奧園金地·格林云尚再爆十大維權(quán)訴求，業(yè)主催，奧園金地商置推!

6月14日，奧園金地格林云尚業(yè)主再次發(fā)文，除要求成立嘉定區(qū)級(jí)高層專班，由嘉定區(qū)區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)入高層專班，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)當(dāng)前區(qū)專班，還提出約談金地商置、奧園集團(tuán)董事級(jí)別高層、徹查資金監(jiān)管賬戶違規(guī)交易、樓盤質(zhì)量整改等請(qǐng)求，表達(dá)希望開發(fā)商保質(zhì)保量、按時(shí)交付、產(chǎn)證保障的強(qiáng)烈訴求。

據(jù)了解，位于嘉定安亭板塊的奧園金地格林云尚自2021年首次開盤以來(lái)，創(chuàng)下“四開四售罄”的好成績(jī)，是當(dāng)之無(wú)愧的紅盤。但對(duì)于奧園金地格林云尚的業(yè)主來(lái)說(shuō)，收房路上卻是“一波三折”，如今還在為質(zhì)量問(wèn)題與開發(fā)商僵持不下。2021年項(xiàng)目一期開盤時(shí)就曾被市民投訴存在買號(hào)提前選房和開發(fā)商員工購(gòu)買房等違規(guī)操作，后續(xù)得到企業(yè)證實(shí)。新房開盤中“黃牛賣號(hào)”的傳聞時(shí)有發(fā)生，不過(guò)像格林云尚這樣被官方蓋章的并不多見。

項(xiàng)目開盤的小插曲并未阻擋銷售的火爆。2022年6月28日，項(xiàng)目迎來(lái)收官之戰(zhàn)。共推出251套房源，2小時(shí)勁銷超7.3億元，開盤即清盤，去化率達(dá)到100%。

但隨著奧園“暴雷”，項(xiàng)目也被爆出諸多質(zhì)量問(wèn)題，溝通整改方面，更是被網(wǎng)友形容是“絕交式”交房，令人唏噓。

資金流入非監(jiān)管賬戶，開發(fā)商是否違規(guī)套取樓盤資金？

此次訴求中的監(jiān)管賬戶交易問(wèn)題再度引起注意。據(jù)了解，6月8日，格林云上業(yè)主在公眾號(hào)上對(duì)監(jiān)管賬戶資金問(wèn)題提出疑問(wèn)。業(yè)主反映，在2022年6月的格林云尚開發(fā)商收款賬戶調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)前三期業(yè)主的首付款及銀行貸款流向的5個(gè)銀行賬戶中，有3個(gè)是非監(jiān)管賬號(hào)。首付款及銀行貸款進(jìn)入非監(jiān)管賬戶，可能是因?yàn)殂y行監(jiān)管疏漏，有嚴(yán)重的失職問(wèn)題。

結(jié)合當(dāng)前工程進(jìn)度及樓盤質(zhì)量，如果業(yè)主認(rèn)為存在開發(fā)商聯(lián)合總包單位偽造進(jìn)度及工程支出，違規(guī)套取格林云尚樓盤監(jiān)管賬戶資金的可能性，可以要求經(jīng)偵介入立案，徹查開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)合同、流水、支出是否合法合規(guī)。

資金流向圖片來(lái)源：業(yè)主公眾號(hào)

這并不是業(yè)主第一次對(duì)監(jiān)管資金提出質(zhì)疑。2022年11月25日項(xiàng)目被曝出土地使用權(quán)可能存在被凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)，一旦土地使用權(quán)被凍結(jié)，將影響到業(yè)主們的產(chǎn)證辦理。

12月9日嘉定區(qū)信訪辦、房管局、建管委、規(guī)資局第一次拉通政府多方會(huì)議時(shí)，開發(fā)商金地商置項(xiàng)目總王偉曾向業(yè)主表示監(jiān)管賬戶資金余額剩余8.9億元人民幣，其中住宅交付還需4億元，稅費(fèi)3.5億，賬戶內(nèi)仍有1.4億盈余。此余額得到了建設(shè)銀行代表及房管局的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)可證實(shí)。

但目前項(xiàng)目實(shí)際情況與當(dāng)初口述并不符合，當(dāng)前工程進(jìn)度滯后、工程質(zhì)量差、精裝質(zhì)量差。種種問(wèn)題再次指向了格林云尚的監(jiān)管資金賬戶，可能出現(xiàn)了管理漏洞和監(jiān)管資金被非法套取的問(wèn)題。

所以，部分業(yè)主認(rèn)為需要弄清楚監(jiān)管賬戶資金是否充足，是否專款專用，是否有違規(guī)套取監(jiān)管賬戶資金的情況。

圖片來(lái)源：業(yè)主公眾號(hào)

開發(fā)商暴雷、外立面鼓包、違規(guī)開洞、精裝質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

6月3日奧園金地格林云尚業(yè)主進(jìn)工地巡查，巡場(chǎng)從下午2時(shí)左右持續(xù)到5時(shí)，發(fā)現(xiàn)機(jī)電消防類、房屋結(jié)構(gòu)類、精裝質(zhì)量類、外立面質(zhì)量問(wèn)題整改、淋水試驗(yàn)重做等問(wèn)題共計(jì)30多種，其中精裝質(zhì)量類問(wèn)題最大，達(dá)到23種。在工地外圍業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下及參與下，工程組業(yè)主代表于6月3日晚與嘉定區(qū)建管委代表及開發(fā)商團(tuán)隊(duì)就現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行會(huì)議溝通。

圖片來(lái)源：業(yè)主公眾號(hào)

公開資料顯示，奧園金地格林云尚所在的嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)02A-01A地塊由奧園在2020年7月17日以15.42億元拿下。地塊出讓面積為53628.8平方米，容積率2.5，建筑面積134072平方米，樓板價(jià)11500元/平方米。

項(xiàng)目銷售共分4期，交付時(shí)間分為3個(gè)批次，其中一期1#3#4#5#交付日期為2023年4月30日前，二期交付日期為2023年10月31日前，三期、四期交付日期為2023年12月31日前。

剛拿下地塊時(shí)，奧園雖然未徹底爆發(fā)資金危機(jī)，資金壓力之下，奧園立刻就與金地商置展開合作：住宅部分出讓給金地商置49%，奧園持有51%，讓金地商置操盤；商辦部分奧園占100%。

然而還沒(méi)等業(yè)主們?nèi)胱。?021年底奧園便傳出暴雷消息。雖然金地商置“沒(méi)問(wèn)題”，但奧園“躺平”，整個(gè)項(xiàng)目公司只剩1個(gè)項(xiàng)目總和一兩個(gè)工程經(jīng)理。

意識(shí)到奧園金地格林云尚可能存在交付困局，2022年6月，項(xiàng)目四期開盤前前三期業(yè)主自發(fā)通過(guò)12345等渠道進(jìn)行線上申訴，旨在引起相關(guān)單位注意，保護(hù)四期預(yù)售資金不流失。

2022年12月初，部分業(yè)主在業(yè)主群內(nèi)反映格林云尚工期進(jìn)度慢，與一期交付時(shí)間嚴(yán)重不匹配，且樓盤家書書面施工進(jìn)度相比實(shí)地考察進(jìn)度嚴(yán)重滯后。

在嘉定區(qū)建管委、房管局等主管單位的介入下，格林云尚業(yè)主代表、開發(fā)商金地項(xiàng)目總與奧園項(xiàng)目總等代表經(jīng)過(guò)多輪溝通，業(yè)主們得知監(jiān)管賬戶余額充足，開發(fā)商開發(fā)貸已還清。但業(yè)主在參觀項(xiàng)目工地時(shí)發(fā)現(xiàn)外立面嚴(yán)重鼓包，部分樓棟公區(qū)房梁違規(guī)開洞打斷鋼筋，幕墻受力埋件違規(guī)固定在加砌塊上，室內(nèi)防水與開槽工序混亂，室內(nèi)地面找平開裂，樓梯扶手嚴(yán)重生銹且型號(hào)不一致，走廊吊頂不平、部分走廊吊頂龍骨鉚釘數(shù)量不符合規(guī)范等。業(yè)主要求對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行整改。

外立面鼓包圖片來(lái)源：業(yè)主提供

部分樓棟公區(qū)房梁違規(guī)開洞打斷鋼筋圖片來(lái)源：業(yè)主提供

室內(nèi)防水與開槽工序混亂圖片來(lái)源：業(yè)主提供

不過(guò)，從業(yè)主后續(xù)反饋來(lái)看，溝通效果顯然并不理想，開發(fā)商已經(jīng)承認(rèn)普通整改無(wú)法達(dá)到正常的外立面效果，且不愿再投入重做，試圖向業(yè)主“絕交式”交房，嚴(yán)重侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

對(duì)此，上海市嘉定區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)介入并答復(fù)稱，經(jīng)核實(shí)，外立面不平整主要原因是預(yù)制構(gòu)件水平接縫位置。目前，已勒令項(xiàng)目啟動(dòng)全部樓棟的打磨、粉刷整改，預(yù)計(jì)6月25日之前完成。房屋精裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)問(wèn)題，將在6月25日前完成對(duì)后開洞部位有斷開鋼筋處，進(jìn)行加固處理。我委將按照5月28日現(xiàn)場(chǎng)答復(fù)會(huì)上開發(fā)商承諾的事項(xiàng)，持續(xù)跟蹤監(jiān)督，督促開發(fā)商履行承諾，完成相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題整改。

但在6月14日業(yè)主的維權(quán)訴求中，業(yè)主表示鑒于目前嘉定區(qū)建管委、房管局為首的政府專班已無(wú)法有效推動(dòng)項(xiàng)目交付進(jìn)度及質(zhì)量問(wèn)題整改，全體業(yè)主要求成立嘉定區(qū)級(jí)高層專班，由嘉定區(qū)區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)入高層專班，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)當(dāng)前區(qū)專班。

圖片來(lái)源：上海政府官網(wǎng)

金地商置再遇質(zhì)量危機(jī)？

從開發(fā)商暴雷到業(yè)主發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，奧園忙于“自救”，金地商置顯然也未承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任。

尤其在質(zhì)量方面，格林云尚不是被業(yè)主維權(quán)的唯一一個(gè)項(xiàng)目。

2023年2月，卓越、京東、金地商置共同在普陀真如打造的項(xiàng)目天元府，被業(yè)主反映交付時(shí)衛(wèi)生間沒(méi)有淋浴房、洗漱梳妝臺(tái)的瓷磚只貼一半，廚房?jī)H配備大白墻，不帶櫥柜吊柜……甚至，連插座都"減配"了。而如此裝修的房屋均價(jià)9.6萬(wàn)元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米。業(yè)主在購(gòu)買時(shí)還遭遇了“卡資料”、虛假宣傳。

雖然從名稱上看，金地商置的主營(yíng)業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)。但除了商業(yè)地產(chǎn)，金地商置的業(yè)務(wù)早已覆蓋了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。且與其他房企相同的是，在地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整的情況下，金地商置也要應(yīng)對(duì)“低利潤(rùn)”的難題。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年后，金地商置營(yíng)收與利潤(rùn)雙降，公司2020年、2021年、2022年?duì)I業(yè)收入分別為168.84億元、141.85億元、103.02億元，增幅為44.19%、-15.99%、-27.37%；凈利潤(rùn)分別為43.55億元、40.14億元、23.11億元，增幅為14.60%、-7.82%、-42.22%；毛利率分別為39.27%、20.33%、22.68%。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2022年金地商置經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為21.38億，大增1562.83%。但2023年初金地商置還開啟了一輪縮編：撤銷西南區(qū)域公司，成都公司與昆明公司合并，成立新的成昆公司，并進(jìn)華南區(qū)域；撤銷華中區(qū)域，原武漢公司劃入東部區(qū)域，原長(zhǎng)沙公司劃入華南區(qū)域，原河南事業(yè)部劃入華北區(qū)域。

利潤(rùn)稀薄，或許是開發(fā)商在房屋質(zhì)量上“偷工減料”的原因。另外，金地商置還面臨著一定的規(guī)模壓力。2020年初，金地商置公布了“3年沖刺千億規(guī)模”的計(jì)劃，該公司2020年-2022年每年增加約120億元銷售額，即可完成上述目標(biāo)。不過(guò)公司2020年-2022年合約銷售額分別為751.7億元、784.54億元、617.73億元，距離千億仍有相當(dāng)大的差距。

在此次的維權(quán)訴求中，全體業(yè)主要求開發(fā)商須提供詳盡的整改方案計(jì)劃及工程進(jìn)度計(jì)劃，并且稱“如果奧園對(duì)此表示不處理或困難，我們要求金地為進(jìn)度及質(zhì)量問(wèn)題整改兜底！當(dāng)初業(yè)主都是沖著金地在嘉定的口碑購(gòu)買的格林云尚期房，購(gòu)買房屋時(shí)金地曾承諾本項(xiàng)目由奧園拿地金地交付，如今金地轉(zhuǎn)臉不認(rèn)，格林云尚全體業(yè)主不同意！必須由金地負(fù)責(zé)質(zhì)量問(wèn)題整改到底！”