樓市子彈已上膛，會有核彈嗎？

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7月24日，中共中央政治局會議提出：“要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展?！?/p>

7月27日，住建部也喊話：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

在政治局會議定調及住建部發聲后，一周之內，一線城市中北京、深圳、廣州、上海住建部門相繼表態支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

北京：將更好滿足剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。

深圳：更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

廣州：將盡快推出有關政策措施，滿足剛性和改善性住房需求。

上海：繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求。

7月31日，國家發改委發布了《關于恢復和擴大消費的措施》的通知，在穩定大宗消費章節提出“支持剛性和改善性住房需求”，“做好保交樓、保民生、保穩定工作”、“完善住房保障基礎性制度和支持政策”、“穩步推進老舊小區改造”、“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”等重點內容。

8月1日晚間，在中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議上，外界關注度較高的“存量個人住房貸款利率”得到確認下調！

短短幾天時間，針對地產行業動作頻頻，這種現象是極為罕見的。可以說給市場傳遞了重要信號，各地已經開始在積極落實有關政策精神，更說明各地近期或將有具體的措施出臺。

隨著政策放松的預期越來越清晰，往后各種較為嚴格的限制性政策都有望得到調整。當然，基調和關注點主要放在支持和滿足剛性及改善型住房需求方面。

也可以預見，隨著高層一系列密集政策的先后表態，預計各地在限貸、限購、稅費、首套房認定標準等各方面，會做出全面的調整，持續保持房地產寬松的趨勢。

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今年年中重磅會議指出，房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。

事實上，自去年以來，二三四線城市持續在需求側出臺寬松政策，包括降低限購門檻、增加多孩家庭購房資格、降低貸款利率和首付比例等。

根據央行的規定，首套房利率下限可再下調20個基點，即可到4.0%。有些三四線城市的利率下限已經調到了4%以下，但房地產行情還是沒有發生較大扭轉，主要原因有：

一是，這些城市人口流失，變少了，小城市人口向省會大城市和特大城市聚集，中國人口向特大城市聚集，這將是未來幾年人口流動的趨勢；

二是，這些地方房子已經供過于求了，前些年大量建設的商品房已經完全過剩了；

三是，這幾年受國際和國內環境的影響，疊加三年疫情，居民的收入收到影響，口袋干癟了不少，簡單來說家里沒有余糧了，自然就沒有買房的熱情和信心了，年初全國各地還出現了一波提前還款熱潮，這一現象說明居民在主動降杠桿。

但一線城市房地產政策以微調為主，限購限售的的政策基本未松動。

年中重磅會議這次沒有提到“房住不炒”，這也是近5年來首次沒有提到的，很多人就拿這個說事，過度解讀說會有大反轉，房價會有大漲，唱多者更是大肆宣揚要進場買房。

筆者認為不能過度解讀，要客觀理性的分析，年中會議提到主要滿足的是剛需和改善型群體的住房需求，還有從住建部和四個一線城市的表態也可以看出主要是圍繞剛需和改善型群體調整優化政策，后期大概率也是針對剛需和改善型換房出臺政策，不會有2008年和2016年那種大水漫灌，房價大漲的行情。

年中會議最終的落腳點是促進房地產市場平穩健康發展，從這方面也說明后市不會出現大漲行情，最好是房價企穩，改變房價下降趨勢。

政策制定者也不希望久病求醫，一上來就給一劑興奮劑，那樣只會是回光返照，要相信國家的決策能力，相信即將到來的調控會是一劑良藥，真正能提振房地產市場信心，促進房地產市場平穩健康發展。

與二三四線城市不同，由于一線城市房地產本身對投資性需求就有很強吸引力，一旦放開限購，自住和投資需求都可能快速抬頭。

特別是深圳房地產市場，給點陽光就會燦爛，這也是為什么就唯獨北京、上海、深圳和廣州四個一線城市調控政策遲遲沒有大松動的原因。

7月27日，住建部表態，從降首付和利率，稅費減免、“認房不認貸”這些方向做一些調整和優化，這好像又回到以前政策老路，歸根結底還是降首付加杠桿的老套路，好像又要把以前房地產帶動經濟增長這支“夜壺”重新拿起來用了，只不過時過境遷，能起到多大的作用不得而知。

但是像以前那樣房價大漲應該是不會出現了，一個藥方不能治百病，病因不一樣，如果按照老藥方抓藥，沒有對癥下藥，就會達不到預期的治療效果。

況且如今的大環境和之前不一樣了，這幾年受國際關系的影響，出口受阻，只能靠內需拉動消費，老百姓經歷三年疫情，疊加失業率過高，收入受到很大影響，老百姓對未來收入預期不高。

讓居民加杠桿去買房，雖然房子買了，但是收入跟不上，房子就會出現斷供法拍的現象，這種現象也是高層不希望看到的。當前房地產調整優化政策應該和增加居民收入措施組合起來，只有居民收入提高了，才會有購置房產的信心和能力。

在年中重磅會議前有些城市陸陸續續也出臺了一些房地產調整和優化政策。

比如深圳，7月14日就可辦理“雙證合一”，據統計深圳有9萬多套雙本證，這樣就釋放了一半即4萬多個購房名額，要知道當初能買雙本證房子的人都是有資金實力的，而且很多雙本證的房子還處于深圳核心地段比如南山和福田區，有些還屬于豪宅，“雙證合一”后釋放的是貨真價實的有錢人的購房名額。

還有2020年深圳出臺“715”樓市新政，開啟限購、限售、限貸、限離全面嚴調時代，其中限購加碼，明確深戶滿3年+社保3年，非深戶社保滿5年，方可在深圳買房。

一夜間，有一批群體失去購房名額，而且數量還不少，樂有家研究中心曾據公開數據估算，這批群體規模大約在19萬-38萬人之間，現如今三年時間已過，釋放大量的購房名額。同時，深圳的住宅是3年限售，3年限售期一過，也會增加改善性需求，利好市場成交。

筆者認為，房產調控優化新政子彈已上膛，很快就會打出來，下半年房地產市場交易量會上來，但房價不會出現“大漲”行情，整體還是以“穩”為主。

所以，我們要客觀理性分析，要遵從國家頂層設計，剛需和改善群體就可以提前做好規劃，把握時機適時進場，而房地產新政出臺之時也將是那些投資炒房群體出貨離場的最好時機了，而不是加倉進場。