瀘州市商品房預售資金如何監管？請你提意見

根據國家、省最新工作要求，為有效防范房地產市場風險，進一步加強房地產市場管理，日前，市住房城鄉建設局修訂形成了《瀘州市商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》，目前正面向社會公開征集意見建議。

瀘州市商品房預售資金監管辦法

（征求意見稿）

為加強商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金專款專用，順利推進房地產開發項目建設，維護商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）《最高人民法院 住房和城鄉建設部關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第一章 總 則

第一條商品房預售資金監管遵循“政府主導、全程監管、多方監督、節點控制、專款專用”的原則。

第二條本辦法適用于本市中心城區建設用地范圍內商品房預售資金的存入、使用及其監督管理。

第三條本辦法所稱的商品房預售資金，是指房地產開發經營企業（以下簡稱“開發企業”）將依法取得《商品房預售許可證》的商品房出售時，由購房人按《商品房買賣合同（預售）》約定支付的全部房價款，包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭貸款（包括商業按揭貸款、住房公積金按揭貸款，下同）等購房款。

商品房預售資金以《商品房預售許可證》為單位進行監管，一個監管項目是指一個《商品房預售許可證》批準預售的所有商品房。

第四條市住房城鄉建設局負責全市商品房預售資金監管指導工作，具體負責制定相關政策措施。

受瀘州市住房和城鄉建設局委托，瀘州市住房保障和房地產發展中心，具體承擔江陽區和龍馬潭區中心城區建設用地范圍內商品房預售資金的收存、使用管理工作。

江陽區、龍馬潭區住房城鄉建設行政主管部門和自貿區建設行政主管部門按照商品房預售許可審批權限負責本轄區范圍內商品房預售資金監督管理工作。

納溪區住房城鄉建設行政主管部門負責本轄區范圍內商品房預售資金監督管理工作。

第五條市住房城鄉建設局會同中國人民銀行瀘州市中心支行、國家金融監督管理總局瀘州監管分局，通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、業務能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行應當通過市住房城鄉建設局門戶網站進行公示。開發企業應當自行在中標銀行中選擇一家銀行作為商品房預售資金監管銀行（以下簡稱“監管銀行”）。

第六條中國人民銀行瀘州市中心支行（以下簡稱“人行瀘州中支”）履行對商業銀行結算賬戶的監督管理職責，負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。

第七條國家金融監督管理總局瀘州監管分局負責對商業銀行合規發放按揭貸款、預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

第二章 監管協議簽訂和專戶設立

第八條開發項目辦理商品房預售許可應達到以下形象進度條件：中高層（即九層及以下）建筑主體施工形象進度不低于地面總層數的二分之一；高層（十層及以上，100米以下）建筑主體施工形象進度不低于地面總層數的四分之一；超高層（建筑高度100米及以上）建筑主體施工形象進度不低于地面十層。

開發企業原則上按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則開設商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱“監管賬戶”），監管賬戶名稱為“‘開發企業名稱’加‘預售資金監管專戶’”字樣。

第九條開發企業與住房城鄉建設行政主管部門（以下簡稱“監管機構”）和監管銀行簽訂《瀘州市商品房預售資金監管協議》（以下簡稱“《監管協議》”）。《監管協議》應當包括開發企業名稱、監管項目名稱和坐落、監管賬戶名稱、賬號和開戶銀行信息、監管項目范圍、預售資金收存和使用方式、監管額度、各方權利義務、違約責任、爭議解決方式和其他相關事項等內容。

第十條開發企業應在商品房銷售現場顯著位置公示監管賬戶信息，在《商品房預售許可證》上載明并同步在門戶網站對監管賬戶信息進行公示。在《商品房買賣合同（預售）》中載明預售資金監管銀行、監管賬戶等信息。

第十一條監管項目原則上不得變更預售資金監管銀行。確需變更監管銀行的，開發企業需與監管機構和監管銀行協商一致。原《監管協議》終止并簽訂新的《監管協議》后，原監管賬戶的結余資金全部轉入新的監管賬戶。

第三章 預售資金存入

第十二條監管項目預售資金分重點監管資金（監管額度內資金）和非重點監管資金（超出監管額度的資金）。重點監管資金總額按照《商品房預售許可證》載明總建筑面積計算核定，具體計算標準為：3000元/平方米。此外為非重點監管資金。

第十三條開發企業取得《商品房預售許可證》后，應當按本辦法第十四條、第十五條、第十六條規定將商品房預售資金全部直接存入監管賬戶；監管賬戶內的資金達到重點監管額度后，超出監管額度的資金可由開發企業提取使用。

第十四條開發企業應當引導購房人通過POS機等方式將商品房預售資金全部直接存入監管賬戶。開發企業及其委托機構不得將預售資金存入除監管賬戶外的其他賬戶。

第十五條購房人將預售資金存入監管賬戶后，監管銀行應當將入賬信息實時上傳至商品房預售資金監管系統。通過按揭貸款方式購買的，按揭貸款銀行應審核首付款入賬金額不得低于人民銀行規定的首付款比例；通過一次性付款購房或分期付款購房的，按照合同約定的時間節點存入。每套房屋入賬金額與《商品房買賣合同（預售）》約定入賬金額相匹配時，方能辦理該套房屋《商品房買賣合同（預售）》網簽備案。

第十六條監管項目按揭貸款合作銀行和公積金管理中心應將按揭貸款直接發放至對應的監管賬戶，應當把網簽備案合同作為受理購房人申請按揭貸款的依據。

第十七條對監管賬戶出現不明資金入賬的，監管銀行應于5個工作日內完成查實工作。對查實后應進入監管賬戶的資金，監管銀行應及時將信息關聯至對應房屋；對查實后不應進入監管賬戶的資金，可由開發企業申請原路退回或劃轉至指定賬戶。

第四章 預售重點監管資金使用

第十八條商品房預售重點監管資金不同于開發企業自有資金，應當專款專用，必須用于項目有關的工程建設，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。在商品房完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自劃扣；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。

第十九條監管項目工程建設形象進度達到撥付節點后，開發企業按照本辦法第二十條、第二十一條相關規定向監管機構申請撥付使用。

第二十條開發企業根據監管項目工程進度向監管機構申請撥付重點監管資金。具體撥付節點和撥付標準如下：

（一）主體工程按每四層樓為一個節點，每個節點按比例平均撥付，至封頂節點可累計撥付重點監管資金總額的60%；

（二）主體結構分部工程驗收完成后，可撥付重點監管資金總額的10%；

（三）建筑節能分部工程驗收完成后，可撥付重點監管資金總額的15%；

（四）竣工驗收備案完成后，可撥付重點監管資金總額的10%；

（五）房屋所有權首次登記完成后，可撥付重點監管資金總額的5%。

在完成房屋所有權首次登記前，監管項目累計撥付重點監管資金不得超過應監管金額的95%。市住房城鄉建設局可根據實際情況對監管項目重點監管額度、撥付節點及比例進行動態調整。

第二十一條開發企業申請撥付預售監管資金，應提交以下資料：

（一）申請主體工程至封頂節點撥付的，提供預測繪報告、施工單位、建設單位和監理單位出具的工程進度表；

（二）申請主體結構分部工程驗收和建筑節能分部工程驗收節點撥付的，提供施工單位、建設單位和監理單位出具的工程進度表、相關質量責任主體單位出具的驗收合格資料；

（三）申請竣工驗收備案完成節點撥付的，提供竣工驗收備案資料；

（四）完成房屋所有權首次登記的，提供不動產權登記資料；

（五）施工合同等需要提交的其他相關資料。

第二十二條監管機構自受理撥付申請之日起5個工作日內完成審核手續。符合撥付條件的，監管機構應當在瀘州市商品房預售資金監管系統中發出“預售資金撥付通知”指令，監管銀行收到指令后，應當在1個工作日內完成撥付。

第二十三條開發企業與購房人協商一致取消商品房交易的，由開發企業向監管機構提出退款申請。監管機構審核確認后，向監管銀行出具預售資金退款通知書，監管銀行應當在1個工作日內將相應預售資金撥付到購房人銀行賬戶。

第二十四條開發企業出現下列情形之一的，由監管機構責令其限期整改，在完成整改前暫停解控重點監管預售資金。

（一）未按本辦法規定存入或使用預售資金的；

（二）提交虛假材料騙取預售資金的；

（三）違反商品房預售資金監管規定的其他行為。

對逾期未整改到位的，對開發企業予以信用扣分處理；情節嚴重的，暫停辦理開發項目商品房預售許可、暫停辦理網簽備案、暫停提取使用非重點監管資金。

第五章 預售資金監管

第二十五條監管項目重點監管資金總額及撥付比例與開發企業信用等級掛鉤。

第二十六條市住房城鄉建設局、人行瀘州中支和國家金融監督管理總局瀘州監管分局共同推動商品房網簽備案系統和商業銀行業務管理系統對接，加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款數據信息共享。

第二十七條監管銀行應建立健全商品房預售資金監管信息臺賬，通過專有系統設立監管項目分戶明細及收支賬，及時對帳，確保賬實相符。

監管銀行嚴格按照《監管協議》和有關規定做好監管賬戶管理，對發現開發企業存在違規挪用預售資金的，應當停止撥付，并立即書面告知監管機構。

監管銀行違反《監管協議》的，監管機構按照《監管協議》和有關規定處理。對擅自撥付預售資金部分，由監管銀行負責追回資金，無法追回的依法承擔相應責任。

第二十八條銀行業金融機構有下列情形之一的，從違規事實確認之日起3年內不得在本市開展預售資金監管業務，瀘州市住房保障和房地產發展中心不與其簽訂《瀘州市商品房預售資金監管協議書》，同時將其違規事項抄送人行瀘州中支、國家金融監督管理總局瀘州監管分局。

（一）按揭貸款銀行未按照本辦法規定將購房人的按揭貸款全部直接發放至監管賬戶，且不配合整改的；

（二）商業銀行收到房地產開發企業收存的購房款至該行非預售資金監管賬戶后，不配合劃轉或追繳資金至預售資金監管賬戶的。

第二十九條開發企業在監管項目完成房屋所有權首次登記后，持相關材料向監管機構申請解除預售資金監管。監管機構應當在受理后5個工作日內解除對該監管項目監管賬戶的監管。

第三十條人民法院對商品房預售資金監管賬戶采取凍結、保全、執行等措施的，按《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行 關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等有關文件規定執行。

第三十一條購房人應將所支付的購房款存入《商品房預售許可證》上載明的預售資金監管賬戶，并及時查看、比對監管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監管賬戶。

第六章 法律責任

第三十二條監管銀行未履行《監管協議》、違反本辦法和其他商品房預售資金監管有關規定的，按《監管協議》約定追究相關責任。

第三十三條監管機構和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規給予處分；構成犯罪的，依法追究責任。

第七章 附 則

第三十四條本辦法由瀘州市住房和城鄉建設局會同中國人民銀行瀘州市中心支行、國家金融監督管理總局瀘州監管分局進行解釋。

各縣區可參照本辦法規定執行商品房預售資金監管，也可結合實際制定本縣區的實施辦法。

第三十五條本辦法自印發之日起執行，有效期5年。原《瀘州市商品房預售資金監管辦法》（瀘住建發〔2023〕9號）不再執行。國家、省、市有新規定的，按新規定執行。

各單位、企業和個人在征集意見期間，可通過當面、信函、電子郵件等方式提交書面材料，單位、企業應在書面材料上加蓋公章，個人應署實名并附聯系方式。

聯系人：陳丹；聯系電話：0830-2285869；

地址：四川省瀘州市江陽區江陽南路34號（瀘州市住房和城鄉建設局辦公大樓7樓7—6室）

來源：瀘州住建發布

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