碧桂園“虧本”撤資萬達商管，宇宙第一房企努力求生

文/地金君

在太盟投資集團與大連萬達商管前簽署投資協議后，碧桂園宣布，出售其持有的珠海萬達商管全部股權。

12月13日，碧桂園發布公告稱，公司與萬達商管集團、及珠海萬贏訂立協議，據此，金逸環球（公司的間接全資附屬公司）有條件地同意向珠海萬贏或萬達方指定方出售，而珠海萬贏或萬達方指定方有條件地同意向金逸環球購買目標股份（相當于目標公司珠海萬達商管的1.79%股權），代價為30.68元。

根據公告，受限于協議的條款，珠海萬贏向金逸環球按如下方式支付：

于首期交割日，珠海萬贏向金逸環球指定賬戶支付6.57億元（“第一筆資金”）；在二期目標股份（即上述珠海萬達商管1.79%股權）質押解除后兩個工作日，珠海萬贏向金逸環球指定賬戶支付3648.07萬元（“第二筆資金”）；受限于協議的條款，珠海萬贏應在協議所述條件滿足后的三十日內或與目標公司就二期目標股份轉讓予珠海萬贏變更股東名冊手續同步向金逸環球指定賬戶支付等值23.75億元的美元（“第三筆資金”）。

碧桂園表示，出售事項完成后，集團將不再于珠海萬達商管（大連萬達商管子公司）擁有任何權益。但此次出售事項，集團預期累計錄得其他綜合虧損約1.6億元。

但是，為什么碧桂園會在此時選擇“虧本”退出萬達商管的“朋友圈”呢？

根據珠海萬達商管招股書，碧桂園曾于2021年8月和其他二十余名投資者，共同參與了珠海萬達商管上市前的融資，總投資金額達到380億元。

自投資人2021年入資以來，珠海萬達商管連續三年超額完成業績目標，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預估）為95億元，年增率達34%。過去三年，該公司共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預估）85億元。

然而，時至今日，珠海萬達已四次遞表港交所，但仍未成功上市。雖然于12月12日，太盟投資集團與大連萬達商管簽署了新投資協議，商定在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。但匯生國際融資總裁黃立沖認為，珠海萬達商管今年已經不可能上市了，尤其是當這份新的投資協議簽訂時，該公司未來會有新的變化，按照香港聯交所規定，公司股權發生重大改變以后需要一年才能上市。

要知道，如果今年年底珠海萬達商管仍然無法上市，按照原投資協議，該公司不僅需要在2024年第一季度之前回購上述21.17%股票，還需按每股回購價格為年化8%收益率來補償投資者，該筆資金總計超過400億元。

由此來看，碧桂園雖然是“虧本”清倉珠海萬達商管股權，但在此時撤資可謂是明智之舉。碧桂園也在公告中提到，集團正積極化解階段性流動壓力。由于集團僅于目標公司持有少數權益，公司認為進行出售事項能提前鎖定較為合適的交易價格和退出路徑，以規避未來退出時點與金額的重大不確定性，有效保障公司戰投股權資產變現的價值，將對公司有利。

對于撤資后的資金處理，碧桂園方面稱，由于集團正積極尋求整體方案以全面解決當前境外債務風險，該出售事項下，第一筆資金將用于解決二期目標股份質押相關債務，并解押二期目標股份。金逸環球根據協議收到的目標股份出售款項凈所得將用于境外重組。

言外之意，碧桂園所面臨的流動性壓力，早已走到無法忽視的地步。

比如債券兌付。根據公開報道，碧桂園出售萬達股權的交易款用于兌付“22碧地02”的本息。據悉，“22碧地02”是碧桂園2022年12月發行的一筆公司債，規模為8億元，由中證金融、承銷商中信建投聯合創設全額信用保護憑證，發行票面利率4.88%。

值得一提的是，該筆債券當時的抵押物正是珠海萬達商管的股權。于12月13日，“22碧地02”迎來了付息日及回售行權日。在此之前，碧桂園曾多次為這筆債券的兌付與投資者進行了溝通，但基于當前的市場現狀，碧桂園沒有爭取到投資者的繼續持有。

不過，碧桂園還是足額支付了該債券回購部分的本金及利息。公告顯示，“22碧地02”本次回售登記期有效回售申報數量為800萬張，回售金額為8億元（不含利息）， 撤銷回售數量為0張，撤銷回售金額為0元；本次撤銷回售后，剩余未回售債券數量為0張。“22碧地02”將于2023年12月14日于深圳證券交易所摘牌。

雖然碧桂園還是在最后一刻避免了境內債違約情況的發生，但這個“宇宙級房企”早已負債累累。

眾所周知，恒大背負著2.4萬億高額欠款，碧桂園實際也有高達1.4萬億的債務情況。通過財報可以看到，截至2022年年底，碧桂園的總負債高達1.43萬億元，其中一年內到期的銀行及其他借款共有612.05億元，這些短期債務無疑給公司帶來巨大壓力。

到了2023年上半年，碧桂園總借貸為2579億元，較去年底有所降減，一年內到期的銀行及其他借款約為785.87億元。但其現金總額約1306億元，較去年底減少11.5%，凈負債率也由2022年年末的40.0%上升至50.1%

此外，截至上半年末，碧桂園共有總現金余額約1305.69億元，同比減少169.81億元。其中現金及現金等價物約為1011.15億元，受限制現金約為294.54億元，顯然難以覆蓋債務支出。

與此同時，截至2023年6月30日，碧桂園凈虧損489.32億元，相當于上半年每天虧損約2.7億元。

對于業績虧損、負債高啟的碧桂園而言，如何快速實現銷售回款，成為當前能否度過危機的最大挑戰。

然而，近年來房地產市場去化速度整體放緩，哪怕是碧桂園也無法繼續維持下去。12月6日，碧桂園披露了2023年11月未經審核銷售數據，11月單月共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約61.1億元，去年同期合同銷售金額約260.1億元；歸屬本公司股東權益的合同銷售建筑面積約58萬平方米，去年同期為322萬平方米。

值得一提的是，在經歷虧本退出萬達商管、債券兌付等情況的時候，碧桂園也在通過高管降薪等方式“節流開源”。

相關公告顯示，結合行業和公司實際經營需要，碧桂園執行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執行董事陳翀主動提出降低薪酬請求，并已于11月1日與公司簽訂董事服務補充協議及補充委任函，將作為董事的最新年度薪酬調整至12萬元。

在此之前，楊惠妍、莫斌、楊子瑩、陳翀的年薪分別為37萬元、300萬元、200萬元、37萬元。可以看到，碧桂園董事、總裁莫斌年薪降幅最大，但另外三人均為楊氏家族成員，其中，楊子瑩為碧桂園董事會主席楊惠妍的妹妹，陳翀為楊惠妍的丈夫。

事實上，近兩年碧桂園高管薪酬發生多次調整。據不完全統計，自2021年開始至今，發生薪酬調整涉及到的高管包括公司總部副總裁、職能中心總經理及以上高管、區域總裁等，薪酬下降約86%。

除此之外，還有消息稱，碧桂園創始人為了還債賣掉了私人飛機，楊氏家族曾向碧桂園提供了3億美元的無息借款，但即便如此，債務仍然難以清償。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，對于碧桂園來說，目前最重要的是保持穩定的經營和財務狀況。公司已采取了一系列措施來降低流動性壓力，包括出售資產、尋求新的融資渠道以及與債權人進行談判以重組債務等等。這些措施可能會對公司的經營和財務狀況產生一定的影響，但具體影響程度需要根據公司的具體情況和市場環境來判斷。

柏文喜表示，我們可以認為碧桂園目前處于一個相對穩定的狀態，但仍然需要密切關注市場動態和公司的經營情況。未來碧桂園需要繼續保持穩健的財務狀況，加強風險管理和成本控制，推動債務重組和強化銷售與融資，并積極尋求新的發展機會和業務模式優化調整。同時，公司也需要與債權人和其他利益相關方進行積極的溝通和合作，以尋求更好的解決方案來應對當前的挑戰。

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