怎么看待杭州今天賣出7.7萬/平米的地王？

杭州今天賣出了地王，樓面單價7萬7。

我的朋友老潘表達了他的看法，他的看法我都贊同，大家有興趣推薦去關注“潘不二說樓市”。

我也談一些我的看法。

首先，我在粉絲群里觀察到，這個7.7萬/平米的樓面價，對深圳童鞋來說，有沖擊，疊加上之前DeepSeelk的沖擊，覺得杭州都把深圳（早年的地王紀錄）比過了，深圳不行了。

我倒是不那么看，沒那么嚴重，深圳去年底不是也出了地王嘛，這個不說明什么。（下面會詳細解釋）。

單說這塊地，我總的看法是：1）7.7萬的地王價，這不是個值得擔心的事，反而是個好事。地價看起來比較貴，但沒有出現面粉比面包貴的投機特點，市場依然理性。2）這個恰可以理解是對“14號文”的呼應。讓市場的歸市場，讓保障的歸保障。3）不要對房價逆轉抱有明確幻想。

這塊地能賣得好，最重要的一個原因是，地塊好，杭州愿意把這個“壓箱底”的寶地拿出來賣。把壓箱底的寶地拿出來賣，這是房地產這一輪深度調整以來，地方城市改變最大的地方。北上廣深杭蓉六大核心一線城市，這兩年來都出現了這種景象，不是某個獨有，我之前寫過深圳的調規情況《》。

杭州這塊地在濱江，容積率只有2.5，而且注意！沒有限價、沒有90·70、沒有任何保障房配建，是杭州珍藏多年的核心地塊，被譽為是“杭州的湯臣一品”。湯臣一品是“女俠”徐楓家族在次貸危機前開發的項目，現在擱著外灘看，依然不落伍。

這樣的地，太少了，所以，開發商會搶破頭，就這么簡單。不管它是在杭州，還是在北上廣深，地塊質素同類可比的條件下，有這樣的地塊，都會瘋搶。

那么，這個背后的邏輯分析重要。我認為，這其實是在“呼應14號文”，就是市場的歸市場，保障的歸保障，商品房就是做高端，要做純粹，價格全由市場定，這些我先前寫在了這篇文里《》。

這不僅是政策號召，它的背后也有強大的市場邏輯支撐。我們都清楚，過去20年樓市大周期里，大部分時間我們的樓市政策都在打壓高端房地產，比如9070、限價、停建低密度、配建保障房等等，地方城市為了控制房價（在統計學意義上的）上漲，逐漸完全喪失了出讓高端地塊的動力。長期下來，這導致了一個最重要的市場后果：房地產高端市場這一塊反而是一個短缺市場，我們的高端居住需求其實沒有得到滿足，可以說渾身上下都是痛點。比如在深圳，你花10多萬/平米買新房，大概率你買的是一個90·70盤、或者是一個保障房配建的盤、或者是一個容積率可能高達8.0乃至10.0以上的盤。他們住的不舒服（我的粉絲里面有不少都表達了這樣的郁悶），他們需要也有能力換更好的房子。

這在今天，恰好構成了高端地塊的市場基礎。這些，那些地方城市現在把好地塊拿出來賣，并且取消了所有的行政監管。而預期到上述這樣的需求基礎，開發商也愿意去參與競拍。反而地方城市現在還去猛力去賣那些剛需盤，開發商反而不愿意搞，因為市場上不缺這種房子——尤其是考慮保障房在對剛需盤天天搞“釜底抽薪”，他們認為未來繼續搞剛需盤，反而不如搞高端盤財務的安全墊更高。

這是核心歸因。

其次，杭州這塊地的地價，只是看起來貴但其實還合理，因為并沒有出現面粉比面包貴的投機現象。據媒體報道，現在這塊地周邊的價格也是10萬+，這個地價是7.7萬，未來又有更好的政策，產品的設計想象空間更大，開發商如果把產品做到更好，風控再好一些，虧錢的概率不高。

我說這個其實是想表達，這個地價雖然貴，但是開發商出價還是可算理性。背后的原因，我推測，因為開發商們現在參與競拍的計算邏輯不同了。過去的價格邏輯是怎么計算的？他們都是按照未來的預期房價來反推當下地價的，比如預期未來房價每年漲20%，我開發周期搞個3年再賣，屆時房價基本就翻倍了，所以現在就是面粉比面包貴也值得干，照樣賺錢。但是看這塊地，沒有那樣的跡象，反而是靜態的測算。開發商以當下房價為基準，預期未來1-2年房價不漲，在這個條件下來測算我要出多少錢拿地。

所以，它是地王，也很貴，但邏輯上還是理性的，和我們以往所見到的地王現象不同。

再有一點，也可繼續解釋這塊地。類似的地塊，在未來會更有想象空間。這主要是因為附著在房地產身上的行政管制都解除了，主要表現在限價政策、90·70、保障房配建，以及放寬了設計規范。我們知道，原來的房子使用率做到80%是頂好的了，但是未來，商品房的使用率達到100%，都將是標配，你做不到，就不要談產品上的競爭力。此外，住建部正在醞釀的新的住宅設計規范——比如層高3米，也會非常有利于開發商做出更好的產品。

這些簡單說就是，政府終于把企業的經營主導權還給了企業，企業可以自己決定規劃怎樣的住區、設計怎樣的產品、厘定怎樣的價格……進而預期能夠實現更高的回報率。所以，他們愿意進場，在未來，在其它城市，有這樣的地塊，也會產生同樣的效果。

但至于說，類似地塊地王的出讓，是否能夠更快的視線“止跌回穩”，甚至是直接拉動房價來V型反轉。這無疑是大家最關注的，但我的看法卻是不要抱有太大幻想。

上面說的總結來說，就是地塊好，地價雖然是地王但是不算夸張，在未來的寬松政策下能做出更有想象力的產品。但是，這樣的地塊供應量太少了，只是極少數人的游戲，還是上面說的，最終看供求，市場上主流房屋的供求關系不逆轉，想靠著這些地王扭轉市場的普遍預期，會非常困難。

從實證上來說，即便是過去2年的熊市里，這樣的地王也不是沒有過，而是常有。從2023年的上海豪宅瘋搶到2024年的深圳總價地王，再到今年各地核心城市的地王頻出。這個時間線順下來，你能看到，房價該跌照跌。

統歸一句話，我們面臨的市場局面和以往不再相同，同樣是周期調整，周期也有大有小。更何況，現在的調整不僅是周期調整。想逆轉，不會那么容易。

我個人不會依據這些地王，來做任何決策。它是個積極現象，但政策有政策的希望，市場有市場的規律，我們需要觀察到更多的線索。

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