降息潮之下，房價正在悄悄“筑底”

南京的房貸利率，又創新低了！

小編從業內獲悉，南京有8家銀行明確表示首套房貸利率最低可以做到3.05%（LPR-90基點）。其中，國有五大行首套房貸利率執行3.05%-3.15%。

3.05%的房貸利率，是什么概念呢？

可以稱得上是南京史上最低的，哪怕是08年的房貸集體打7折都沒有這么低。

這是南京有房貸按揭以來最低的利率紀錄。

月初的我還寫了文章，說云南玉溪有銀行房貸利率做到2.95%，當時大家還非常震驚。

沒想到半個月不到，這樣的房貸利率就來了，并且是首套二套同時降到3.05%。

那么利率由3.15%（LPR-80BP）調整至3.05%（LPR-90bp），買房人能省多少？

我們測算，若貸款300萬元，按等額本息、貸款30年計算，此前利率3.15%，月供為12892元；按目前3.05%利率計算，則月供為12729元，總利息少了5.87萬元，月供每月減少163元。

回想以前，我們的房貸利率動輒5%-6%的時候，很多人總拿美國、日本兩三個點的房貸利率說事。

沒想到兩年后，我們也降到了這個水平了。

現在，全國一二線城市的房貸利率已經形成了三個梯度：

• 北上廣深3.4-3.5%；

• 武漢、杭州等城市首套二套最低利率3.25%；

• 南京、蘇州等首套二套最低房貸利率3.05%；

接下來的房貸利率走勢也很明朗了！

上周三，美聯儲主席鮑威爾在眾議院的聽證會上表態了：

不需要等到通脹率降至2%才開始降息。因為如果等待太久，通脹可能會下降過低，這不是美聯儲希望看到的。

大概意思就是，鮑威爾“暗示”美元降息的腳步已經接近了。

現在受制于美元息差壓力，國內的房貸利率也不敢大幅下降。一旦美元降息，人民幣肯定會堅決跟進。

到時候什么“存量房降息”，都只是一句話的事情。

現在大家都在等風來...

有心人會發現，隨著房貸利率的下調，銀行正在一步步地下調存款利率。

去年還能買到3%以上的存款利率，不到一年時間，現在已經下調到1.9%。

同樣由于存款利率的下調，也會為房貸利率下調釋放更多的空間。

當房貸利率降低至一定程度，那么不可避免會涉及一個問題：租售比！

所謂租售比，就是房屋租金與售價之間的比例。

很多買房人認為租售比數據，是判斷一個房產是否值得長期持有價值的重要參考。

我們以油坊橋的安置房為例，一套89平三房的月租金為4000元，售價為150萬元，那么其租售比就是（4000元/月 * 12個月）/ 150萬元 = 0.032，即3.2%。

這個租售比率意味著，如果投資者購買這套房子并出租，理論上需要20.8年才能通過租金收回投資成本。

3.2%的租售比，甚至比存款利率要高不少！

南京主城很多的老破小的租售比都在2.5%以上，總價100萬左右的老破小都能租到3000塊，租售比十分的漂亮，達到2.5-3.6%。

最近南京不是大力推“以舊換新”嗎？

zf收房的也不傻，這些主城的老房子哪怕買著不住，租出去也不虧，收益率絕對會超過存款利率。

反過來說，當租房和買房月供成本差不多的時候，年輕人就會選擇買房，而不是幫房東還房貸。

如果后續房貸利率大跳水，我不敢說房子會迎來大漲，但房價的基本盤肯定穩住了。