福州晉安浦下建發(fā)·灝云分析

今天來一篇樓盤分析，經(jīng)常看到評(píng)論區(qū)有人留言建發(fā)·灝云，目前項(xiàng)目的資料也都已經(jīng)放出，部分樓棟也已經(jīng)備案領(lǐng)證，下面聊聊。

樓盤規(guī)劃

建發(fā)·灝云：備案名（云畔公館），地處：晉安中路東側(cè)、福新支路北側(cè)，晉安河邊。

項(xiàng)目占地50畝，規(guī)劃10棟20-33F的高層第四代住宅，主推面積149-225平，精裝2T2產(chǎn)品，合計(jì)556戶，物業(yè)費(fèi)5.9元/平，純商定位。

土拍情況

2023年11月28日，守正以27.03億拿下宗地2023-54號(hào)浦下地塊，溢價(jià)率17.62%，樓面價(jià)26592元/㎡，地塊面積：50.82畝；容積率：3.0，限高：100米。

分析：去年底最后一場(chǎng)土拍，守正拿下鼓樓邊的純商地塊，相比于上一場(chǎng)鼓臺(tái)核心地塊集中供應(yīng)，建發(fā)和保利接連拿地，來到這一場(chǎng)，激烈程度有所放緩。

對(duì)于守正而言，長(zhǎng)樂新晉房企，一直以操盤高比例安商房為主，不過從上一場(chǎng)土拍開始，面對(duì)核心地塊，房企就頻頻舉牌，拿地意愿極高。

雖然最終未能如愿，但是表現(xiàn)出來的魄力足夠強(qiáng)勢(shì)，在這一場(chǎng)土拍，唯一的一幅核心地塊，在房企勢(shì)如破竹的形態(tài)下，最終順利拿下。

這也算是在土拍市場(chǎng)少有打破壟斷的一次。

最終房企還是與建發(fā)合作開發(fā)，僅僅只是做一個(gè)地塊的供應(yīng)方。

對(duì)于地塊的價(jià)格，只能算中規(guī)中矩，一河之隔的高工地塊，拍出了3.8W的樓面價(jià)。

對(duì)比而言，一個(gè)鼓樓的身份，樓面價(jià)差了1.2W，存在一定優(yōu)勢(shì)。

奈何近期的土拍，周邊的兩幅純商地塊，價(jià)格也在走低，鼓樓的機(jī)械廠地塊樓面價(jià)2.57W，晉安的僅1.6W，一下子也拉低了項(xiàng)目預(yù)期。

從地塊的指標(biāo)來看，面積適中，容積率3.0，限高100米，不算太優(yōu)質(zhì)，只是這幾年高容積率地塊多了后，也不算夸張。

地塊的形狀雖然不規(guī)整，不過面寬夠大，對(duì)于打造社區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)。

戶型情況

項(xiàng)目主打4個(gè)面積段戶型，由于是第四代住宅，又分成奇偶層，實(shí)際達(dá)到8種戶型。

149平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，大面寬布局，客餐廳一體化設(shè)計(jì)，空間感更強(qiáng)，由于是高層住宅，所以公攤不低，不過對(duì)比今年同面積的產(chǎn)品，比如天琴湖等，戶型的優(yōu)勢(shì)更明顯。

對(duì)于第四代的前庭后院，項(xiàng)目的偶數(shù)層采取南向的長(zhǎng)陽臺(tái)，獨(dú)享，奇數(shù)層采取分隔，主臥搭配側(cè)邊陽臺(tái)以及一個(gè)不算獨(dú)立的中間庭院，對(duì)于第四代主要還是隱私以及采光問。

從備案單價(jià)來看，奇數(shù)層比偶數(shù)層貴不少，偶數(shù)層的面積更大一些。

169平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，四開間朝南，獨(dú)立客餐廳，南北對(duì)流，在戶型布局上，主臥占據(jù)較大面積，對(duì)于這個(gè)面積段而言，客廳面寬差點(diǎn)意思，對(duì)于次主臥的衛(wèi)生間，依靠陽臺(tái)做采光，存在一定隱私問題。

至于奇偶層的設(shè)計(jì)，與上面的戶型完全一致，一個(gè)是南向長(zhǎng)條的庭院，一個(gè)是分割的。

189平米：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，169平米的升級(jí)版，戶型基本一致，主要就是一間臥室改到北面，客廳空間增加不少。

220平米：五房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，布局有所改變，采取了大平層常用的側(cè)邊客餐廳，做到L的轉(zhuǎn)角采光，搭配左側(cè)和南側(cè)的內(nèi)河，有一定景觀，主臥同樣占據(jù)較大面積，不過北側(cè)的兩房空間都相對(duì)一般。

對(duì)于這個(gè)戶型，最好的聯(lián)想就是當(dāng)初的融僑云津209平，項(xiàng)目額外做了個(gè)第四代的產(chǎn)品升級(jí)。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)而言，基本都是中規(guī)中矩，看不到過于出彩的特色，在第四代的設(shè)計(jì)上，四個(gè)戶型的設(shè)計(jì)都一致，由于地塊面寬較大，所以項(xiàng)目的戶型也基本是大面寬的設(shè)計(jì)。

只不過在近期不少新品，比如建發(fā)自己的產(chǎn)品，都有很多特色存在，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目而言，亮點(diǎn)稍顯一般。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于晉安區(qū)，與鼓樓一河之隔，距離地鐵4號(hào)線+F1，500米，距離世歐、泰禾、東街口2公里左右，距離省立醫(yī)院1.3公里，交通、醫(yī)療、商業(yè)都相對(duì)完善。

項(xiàng)目一河之隔的鼓樓周邊存在一附小，實(shí)小等，作為陪讀房也足夠匹配，當(dāng)然自身的劃片就沒有太大預(yù)期。

項(xiàng)目南側(cè)、左側(cè)都是內(nèi)河，能保持一定的空間視野。

如果按區(qū)位劃分，雖然房企一直以鼓樓做宣傳，但是更符合某個(gè)網(wǎng)友經(jīng)常提及的二內(nèi)晉。

至于項(xiàng)目的負(fù)面，項(xiàng)目右側(cè)即福州第四十三中學(xué)，即少管所，同時(shí)還存在廟宇。

項(xiàng)目南側(cè)地塊，規(guī)劃是中小學(xué)用地+部分住宅用地，未來可能存在一定的噪音影響。

除此之外，還有群友以前聊到過的項(xiàng)目的地塊，在北側(cè)中間是一條馬路對(duì)沖，存在一定風(fēng)水敏感話題。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目的區(qū)位，地處晉安區(qū)二環(huán)內(nèi)，周邊的配套足夠完善，不過也存在比較明顯的負(fù)面，對(duì)于部分地緣客，特別是非必須鼓樓牌子的地緣改善，有較大吸引力。

價(jià)格情況

項(xiàng)目已經(jīng)上市，不過風(fēng)聲不算大，以網(wǎng)絡(luò)消息為例：首開樓棟：1# 2# 9#，共160套，1#均價(jià)約37000元/㎡ ，2#均價(jià)40000-42000元/㎡，9#均價(jià)43000元/㎡。

1、建發(fā)瑞云：樓面價(jià)2.87W，精裝4.4-4.8W
2、保利屏西天悅：樓面價(jià)2.86W，精裝4.6-5.3W
3、建發(fā)璞云：樓面價(jià)2.68W，精裝售價(jià)4.85W+40W車位

分析：對(duì)于項(xiàng)目的售價(jià)，由于首期的樓棟，都僅靠少管所+廟宇，所以價(jià)格相對(duì)較低，特別是對(duì)比項(xiàng)目的220平產(chǎn)品，靠近晉安河的視野優(yōu)勢(shì)，存在一定價(jià)格差。

從首期的均價(jià)4.2W左右來看，和此前房企上市的瑞云類似，瑞云的沿街樓棟，給出的優(yōu)惠價(jià)，精裝中層4.4W左右，從樓面差價(jià)來說，價(jià)格基本接近。

從項(xiàng)目的產(chǎn)品定位來說，這次四個(gè)面積段，分配的比例比較適中，相比于房企的部分偏剛改盤，這個(gè)項(xiàng)目的改善氛圍更濃一些。

這個(gè)定價(jià)對(duì)于地緣剛改的選擇也算匹配，只不過目前市場(chǎng)存在一定的困擾。

雖然50畝地塊，但是配合高容積率房源達(dá)到556套，對(duì)于目前的改善盤而言，這個(gè)體量不算少。

周邊供應(yīng)不少地塊，后續(xù)的競(jìng)品不少，加上臺(tái)江等供應(yīng)，都是潛在的競(jìng)爭(zhēng)。

雖然一直以鼓樓的高工做對(duì)比，但是目前的市場(chǎng)，每個(gè)產(chǎn)品段的定價(jià)都有自己的局限，甚至自身的社區(qū)定位，也決定了自己的上限。

如果以目前周邊的供應(yīng)來說，項(xiàng)目的價(jià)格雖然談不上高溢價(jià)，但是后續(xù)的保值難度依舊不低。

樓盤總結(jié)

項(xiàng)目位于晉安區(qū)二環(huán)內(nèi)，優(yōu)勢(shì)在于純商定位，周邊配套相對(duì)完善，地緣改善有一定需求，特別是對(duì)于承接鼓樓外溢客源，項(xiàng)目劣勢(shì)在于存在廟宇少管所等，周邊的供應(yīng)不低。

近期的改善新盤，都呈現(xiàn)一個(gè)趨勢(shì)，雷聲大雨點(diǎn)小，上市前預(yù)期拉高，上市后非常沉默。

可能這就是目前改善市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，對(duì)于購房者而言，依舊還是評(píng)估預(yù)算，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目比較建議169平。