同無效，同時，法官會向買受人釋明，有權提起反訴，請求出賣人賠償損失。部分買受人堅持認為合同有效，不提出賠償主張。（文/北京和銘律師事務所，原創文章轉載注明出處）

附：
《土地管理法》（1986年發布，已修改）第41條規定：“城鎮非農業戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不能超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設用土地的標準支付補償費和安置補助費。”
《土地管理法實施條例》（1991年發布，已廢止）第26條規定“城鎮非農業戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農業集體經濟組織或者村民委員會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村農民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準；使用的土地屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農民集體經濟組織討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準。”