成都樓市，接下來，哪些房產最難？

如果要問，這幾年成都樓市哪些房產崩得最厲害？

我前幾年對成都市場的判斷是：“投資客越多的區域，房價會崩得越厲害！”

上一個階段，論跌幅，當時不限購的視高首當其沖。

然后就是天府新區也是不甘示弱。

可以說市場的發展趨勢基本和我當時分析的一致。

那么現如今，該輪到哪些房產了呢？

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規劃，很有幫助！）

我認為下個階段，成都樓市最難的應該是近郊、遠郊高單價、高總價的房產。

可以說，未來只有5+1區能夠有條件支撐高單價、高總價住宅在二手房市場相對正常的流通。

近郊、遠郊，高單價、高總價住宅，會越來越趨向于消費住宅，純自住可以，但如果要賣，在二手市場的流通會越來越艱難。

兩條建議：

1、如果你很在意房價的漲跌，你預算的單價/總價越高，建議你越應該優先考慮5+1城區。

2、如果你很在意房產的漲跌，你手里在近郊、遠郊有高單價、高總價的房產，建議置換到5+1區或者賣掉。

注：個人建議單價在2.4萬/㎡以上，總價在330萬以上。同時不是說5+1區高單價、高總價的樓盤一定會漲，而是5+1區高單價、高總價的樓盤大概率房價表現會優于近郊、遠郊。

為什么我會有這樣的分析？

因為成都未來的高單價、高總價市場的競爭會相當激烈，近郊、遠郊很難撐起高單價、高總價市場。

上一個階段，近郊像天府新區出現不少高總價、高單價的品質樓盤，并且在市場上擁有較好的表現。

很大原因是由于前些年，在7090政策下（指：新建商品房住宅項目的戶型比，要求90㎡以下的套型建筑面積必須占到整個項目總面積的70%以上），5+1區品質樓盤供應少，都是一些剛需剛改盤。

市場堆積了大量改善需求，但市場上卻沒有太多供應。

說到底，改善品質樓盤的競爭太小了！

天府新區打了個很好的時間差，吸收了大量5+1區對居住品質有要求的購房者外溢。

必須要承認，在5+1區沒有太多高品質樓盤供應的時候，天府新區的高端住宅其實是比較有市場。

但市場是一直在變的，如今7090退出歷史舞臺，5+1區的品質住宅供應在逐漸提升。

對于近郊、遠郊而言，它們在高端市場的競爭力也就必然下滑。

雖然大家天天討論的都是成都總價幾百萬，上千萬的房子，但事實上成都房產總價中位數就150萬左右。

高單價、高總價房源，在市場必然是小眾需求。

要知道，經濟是個社會活動，人越多，生產力越發達，經濟類型越豐富，產業如此，房產也是如此。

面對小眾需求，就需要足夠多的人口基數才能支撐。

我把成都人口密度按三個檔次劃分。

第一梯隊是5+1區（高新區、錦江區、成華區、武侯區、錦江區、青羊區）

第二梯隊是（天府新區、雙流區、龍泉驛區、郫都區、溫江區、新都區、青白江區、新津區）

第三梯隊是遠郊剩余城區。

可以說，第一梯隊的5+1區，和第二梯隊的人口密度，完全是斷崖式的差距。

這一差距，也就注定了高單價、高總價住宅，在人口密集的5+1城區能相對輕松去化，但對人口密度低的區域會開始越來越難。

近郊、遠郊，未來需要面對的是內憂外患。

近郊改善品質樓盤，除非你的品質的確在市場沒有對手，并且能營銷出標桿的IP，不然會崩的很慘。

一方面5+1城區的供應起來了，高價需求很難外溢到近郊、遠郊，可能還會反過來吸收近郊、遠郊的高價需求。

另一方面是近郊、遠郊大量儲備土地，改善品質盤還在繼續供應，為數不多的需求還在被大量的供應給稀釋。

目前看，最頭疼的應該是天府新區。

樓市上個階段，天府新區算是投資客比較多的區域，這個階段，天府新區又屬于高單價、高總價房源多的近郊。

我個人認為，天府新區依然能有不錯的發展，我的觀點也一直是，現階段天府新區應該用低房價吸引人口從而推動發展。

只能說，現在看，天府新區的樓市會和它的位置一樣，“難（南）”上加“難（南）”。