干貨滿滿，這場(chǎng)關(guān)于2025年蘇州樓市走向的論壇都說了什么？

迷霧終將散去，行業(yè)正在迎接新的曙光。

房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的重要性，在2024年四季度被全面放大。

從9·26政治局會(huì)議提出“止跌企穩(wěn)”開始，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情迎來了新的轉(zhuǎn)折，也為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了四季度的“翹尾收官”。

四季度的翹尾，極大提振了樓市信心。但關(guān)于市場(chǎng)的擔(dān)憂仍然存在：這種行情能夠持續(xù)嗎？后續(xù)還會(huì)有新的“政策”出臺(tái)嗎？

面對(duì)前路，“不確定”一定存在。但，用確定的進(jìn)化力，擁抱不確定的未來，就一定能把握正確的方向。

1月14日，克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)|克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)主辦、蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)的《重構(gòu)·進(jìn)化——2025年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展論壇》，在蘇州凱悅酒店隆重舉行。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波先生、蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)付正喬先生、克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問先生、各大房企領(lǐng)導(dǎo)與代表們現(xiàn)場(chǎng)共同參與。

蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)付正喬先生為本次活動(dòng)進(jìn)行了熱情洋溢的開場(chǎng)致辭。

PART01 筑底分化，止跌回穩(wěn)

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波先生《2024全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》為主題進(jìn)行了演講。

回顧2024年，行業(yè)在“變與不變”中砥礪前行，未變的是行業(yè)銷售、投資、新開工依然承壓，但也有好的消息傳來。9·26政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”，四季度成為一道明顯的分水嶺，房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次站上了重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

站在2025年開端，林波先生用全方位的數(shù)據(jù)和精彩解讀帶大家一起回顧了2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化，并給出了2025年的方向預(yù)判。

一、房地產(chǎn)政策全面重構(gòu)

2024年，房地產(chǎn)政策由紓困轉(zhuǎn)向全面救助，9·26政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”，成為這一輪中國(guó)房地產(chǎn)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此后，中央多個(gè)部門打出政策“組合拳”。

目前，限制性政策基本解除，房貸利率和首付比例降至歷史最低，住房交易全面降稅，同時(shí)，供給端政策也在加快落地。

二、銷售持續(xù)承壓，分化持續(xù)加劇

2024年，一二手房總需求趨穩(wěn)，一線城市同比正增7%。

新房成交：銷售、投資、開工承壓下行，但百城新房成交四季度止跌，出現(xiàn)脈沖式行情。高端住宅占比提升，2024年全國(guó)11個(gè)超百億神盤，10萬元/㎡以上樓盤達(dá)8個(gè)。

二手房成交：2024年，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為2.3億平方米，創(chuàng)歷史新高，一二手份額開始逆轉(zhuǎn)。

房?jī)r(jià)走勢(shì)：房?jī)r(jià)回調(diào)，四季度企穩(wěn)。一手房?jī)r(jià)格回到2019年，二手房?jī)r(jià)格回到2017年。

土地市場(chǎng)：一方面土地投資繼續(xù)下行，重點(diǎn)城市拿地開工率不足五成；另一方面土地投資集中度上升，房企拿地主要聚焦一線及重點(diǎn)城市。

房企格局：企業(yè)銷售持續(xù)承壓，百強(qiáng)房企2024年累計(jì)銷售操盤金額同比降低28%。千億房企共11家，數(shù)量回到2016年。

三、房地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢(shì)展望

2025年政策發(fā)力點(diǎn)以“保主體”為主，存量土地回購將是核心引擎，解決存量土地積壓，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

預(yù)計(jì)2025年上半年止跌基本完成，部分城市將率先回穩(wěn)。產(chǎn)品層面“良幣驅(qū)逐劣幣”成為趨勢(shì)，對(duì)于房企而言，機(jī)遇與調(diào)整并存。

PART02 進(jìn)化&重塑

面對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的筑底分化，蘇州2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)又交出了一份怎樣的成績(jī)單呢？

克而瑞集團(tuán)蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞常州房產(chǎn)測(cè)評(píng)首席分析師戈文問先生以《進(jìn)化·重塑》為主題進(jìn)行了演講，就蘇州城市發(fā)展、樓市政策、土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、房企格局、產(chǎn)品迭代等全維度進(jìn)行了分析和解讀。

在戈文問先生的解讀中，我們看到2024年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈調(diào)整態(tài)勢(shì)，但我們也在調(diào)整中看到了蘇州樓市面向未來的進(jìn)化力。

01蘇州城市價(jià)值全面增長(zhǎng)
2024年，蘇州全市預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2.67萬億元，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)6%左右，增速居全國(guó)GDP萬億城市前列。這種良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，讓我們看到蘇州超級(jí)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)底盤。

2024年以來，蘇州工業(yè)生產(chǎn)總值進(jìn)一步大幅躍升、外貿(mào)經(jīng)濟(jì)明顯回升、文旅產(chǎn)業(yè)欣欣向榮、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比持續(xù)提升、有效投資持續(xù)擴(kuò)大、消費(fèi)潛能不斷釋放……

與此同時(shí)，2024年還是蘇州交通大年，內(nèi)外交通便捷度大幅提升：地鐵里程突破350公里，實(shí)現(xiàn)9軌并行；滬蘇湖高鐵、新投用蘇州南站、盛澤站兩個(gè)高鐵站；國(guó)際鐵路樞紐蘇州北站擴(kuò)容開工；蘇州東站確定新增；蘇州通用機(jī)場(chǎng)明確新建；蘇州低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展快人一步，成為全國(guó)低空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)……

城市價(jià)值決定資產(chǎn)價(jià)值，蘇州城市價(jià)值的全面增長(zhǎng)，無疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定的最強(qiáng)動(dòng)能。

02房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)縮量提質(zhì)

以“化存量、控增量、提質(zhì)量”為總目標(biāo)，2024年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)從政策、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住房市場(chǎng)表現(xiàn)等多方面來看，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)正在進(jìn)行全方位調(diào)整。

政策方面：2024年，蘇州房地產(chǎn)政策進(jìn)一步優(yōu)化，除了明確優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高公積金貸款額度、提供新房契稅補(bǔ)貼等促需求政策外，關(guān)于去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)的政策也進(jìn)一步發(fā)力。尤其是優(yōu)化商品住房結(jié)構(gòu)方面，2024年蘇州發(fā)布了全新的住房品質(zhì)指引方針，還從政策端大力推動(dòng)“第四代住宅”、“兩智一全”住房建設(shè)，為建設(shè)蘇州模式的“好房子”提供了方針指引。

土地供應(yīng)方面：2024年，蘇州土地供應(yīng)延續(xù)縮量模式，全年市區(qū)涉宅地塊成交總建約214萬㎡，同比下降59%。與此同時(shí)，從畝單價(jià)來看，2024年蘇州土地出讓實(shí)際成本呈明顯下降，為企業(yè)拿地“減負(fù)”。

另外，2024年蘇州“小而精”及低容積率地塊占比進(jìn)一步增加，也為新房市場(chǎng)上建造更多精品低密住宅提供了基礎(chǔ)。

樓市成交方面：2024年，蘇州住房總成交量進(jìn)一步下跌，新房成交套數(shù)跌幅約為25%，二手房成交套數(shù)跌幅約為5%，二手住房成交套數(shù)約為新房的兩倍。

從新房銷售來看，需求縮量前提下，好產(chǎn)品依然擁有絕對(duì)話語權(quán)，以綠城玫瑰園、綠城逸廬為典型的核心區(qū)豪宅依然能創(chuàng)下即開即磬的銷售熱度；像園區(qū)的象嶼天譽(yù)東方也實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)基本清盤；而高鐵新城的龍湖未來御湖境甚至黃橋板塊的建發(fā)檀府，也憑借著創(chuàng)新產(chǎn)品力維持著較好的銷售流速。除了擁有絕對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的樓盤外，2024年蘇州大部分新房以及二手房依然需要靠“以價(jià)換量”獲取銷量。

從二手房銷售來看，成交總量依然維持在6萬套以上，環(huán)比2023年小幅微跌。從成交結(jié)構(gòu)來看，受新房市場(chǎng)剛需房源價(jià)格大幅度下行影響，不少剛需客源回流到新房市場(chǎng)，導(dǎo)致2024年剛需類二手房銷售量明顯下降。但值得關(guān)注的是，2024年蘇州改善類二手住宅尤其是終改類二手住房銷售環(huán)比明顯持增，可見在二手市場(chǎng)，更好的產(chǎn)品同樣擁有更高的話語權(quán)。

房企投資方面：2024年房企在蘇州投資布局更顯審慎，房企通過招拍掛獨(dú)立拿地的投資模式比例大幅度下降；深耕房企轉(zhuǎn)向重點(diǎn)關(guān)注代建、合作開發(fā)等布局模式，以降低投資成本。

03多維度產(chǎn)品矩陣重塑市場(chǎng)格局

2024年是蘇州住房產(chǎn)品進(jìn)一步回歸“居住屬性”的一年，“卷產(chǎn)品、卷品質(zhì)”成為這一年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心關(guān)鍵詞。

一方面，在既有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，2024年蘇州多個(gè)高改樓盤在戶型尺度、精裝配置、公區(qū)配置、會(huì)所、示范區(qū)展現(xiàn)等多方面升級(jí)調(diào)整，以進(jìn)一步提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

另一方面，2024年是蘇州“四代宅元年”和“別墅元年”。新房市場(chǎng)的業(yè)態(tài)提升和代際提升能力在這一年全方位爆發(fā)，且皆有樓盤走出了獨(dú)立行情。這樣的變化，將徹底重塑蘇州新房市場(chǎng)格局。

PART03預(yù)見2025

鑒往知來。復(fù)盤過去，是為了更好地看清未來。2025年，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新路在何方？

在此次論壇現(xiàn)場(chǎng)，戈文問先生基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)以及資深行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)2025年蘇州房地產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)判。具體如下：

一、政策層面

在中央“持續(xù)用力地穩(wěn)樓市”定調(diào)下，預(yù)計(jì)2025年宏觀政策持續(xù)寬松，貨幣政策將維持靈活適度、精準(zhǔn)有效，財(cái)政政策也有望更加積極。

地方方面，蘇州本城市政策大概率將繼續(xù)聚焦于去庫存和促需求，將加大實(shí)施城中村改造、貨幣安置、以舊換新、人才補(bǔ)貼、住房回購等政策，與此同時(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠等財(cái)政政策也有望延續(xù)。另一方面，提質(zhì)量依然是蘇州房地產(chǎn)政策發(fā)力重點(diǎn)，有望進(jìn)一步推動(dòng)高品質(zhì)住宅建設(shè)并調(diào)整相關(guān)適配政策。

二、土地市場(chǎng)

延續(xù)縮量提質(zhì)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2025年蘇州土地供應(yīng)整體規(guī)模不會(huì)有大的調(diào)整，結(jié)構(gòu)保持小而精。

預(yù)計(jì)2025年少量低庫存深耕房企會(huì)回歸拿地，但房企在蘇獨(dú)立摘地積極性難有大的調(diào)整，合作、代建仍將增加。

三、住宅市場(chǎng)

供求量方面：伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策持續(xù)發(fā)力穩(wěn)樓市，疊加產(chǎn)品迭代的驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)全年新房成交將整體趨穩(wěn)。但在土地供應(yīng)縮量背景下，預(yù)計(jì)2025年蘇州新房供求量仍將有小幅下降。

產(chǎn)品方面：全域新房產(chǎn)品力將進(jìn)一步向多元化、高品質(zhì)化升級(jí)，以推動(dòng)新房市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。好地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品預(yù)計(jì)仍能走出淡市獨(dú)立行情，產(chǎn)品的創(chuàng)新和進(jìn)階將持續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)。

價(jià)格方面：舊產(chǎn)品去庫存、新產(chǎn)品迭代升級(jí)的大背景下，新房?jī)r(jià)格將有望止跌回升。二手房?jī)r(jià)格仍承壓。

PART04克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)權(quán)威榜單發(fā)布

本次論壇還有一個(gè)重點(diǎn)，就是發(fā)布“克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)權(quán)威榜單”。

克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)產(chǎn)品研究團(tuán)隊(duì)立足克而瑞多年專業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，以產(chǎn)品力測(cè)評(píng)為基礎(chǔ)，推出以產(chǎn)品力為核心的“2024年度蘇州領(lǐng)軍房企”、“2024年度蘇州樓盤交付力作品”、“2024年度蘇州樓盤產(chǎn)品力作品”，相信這對(duì)于購房者具有比較強(qiáng)的實(shí)際指導(dǎo)意義。

榮獲“2024年度蘇州領(lǐng)軍房企”的有：保利發(fā)展、常熟城投恒嘉置業(yè)、金茂蘇州、蘇高新集團(tuán)、中建三局、中建七局地產(chǎn)、招商蛇口蘇南公司、中信泰富地產(chǎn)蘇州公司（以上排名不分前后）。

榮獲“2024年度蘇州樓盤交付力作品”的有：招商沁蘇禧、招商文禧、中國(guó)鐵建·花語云萃、中建·虹溪璟庭、中建鹿鳴府、中建太澤之星（以上排名不分前后）。

榮獲“2024年度蘇州樓盤產(chǎn)品力作品”的有：芳菲瀾院、瀾庭敘、覽月閣、獅山金茂府、熙和風(fēng)雅閣、鑫相河畔雅苑、閱湖之星、中建御璟峯、中信泰富·玖閱、鼎盛華庭、海和瀾庭、江南芝云、桃園新著、熙華合源云庭、中環(huán)玲玨庭、中建錦鳴雅居、中建熙和云庭（以上排名不分前后）。

2025年已經(jīng)開局，這一年一定將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折之年。

迷霧終將散去，曙光漸現(xiàn)。