商學(xué)周報(bào)161｜房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律研究

商法學(xué)周報(bào)，系法律商業(yè)雙驅(qū)動(dòng)的萬(wàn)程通商團(tuán)隊(duì)的每周固定學(xué)習(xí)會(huì)。本期分享的文章，系團(tuán)隊(duì)于2024年12月20日集體學(xué)習(xí)的文章。

我們認(rèn)為，法律人須以理論指導(dǎo)實(shí)務(wù)，以實(shí)務(wù)豐富理論，不可偏廢。但實(shí)務(wù)工作者常常為工作所累，少有時(shí)間研究學(xué)術(shù)理論。實(shí)務(wù)與理論的藩籬不破，于個(gè)人而言，是為成長(zhǎng)的瓶頸，于法治建設(shè)而言，優(yōu)秀的理論不能被用于指導(dǎo)實(shí)務(wù)，優(yōu)秀的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)無(wú)法上升為理論。無(wú)論對(duì)哪一方，都是損失。

法律學(xué)術(shù)海洋之遼闊，實(shí)務(wù)法律人時(shí)間之碎片。兩者矛盾重重。一為逼迫自己緊跟學(xué)術(shù)潮流，提升自己的理論水平；二為取方家論證結(jié)論以求關(guān)注，展其問(wèn)題路徑以便查閱。因此，我們將每周日上午的固定學(xué)習(xí)，形成“商法學(xué)周報(bào)”，以供分享交流。關(guān)注我們，獲取第一手專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料。

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【正文】

00　　本期學(xué)習(xí)成果綜述

本期學(xué)習(xí)主題是“房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律研究”。

第一篇文章提出了房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)在司法實(shí)踐中的困境，并建議通過(guò)明確行權(quán)期限、限縮“同等條件”和拓展救濟(jì)路徑等措施來(lái)解決這些問(wèn)題。

第二篇文章詳細(xì)解釋了房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的成立要件、行使要件、法律性質(zhì)以及行使限制，并強(qiáng)調(diào)了其作為形成權(quán)的法律效力。

第三篇文章分析了在不同情況下承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)的法律后果，并探討了承租人應(yīng)如何獲得有效的法律救濟(jì)。

01　　論房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的適法困境與紓解

【來(lái)源】《太原理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2024年第4期

【作者】黃永鎮(zhèn)

【摘要】房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)界定為形成權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)制度在司法實(shí)踐中面臨的困境主要包括出租人是否繼續(xù)出租的意愿難辨別且可變動(dòng)、同等條件難把握且易延展和救濟(jì)乏力。對(duì)此，可以從明確行權(quán)期限、限縮“同等條件”和拓展救濟(jì)路徑著手進(jìn)行紓解。明確行權(quán)期限使出租人的主觀意愿受到客觀規(guī)制。

“同等條件”的認(rèn)定采“相對(duì)同等說(shuō)”，在租金、支付方式和租賃期限上保持絕對(duì)的同等，其余因素則以社會(huì)一般人的標(biāo)準(zhǔn)判斷是否顯著影響出租人經(jīng)濟(jì)利益和是否真實(shí)合理從而決定是否保持同等。該權(quán)利作為形成權(quán)具有不可侵性，行權(quán)后僅有相對(duì)效力，承租人在合法占有房屋或已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)時(shí)有程序法上的履行合同優(yōu)位；當(dāng)出租人履行其與第三人的租賃合同時(shí)，承租人因履行基礎(chǔ)喪失而無(wú)法要求繼續(xù)履行，但可以主張賠償損失。

【學(xué)習(xí)總結(jié)】

1.文行權(quán)期限具體化：建議將優(yōu)先承租權(quán)的行權(quán)期限設(shè)定為一年，超過(guò)此期限未行使的，該權(quán)利自動(dòng)消滅。

2.同等條件的具體界定：在租金、支付方式和租賃期限上必須保持絕對(duì)同等，其他因素如房屋用途、合同解除條件等應(yīng)以是否顯著影響出租人經(jīng)濟(jì)利益為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷是否需要同等。

3.救濟(jì)路徑的具體措施：當(dāng)出租人違反優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，承租人可以要求賠償損失，包括因無(wú)法繼續(xù)租賃而產(chǎn)生的搬家費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)、中介費(fèi)等。

4.形成權(quán)的行使效果：承租人一旦行使優(yōu)先承租權(quán)，即在雙方之間形成新的租賃合同，出租人不履行時(shí)，承租人可以直接請(qǐng)求法院保護(hù)。

5.程序法上的履行合同優(yōu)位：承租人在合法占有房屋或已辦理登記備案手續(xù)時(shí)，具有優(yōu)先履行合同的權(quán)利，即使出租人與第三人簽訂了租賃合同。

02　　《民法典》第726條（房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）評(píng)注

【來(lái)源】《清華法學(xué)》2023年第4期

【作者】戴孟勇

【摘要】房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的成立要件包括房屋租賃合同生效且存續(xù)、房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人占有，行使要件包括出租人出賣(mài)租賃房屋、承租人以同等條件表示購(gòu)買(mǎi)。房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的，承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于形成權(quán)，自承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意思表示到達(dá)出租人之時(shí)起，就在雙方之間成立以同等條件為內(nèi)容的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在由此形成的出租人與承租人、第三人的雙重買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，如果房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給第三人，法院可以判決出租人向承租人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。

【學(xué)習(xí)總結(jié)】

1.成立要件的具體內(nèi)容：承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的成立要件包括房屋租賃合同的有效存續(xù)和房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人占有。

2.行使要件的具體內(nèi)容：承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的要件是出租人實(shí)際出賣(mài)房屋，且承租人需以同等條件表示購(gòu)買(mǎi)。

3.形成權(quán)性質(zhì)的具體體現(xiàn)：承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，即在雙方之間形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該合同具有債權(quán)性質(zhì)，不具有對(duì)抗第三人的效力。

4.行使限制的具體情形：房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或出租人將房屋出賣(mài)給近親屬時(shí)，承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

5.法院判決權(quán)的具體應(yīng)用：在出租人與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同未履行完畢時(shí)，法院可以判決出租人向承租人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，優(yōu)先保護(hù)承租人的利益。

03　　再論侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)

【來(lái)源】《政法論叢》2020年第1期

【作者】楊會(huì)

【摘要】出租人未通知承租人直接將租賃房屋出賣(mài)給買(mǎi)受人而承租人事后知悉的，他應(yīng)當(dāng)向出租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是其獲得法律救濟(jì)的前提。承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，他能夠獲得法律救濟(jì)的程度或法律后果取決于買(mǎi)受人是否善意及房屋是否辦理物權(quán)變更登記。買(mǎi)受人善意并且與出租人辦理物權(quán)變更登記的，買(mǎi)受人取得房屋的所有權(quán)，承租人向出租人主張違約責(zé)任；買(mǎi)受人善意但未與出租人辦理物權(quán)變更登記的，出租人的履行決定房屋所有權(quán)的歸屬，未被履行方向出租人主張違約責(zé)任。

買(mǎi)受人與出租人惡意串通的，其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，出租人應(yīng)向承租人履行；買(mǎi)受人單純惡意但未進(jìn)行物權(quán)登記的，出賣(mài)人只能向承租人進(jìn)行履行；買(mǎi)受人單純惡意且進(jìn)行物權(quán)登記的，買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。

【學(xué)習(xí)總結(jié)】

1.主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的具體條件：承租人在知悉出租人未通知即出售房屋后，必須在合理期限內(nèi)主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，否則視為放棄。

2.善意買(mǎi)受人物權(quán)變更登記的具體效力：如果買(mǎi)受人善意且已完成物權(quán)變更登記，承租人不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只能要求出租人賠償因無(wú)法繼續(xù)租賃而產(chǎn)生的損失。

3.惡意買(mǎi)受人未登記的具體履行優(yōu)先：如果買(mǎi)受人惡意且未辦理物權(quán)變更登記，出租人應(yīng)優(yōu)先向承租人履行，承租人取得房屋所有權(quán)。

4.惡意串通的具體合同無(wú)效：買(mǎi)受人與出租人惡意串通的，其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，出租人應(yīng)向承租人履行，承租人取得房屋所有權(quán)。

5.單純惡意買(mǎi)受人物權(quán)登記的具體保護(hù)：如果買(mǎi)受人單純惡意但已完成物權(quán)變更登記，買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)，承租人無(wú)法主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但可以要求出租人賠償損失。