等待十年，商業(yè)熬出住宅，福州西二環(huán)地塊能鳳凰涅槃嗎？

福州西二環(huán)，曾經(jīng)的黎明永輝店，陪伴了福州市民21年，2022年2月，因征地離開了福州市民的視線。

彼時，隨著黎明永輝的離開，大家以為出讓多年的原黎明永輝超市周邊地塊項目會有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展了。

誰料，一晃兩年多過去了，地塊才終于迎來了新的消息，不是動工建設(shè)，是控規(guī)又調(diào)整了。

一、商業(yè)熬成住宅

近日，福州市鼓樓區(qū)350102-HS-L管理單元L-3地塊控規(guī)草案公示，

據(jù)公告，地塊位于鼓樓區(qū)斗池路與西二環(huán)中路交叉口，北至烏山西路、西至教育學(xué)院附中及潤和郡、南至斗池路、東至西二環(huán)中路，調(diào)整范圍2.37公頃（合35.55畝）。

地塊即斗池路原黎明永輝超市周邊地塊的商業(yè)和商務(wù)辦公部分。

我們來看看控規(guī)調(diào)整了什么內(nèi)容？

調(diào)整后，用地性質(zhì)由商業(yè)、商務(wù)辦公用地，變?yōu)?strong>商業(yè)商務(wù)住宅混合用地；

地塊容積率從原來的5.3下調(diào)至3.7，

建筑限高從原規(guī)劃最高186米降至100米。

通俗地說，此次調(diào)整后，

1.項目建筑面積減少了，計容面積從原規(guī)劃18.4萬方縮減至8.77萬方（容積率下調(diào)）。

2.新增了住宅面積。

3.商業(yè)商務(wù)規(guī)模將大幅“縮水”。總面積減少，又增加了住宅面積，商業(yè)商務(wù)的面積自然大幅減少。

3.樓矮了許多。最高從186米降至100米。

二、地塊拍賣

十年前，2014年6月，地塊上架拍賣，

最終以底價9.2億拍出，地塊面積約67.56畝，成交樓面價約4085元/㎡ 。

彼時土地出讓公告顯示，地塊共分東、西兩部分，用途為商服(商務(wù)辦公、商業(yè))用地、住宅用地、公園綠地，容積率1.0至5.0。

競得人須提供總建筑面積75700平方米建筑(其中住宅38700平方米，商業(yè)用房37000平方米)，由指定單位回購作為安置房，該部分建筑面積按3000元/平方米結(jié)算。

另外，競得人應(yīng)在本地塊建設(shè)至少一幢5A甲級寫字樓，并捐建一所現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的36班示范標(biāo)桿小學(xué)，投資額不少于3000萬元。

三、項目變遷

地塊分期供地建設(shè)，總體分為A、B兩個部分。

A區(qū)約14.7畝，主要用于建設(shè)安置房。項目于2016年交地，已于2020年底交房，即潤和郡項目。

而B區(qū)沿二環(huán)路地塊分為原百安居部分和原黎明永輝超市部分，地塊功能為商業(yè)和商務(wù)辦公，原計劃建設(shè)商業(yè)綜合體，但是這部分地塊一直推進(jìn)緩慢。

拿地三年后，2017年，百安居部分地塊才形成凈地。

2022年，黎明永輝超市部分地塊上黎明永輝超市才正式閉店，并完成拆除。

四、開發(fā)商的努力

在此期間，項目開發(fā)商也稍微有一些動作。

2019年10月，項目東地塊（B區(qū)）總平面方案調(diào)整公示。

原擬建設(shè)的3棟高層調(diào)整為4棟，調(diào)整后四棟樓分別為34層、33層、45層、16層，最高的樓高度為186米，另外還有一座4層的商業(yè)中心。

地塊容積率為5.3，計容總面積約18.4萬平方米，其中商業(yè)面積約3.9萬平方米，辦公面積約14.4萬平方米。

此后，2019年12月，項目還取得建筑規(guī)劃許可證。但此后5年，即使黎明永輝搬離，項目再無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

五、開發(fā)商退地？

拍而不建，長期無進(jìn)展，難免傳言四起。

有網(wǎng)友咨詢項目進(jìn)度，有關(guān)部門回復(fù)：

經(jīng)了解，項目分為3個地塊進(jìn)行開發(fā)，目前潤和郡部分已完工并交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)公司對未開發(fā)部分無建設(shè)計劃，提出退地申請，市相關(guān)職能部門正對接開展后續(xù)工作。

六、肚子君觀點(diǎn)

一晃十年，說些什么呢？

先說地塊位置吧，地塊位于鼓樓區(qū)，緊鄰西二環(huán)、烏山路，雖不是老福州所認(rèn)為的鼓樓核心，但也妥妥是現(xiàn)在福州的市中心。

市中心，城市路網(wǎng)交通四通八達(dá)，公交線路密布；周邊有烏山、黎明湖、西禪寺等風(fēng)景區(qū)，另外距離華潤萬象城和萬寶蘇商圈也不遠(yuǎn)，周邊新舊小區(qū)密集，生活氣息濃厚。

在福州鼓樓區(qū)、二環(huán)內(nèi)，基礎(chǔ)配套還是有保障的。

說到這，可能就有朋友會吐槽了，這么好，開發(fā)商為什么不建設(shè)？

還是先說位置吧？

地塊位于鼓樓區(qū)，基礎(chǔ)是好，但也有不足的地方。原來地塊是商業(yè)和商務(wù)辦公，交通很重要。雖然路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交配套完善，但是也有美中不足。無論西洋、陸莊，還是寧化、祥坂地鐵站，地鐵站點(diǎn)都難以輻射，少了地鐵交通的輻射能力。

另外項目東邊緊挨二環(huán)高架橋，北邊是學(xué)校和地下轉(zhuǎn)運(yùn)站，無論是高架橋下的輔路還是北側(cè)的烏山、南側(cè)的斗池路，都有一定的交通壓力。

再說說外部環(huán)境。

項目2014年6月拿地，2017年，B區(qū)百安居部分地塊形成凈地。B區(qū)原黎明永輝超市部分直到2022年2月才完成搬遷。

如今10年過去了，樓市從2015年逐步上行到高峰，之后漸漸轉(zhuǎn)冷，早已不復(fù)當(dāng)初輝煌，更何況是更艱難的商業(yè)和商務(wù)辦公部分。

我們再來看看項目本身。

開發(fā)商需要提供回購7.5萬平方米（含安置房）剩下的可售面積只有約15萬方，而且根據(jù)原先規(guī)劃產(chǎn)權(quán)性質(zhì)基本都是商務(wù)辦公。

商務(wù)辦公市場歷來不太樂觀，庫存積壓嚴(yán)重，去化緩慢，而且后期項目單層層高最多只能做4.5米，競爭力遠(yuǎn)低于早期層高5米的產(chǎn)品。

不僅如此，按照土地出讓合同約定，開發(fā)商還要捐建一所投資額不低于3000萬元的小學(xué)。

最后我們來看看周邊競品情況。

距離1千米左右，就有開發(fā)商的一個同類項目，緊鄰福大老校區(qū)，帶一個9萬方的自持重奢商場，早已經(jīng)開業(yè)投入使用。即便如此，這個項目的sohu產(chǎn)品還在去庫存的路上努力前行，新的項目要加入戰(zhàn)團(tuán)自相殘殺？

總的來說，

開發(fā)商早期拿地樓面地價不高，只有4085元/㎡，但是等待期過長，資金成本累加驚人。

項目回購部分沒利潤，建設(shè)的小學(xué)要純投入，可以售賣的產(chǎn)品競爭力不足，市場又不樂觀。

綜合成本、市場、產(chǎn)品、競爭等因素，這筆帳可不好算。不好掙錢，開發(fā)商可不得發(fā)愁，虧本的生意肯定不愿意做的

那怎么辦？

各方博弈下，有了2019年的控規(guī)調(diào)整，12月拿了取得建筑規(guī)劃許可證。

不過此一時彼一時，2020年，樓市轉(zhuǎn)冷的趨勢已顯，大家心知肚明。只是不知大家有沒有把鍋甩給那家老超市。

時代變遷，電商大行其道，老超市退出歷史舞臺，這時候項目停滯的遮羞布都沒有了。

俱往矣，現(xiàn)如今地塊重新修改規(guī)劃指標(biāo)，鼓樓區(qū)、二環(huán)邊、住宅地塊的凈地，結(jié)合這兩年的土拍現(xiàn)場，如果開發(fā)商退地為真，地塊重新上架，能否掀起波瀾？

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